商业地产项目融资建议书09.pdf

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1、精品文档商业地产项目融资建议书1欢迎下载。精品文档一、房地产融资方法1、自有资金公司可以以自有资金的一部分进行投入,而且国家规定房地产开发项目应建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。2、预收账款预收账款是指开发商按照合同规定预收购房者的购房资金，以及委托单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。它是开发商筹集开发资金的一种重要的方式。在房地产市场前景看好的情况下，一般投资置业人士及机构对预售楼宇都会表现出极大的热情。这是因为他们仅需先期支付少量的资金，就可以享受未来一段时间内房地产的增值收益。而对开发商来说，预售可以筹集到

2、必要的建设资金，又可以将部分市场风险转移给买家，虽可能会丧失一些未来利益，但相对于总体利益终究是微不足道的。预收购房款主要有两种，一是分次收款，另一种是一次预收，显然后一种情况对开发商更为有利。然而，预售楼宇在不同的国家或地区都会有一定具体限制条件。在我国很多地方，当地政府对于开发商预售前的实际投资额均有一些规定，如国家规定开发商超过25％的总投资，并已确定施工进度和竣工交付日期，方可预售。因此，开发商不能以为不出一分钱，空手就能搞成房地产，并得到丰厚的回报。3、银行贷款房地产开发商向银行或其他金融机构借入资金，按偿还期限的不同，可分为短期贷款和长期贷款。其

3、中短期贷款必须在一年内偿还，一般可作为企业短期资金周转；而在房屋建成一定的阶段，开发商可用以作抵押，筹集长期贷款。房地产开发商无论自有资金多少，在每一个具体开发项目上，相当程度上充当“皮包公司”的角色。自有资金多的开发商，同时可从事多个项目的开发，而在每个项目上自有资金运用较小，大多数的资金靠贷款。因此，开发商一般都与银行或其他形式的金融机构保持着较紧密的联系。2欢迎下载。精品文档房地产开发商很多情况是通过抵押方式获得银行的贷款，具体方式如下：3.1土地使用权抵押贷款土地使用权抵押贷款是房地产公司融资取得贷款的主要方式之一，开发商通过自有资金获取开发土地的使

4、用权后，就可以把土地使用权抵押给银行，获取贷款资金，再把这笔资金投入开发建设，通过商品房预售回笼资金，归还贷款。但是，土地抵押贷款在操作过程中比较繁琐，因为商品房预售办法规定，商品房预售合同签定后必须在30天内到房管部门去做初始登记，只有经过登记的合同才有法律效力，但是该商品房所依附的土地已经抵押给银行了，必须先解除土地抵押后才能登记预售的商品房。此时，开发商必须与银行协商，用分期支付贷款的形式，把土地分期分批解除抵押，同时分期分批进行预售商品房登记。这样才能保证发放土地抵押贷款银行的权益，又不影响购房者的及时登记和项目销售的顺利进行。3.2自有财产（股权）

5、抵押贷款开发商利用自有财产（股权）进行抵押获取银行贷款也是一个通常的途径。开发商的自有财产一般是固定资产，比如办公楼或机电设备（如汽车）、电子设备，或者其它有价证券、专有技术等有形、无形资产。此外，房地产开发商对外投资形成的股权，在经过工商部门和产权登记部门登记确认，并经过银行对其进行评估后，也可以作为资产用来抵押获取银行的贷款。3.3担保贷款房地产开发商通过自己的主管部门、上级公司提供担保，或者由上级部门指定其它经济实体为自己提供担保，也可以由自己的关联企业提供担保，由此获取银行的贷款，这类贷款的规模往往受到担保方经济实力的制约。开发商进行银行贷款，一般可

6、采取以下几种方式，即短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。一般情况下，应优先考虑以开发项目土地使用权或在建工程作抵押的房地产抵押贷款。银行在提供融资服务时，一般要按以下条件对贷款项目进行评估：借款用途、拟投资项目的可行性、借款人的资信和还款能力、还款来源、抵押物的实际价值以及市场情况等。提供贷款的首要原则，是拟作抵押的土地使用权的地块或房产的所在地必须已实施有房地产抵押的规定和办法。3.4项目封闭贷款这个贷款方法是从上面一般的融资方法中“土地使用权抵押贷款”发展而来的。3.4.1贷款的操作方式开发商取得土地使用权证书后，不是直接把土地使用权证拿去银行抵

7、押贷款，而是在办3欢迎下载。精品文档完《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》后，向银行提出“项目封闭贷款”，银行可在对该项目进行充分评估的基础上，确定是否贷给该项目开发性贷款，使该项目取得进一步开发所需的资金。这笔贷款的保证是土地使用权但又高于土地使用权，因为还必须考虑项目的开发前景（只有项目适销对路，才能保证贷款本息的及时足额归还），贷款的规模和数额也高于单纯的土地使用权证抵押贷款。“项目封闭贷款”还必须在贷款银行开立专户，由银行对其从建设投入到销售回收全过程的资金流向进行监管，以保证该笔贷款用在该项目，待项目符合预售条件进入预售阶段时，由开发商在

8、该贷款银行办理住房抵押贷款，由此取得售房收入，并作为