论小产权房买卖合同的效力认定

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1、论小产权房买卖合同的效力认定篇一：小产权房买卖合同效力研究龙源期刊网.cn小产权房买卖合同效力研究作者：姜河舟刘颖来源：《大学教育》2015年第01期[摘要]最近几年来关于小产权房的纠纷越来越多，并且牵扯到的金额也越来越大，这对于我国的房地产市场和社会稳定都是不利的。我国相关法律法规对于小产权房并没有一个明确的规定，导致很多案件法院在分析审理时不能很好地与国家政策相衔接，全国各地的小产权房纠纷的案件审理结果各有差异未能统一，这对于我国保护农民利益、集体组织团结和社会和谐稳定发展都是不利的。因此，解决小产权房买卖

2、合同的问题显得尤为重要。[关键词]小产权房法律效力原因对策[中图分类号]D922.3;D923.2[文献标识码]A[文章编号]2095-3437（2015）01-0096-03一、小产权房的概念及出现问题的原因（一）小产权房的概念2007年6月建设部公布的《关于购买新建商品房的风险提示》是这样定义小产权房的：“对于所有没有经过批准建设在农民集体所有土地上的房屋，其产权证不是由国家房产部门颁发的，而是由村委会或者乡镇府颁发的，并且没有缴纳土地出让金等费用向集体组织以外成员销售的就是小产权房。”[1]通过这条规定笔

3、者认为，小产权房与大产权房的区别在于“是否通过正规手续得到国家颁发的房产证”。房产证只要是通过正规的程序得到国家颁发的就是大产权;除此之外由其他部门或者是自治组织发布的房产权证，而且不是由集体组织成员所购买的房屋就是小产权房。（二）小产权房问题产生的原因从表面上看，小产权房是由于城市商品房价格高昂，中低收入人群无力负担而产生的。但是我们把所有小产权房问题进行剖析会发现，小产权房产生的根本原因是我国所特有的土地制度——城乡土地管理二元化所致。在我国土地分为两类：国有土地和集体土地。这在《中华人民共和国宪法》第十条

4、、《中华人民共和国土地管理法》第八条中有明确的规定。在现实生活中，集体土地使用权并不能像国家土地使用权一样进行有偿转让，国家对于集体土地的使用进行了严格的限制，不允许将集体土地作为工业和商业用地，这就使城镇居民在购买或者租让农民房屋时无法可依，最终造成了越来越多的小产权房纠纷的出现。另外在拆迁补偿方面，由于拆迁补偿与土地所有权有紧密的联系，所以城乡房屋在拆迁补偿方面有着不同的对待。[2]农民集体成员土地房屋被拆迁后往往只能得到安置和征地补偿，这对于整个土地篇二：小产权房买卖合同效力的认定小产权房买卖合同效力的认

5、定“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府或村民委员会等农村集体经济组织，未经国有化和征收，在农村集体土地上，单独或联合开发商开发建设，由乡镇政府或村民委员会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋。小产权房一般具有占用集体土地、地域性、没有“五证”、开发主体的多样化、权利受到限制、价格低等特点。目前有关小产权房的纠纷主要有房屋买卖纠纷、房屋抵押纠纷、房屋质量纠纷、房屋侵权纠纷、离婚财产分割、继承纠纷等。而对于小产权房合同的效力问题，也是众多学者和实务工作者们共同争论的一个话题。一、各地法院如何处理小产权房买

6、卖合同纠纷由于没有关于小产权房买卖方面的具体法律法规，现阶段各地法院对于有关小产权房买卖案件的处理也不尽相同。其中影响比较大的案件就是北京画家村宋庄小产权房案，2002年7月,画家李玉兰以4.5万元的价格购买了北京通州区宋庄村民马海涛的房屋，双方签订了购房协议。2006年，因房价上涨和传闻该房要给付高额拆迁补偿款，马海涛以农村宅基地上的房屋出售给集体经济组织以外的居民违反了法律禁止性规定为由，起诉要求判决购房协议无效，返还房产。该案经过两审，最终北京二中院认为，根据现行土地管理法律、法规、政策的规定，应当认定小

7、产权房买卖合同无效，但出卖人明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转的范围，在出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，应当赔偿买受人的依赖利益损失。以上是关于小产权房买卖合同纠纷的影响较大的一个案例，虽然只是个案，但非常具有代表性。有关小产权房买卖合同效力问题，全国没有统一、明确的法律规定和司法解释，各地法院为了地方审判的需要，相继出台了适用于当地审判实践的意见。2004年12月15日，北京市高级人民法院公布的《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会纪要》认为：“此类合同的效力以认定无效为原则，以

8、认定有效为例外，例如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”2006年青岛市中级人民法院青中法[2006]232号《审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》中规定，“城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效，非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。”2008年10月17日，郑州市中级人民法院组织市区