连拆发(2004)18附件

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1、附件一：可比实例选择要求采用市场比较法、收益法时对可比实例的选择应当符合以下要求：　1、应与估价对象所处的拆迁区位分区相同；　2、评估对象的用途相同。其中住宅房屋的可比实例必须是小类用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本规范的分类与估价对象的类别相同；　3、应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指大类建筑结构，一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木、木结构，(5)简易结构；　4、应与估价对象的规模相当；　5、交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格；　6、成交日期与估价时点接近，通常应为近期六个月内成交的类似房地产实例

2、作为可比实例，一般不应超过十二个月；　7、采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上；　8、各可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20％，即使在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过30％；　9、对可比实例的成交价格的系数修正每项不得超过15％，综合系数修正不得超过25％。附件二：区位因素系数表　(一)区位因素调节系数评分表序号因素名称标准分值考察项目评分等级一等二等三等四等1自然环境10自然景观、风向a117.56.565.5空气污染、噪音、水文a127.56.565.52规划设计15建筑或小区布局a217.56.565.5建筑密度、外

3、观等a227.56.565.5绿地率、室外公共活动空间与绿化景观a237.56.565.53物业管理10物业管理情况a31109874交通20离市区主干道的距离a4113121110条件公交线路情况a42131211105教育医疗20所在学区学校情况a5116151311医疗机构分布情况a52141312116商业配套25重要商业配套设施a6130282624(二)区位因素调节系数评分等级说明表序号因素名称考察项目一等二等三等四等1自然环境自然景观公认的自然环境优越的地方。如：苍梧公园附近。自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。附近有少量绿地和绿化，卫生环境欠缺。附

4、近无绿化，拥挤、杂乱、环境差。环境污染空气清新、无污染；无噪音；水域清洁，达卫生标准。空气良好，少量污染；白天都有部分交通噪音；水体局部污染。空气局部受污染；靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响。靠近污染源；靠近车站、机场等，有严重噪音。2规划设计建筑或小区布局建筑或小区布局布局合理、错落有致，满足通风、日照等健康要求布局一般，排列整齐。布局过于局促。任意不止，拥挤。建筑密度与外观等建筑密度在30％-40％，外型美观。建筑密度在40％-50％，外观比较整齐。建筑密度在50％-60％，外观陈旧。建筑密度在60％以上，外观破旧杂乱。室外公共活动空间与绿化景观绿地率在30％以上，立体绿化，

5、室外公共活动空间丰富。绿地率在30％以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。少量绿化，基本无公共活动空间。无绿化，无公共活动空间。3物业管理物业管理情况全封闭物业管理。半封闭物业管理。有物业管理。无物业管理。4交通条件离市区主干道的距离300米以内。在300-600米之间。在600-800米之间。在800米以上。公交路线情况距离公交站点100米以内，有3条以上的重要公交线路距离公交站点100-200米内，有1-2条重要公交线路。距离重要的公交线路的距离在200-500米。距离公交线路的距离在500米以上。5教育医疗所在学区学校情况属于省级及以上重点中学(初中)和重点小学学区。属于市

6、级及以上重点中学(初中)和重点小学学区。属于区级及以上重点中学(初中)和重点小学学区。一般中小学学区。医疗机构分布情况距市级及以上医院1000米以内。距市级及以上医院1000-2000米。距市级及以上医院2000-2500米。距市级及以上医院2500米以上。6商业配套重要商业配套设施在400米范围内有大型的市级商业配套设施。在400-800米范围内区级商业设施比较集中。在800米范围内有零散分布的商业网点，基本满足生活需求。在800米范围内基本上无商业网点。（三）区位因素修正系数说明　1、区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，其中住宅房屋区位因素调节系数K=其中n=

7、2，f2=3，f3=1，f4=2，f5=2，f6=1；aij应为aij　2、对可比实例和待估房屋进行区位修正时，可比实例区位因素调节系数为K4s，待估房屋区位因素调节系数为K4d，则可比实例修正为标准样本房屋区位状况修正系数P4=k4s÷k4d×100；　3、当选取的可比实例处于拆迁项目范围之外时，必须进行区域因素修正；　4、P4的取值范围为80-120；附件三：房屋实体因素修正系数表　(一)住宅房屋成新因素修正系数表待估房屋三成新四成新五成新六成新七成新八成新九成新