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时间:2018-08-06
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1、京沪宁城市商业综合体考察报告遵照董事长指示,春节前(2013.1.30—2.5)后(2013.2.21—2.25),我们一行三人赴北京、上海、南京,对京、沪、宁“北京新鸿基商业”、“北京东方新天地”、“北京世纪京源”、“北京西单大悦城”、“北京颐堤港”、“北京凯德mall”、“北京未来城”、“上海悦达889”、“上海环球大商”、“上海凯德龙之梦”、“上海梅隆镇”、“上海恒隆广场”、“上海中信泰富广场”、“上海金鹰”、“南京河西万达广场”、“南京鹏欣水游城”、“南京德基广场”、“南京绿地紫峰购物广场”、“南京弘阳mall”等19个城市商业综合
2、体,和“北京西单乐天银泰”、“上海梅隆镇伊斯丹”2个大型百货及北京“西西友谊酒店”1个综合改造楼进行了考察。现将情况报告如下:一、“去大型百货”商业发展趋势的警示考察中,我们感受到:随着城市现代化的进程,当代商业经济悄然发生了深刻变化,同时影响着当代商业地产的发展变化。改革开放以来,零售商业经历了百货商店(销售内容变化)、一价商店(定价方式变化)、连锁商店13(组织形式变化)、自选市场(促销方法变化)四次革命。伴随革命,商业模式也发生四代变化。由第一代的传统街铺店和综合店,衍生到第二代的大型百货店和超市,继而发展到第三代的购物中心(SHOP
3、PINGMALL),以致第四代的生活体验中心。商业经济呈现了“去大型百货”的发展趋势。据有关资料记载:北京市在1万方以上的商业1025万方存量基础上,仅2010年净增900万方商业综合体;上海市截止2012年已建成10万方体量以上的商业综合体41处;南京市的竣工营业商业综合体已超过50处,并且已建造了华东第一的“mall”(“南京弘阳mall”),体量40万方。综观京、沪、宁,商业地产的开发建设几乎不再建筑大型百货商业店。即使要建也是在建筑商业综合体时间带品牌大型百货商业店。考察的19处商业综合体仅3处间带,占15.79%;且人气与商业综合
4、体比较大为逊色。最为典型的“北京西单乐天银泰”百货,19:32,绅士馆廖无1人,而隔街相对的“北京新鸿基商业”体验店却顾客满堂。当代商业经济呈现的“去大型百货商业”发展趋势,不能不成为我们开发建设“南阳天地”方向性的重要警示。二、建筑构成与功能组合的严峻挑战“商业综合体”是13城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间三项以上功能进行组合,相互依存,相互裨益的多功能、高效率的综合体,也谓之复杂而统一的“城中之城”。具有不同功能的建筑物组合构成是建设商业综合体的核心。考察的19处商业综合体,由于所处寸土寸金的京、沪、宁
5、大都市,综合体的不同功能建筑物组合构成不很复杂。除“北京凯德mall”、“北京未来城”、“上海悦达889”、“南京河西万达广场”、“南京弘阳mall”5处依托住宅社区外,其他并无相伴的住宅建筑。除此而外,“北京东方新天地”与8幢写字楼、1幢酒店组合构成,其他18处都在综合体内建有1幢酒店或1-2幢写字楼。处于综合体之中,感觉简单明快,通透明亮,视无障碍,不觉压抑。19处商业综合体的不同功能建筑物组合构成效果,对“南阳天地”的构筑设计提出了严峻挑战。由于用地还建安置任务艰巨,将综合体与住宅分体、分区建筑成为不可能。因而这就势必要将商业建筑作为
6、住宅建筑的底盘裙楼混交建设。在遵守有限的用地及规划设计条件的前提下,如何使住宅建筑与商务建筑的幢数尽可能的少,是应成为“南阳天地”设计的最优选择,以使整个建筑群间隔宽敞,举头无遮,风和日丽,舒展怡人。三、总体建筑形式的开放与封闭的选择13建设商业综合体,实行开放与封闭的程度取决于当地气候条件,这是考察所得的基本结论。北京7处商业综合体除动线端口采取门厅进出外,整体结构实行的是全封闭,在体内形成连廊街铺。主要原因受气候条件所致,北京冬天寒冷,室内必须供暖。上海7处商业综合体有5处是北京式的全封闭,有两处则为半封闭,即天棚紧密连接建筑物,但在天
7、棚下适当地方敞开与天然空气融通。南京有2处全封闭、1处半封闭,还有1处即“南京弘阳mall”实行的是开放式街区,没有天棚作为建筑遮挡。上海、南京的商业综合体封闭与开放程度,据观察大都也与气候有关,上海靠海,风雨天气多一些,因而封闭的程度也适当多些,南京逐步走向内地,海风季雨也适当少些,因而封闭程度适量见少,并且出现了无天棚的开放式。依据考察体验,“南阳天地”的封闭与开放程度的选择,应在查阅南阳气象资料的基础上确定,鉴于南阳气候风不大、雨较少、日不酷的气候特征,“南阳天地”实行半封闭与全开放相结合的形式较为适宜,即部分区域适当搭建天棚,部分步
8、行街区露天敞开,实行全开放。这样,既不影响商业综合体的营运,也可适当减少建筑成本。四、总体建筑的地下建筑配比取向1319处商业综合体,建有地下商铺的有18处,占94.7%地下建有
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