四线城市商业地产项目融资规划建议书

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1、只为更好的实现价值喜天下项目融资规划建议书销售部2015年1月只为更好的实现价值目录一、建议内容和思路······················································1三层面业务整合简析······················································2二、建议工作步骤和方法·················································3第一步骤：融资定位······················································

2、3第二步骤：渠道选择·······················································3只为更好的实现价值A：信托种类介绍··························································3B:喜天下项目引入REITs的意义···········································4C:操作执行(REITs)·······················································4D:项目财产受益型信托分析·········

3、·······································5E:项目信托基金融资的目的················································5第三步骤：资源整合及运作只为更好的实现价值·················································6一、建议运营结构图························································7只为更好的实现价值喜天下项目融资规划建议书一、建议内容和思路融资定位：1.分析南大洋集团及喜天下项目内部资源及

4、优势；2.明晰融资的战略定位和核心价值。融资规划：1.拟定总的战略规划体系；2.在房地产行业未来发展的基础上，拟定未来发展的融资组合建议；3.资本运营策略建议。规划构架：1.设立为融资服务的新型管理模式，以适应喜天下项目今后的发展战略；2.公司应合理运营的组织结构；3.公司应建立的适应未来地产发展趋势的管理构架。内部环境分析外部环境分析环境分析融资发展态势分析运营趋势分析现有业务分析融资渠道分析战略执行项目整体发展目标体系项目整体目标达成首先，分析南大洋集团及喜天下项目的内部资源优势：1.南大洋集团拥有很强的集团整合优势，集团涉及经营行业和产业较多，可形成优势互补运营；2.南大洋集

5、团拥有投资公司，可对所属项目进行后续融资操作；3.喜天下项目所属经营行业定位属于未来发展性较强行业，拥有稳定的资金回报可能；4.集团自持物业超过70%，便于进行多渠道融资操作。然后对与外部环境和现有行业进行分析：宏观分析：1.经济发展趋势，目前，国家经济采取放缓发展，各项数据同比有所降低，今后几年乃至更久，国家都会保持平稳状态，放缓经济发展步伐；2.6只为更好的实现价值行业政策和法规，国家调控导致房地产行业整体销售下降，降幅较大，银行针对房地产项目资金管控更加严格，各项规章也大大提升了房地产行业开发商的投入资本；3.国内趋势，整体上地产开发商都在慢慢转变，由原有单一的“建售”模式，

6、转变为积极的“融资运营”模式，大量的开发商开始越来越多提升自持物业比例，迎合未来行业趋势转变，并于国际接轨。区域经济分析：1.喜天下项目所属三门峡市区与陕县城区交汇处，居民收入一般，常驻人口比例较大，居民投资观念过于保守，对于“商铺投资”有关注，但由于较之前期投资的项目“义乌商贸城及运城空港”的失利，所以投资观念有所轻视；2.行业分析，目前三门峡市区内开发的房地产项目，除住宅项目属于刚性需求，还存有部分市场，所有商业在售及认筹项目普遍反映比较乏力；3.区域发展分析，三门峡属于四线城市，目前城区发展步伐较快城市中心正在南移，南区目前在建/开售项目很多，商业地产还是有很大前景，所以也存

7、在很多竞争。市场分析：1.行业现今销售普遍不佳，靠预售回款基本不能保障项目后续运营/开发所需；2.项目周边投资类商业地产项目较多，竞争压力较大；3.行业内融资渠道过于集中在单一银行贷款方向，使得银行房贷条件提升。趋势分析：1.行业整体趋势为“重运营，轻销售”体系，行业盈利重心偏移；2.房地产行业普遍开始涉足多品类融资渠道的建立，但限于开发商的实力及眼光，很多开发公司并没有设立融资部门；3.喜天下项目所处地域及观念限制，在短时间内，销售不转变方式很难有较大突破。为了保持