中原 深圳金色领域项目营销策划 法式建筑风格 销售推广策略

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1、中原深圳金色领域项目营销策划法式建筑风格销售推广策略深圳金色领域项目营销策划深圳金色领域项目营销策划MarketingMarketing中原集团2011年6月目标分析目标分析从标书及沟通上可以得出万科希望通过对本项目产品的特色打造及营销系统从标书及沟通上可以得出，万科希望通过对本项目产品的特色打造及营销系统策略的创新运用，达成以下两大目标：奠定市场影响力提升价格实现力取得价格突破赢得市场认同造就万科品牌在宝安中心区及宝安镇区主流市场的龙头地位取得价格突破，赢得市场认同，获取尽可能高的销售业绩，为公司赢取更高的项目利润！达成目标需探知的问题达成目标需探知的问题：1

2、竞争环境及价格实现空间1、竞争环境及价格实现空间：本项目的各类产品在宝安中心区及宝安镇区主流市场中所处竞争环境如何？分品价格锁定在怎样的价格区间更有助于影响力及价格实现双重目标实现？2、客户需求情况及扩容可能性：在分品价格区间初步锁定的基础上，本镇区及镇区外（后简称“本区”及“外区”）的分品客户具有怎样的特征？价值敏感点及抗性点有哪些？及外区）的分品客户具有怎样的特征？价值敏感点及抗性点有哪些？如果要通过突破镇区项目客户本土化的限制支撑影响力及价格实现双重目标实现，突破点在哪里？本区及外区客户配比目标怎样？目标实现，突破点在哪里本区及外区客户配比目标怎样达成目标

3、需探知的问题达成目标需探知的问题：3解决客户扩容问题的突破方向3、解决客户扩容问题的突破方向：在竞争扩容及客户扩容的条件下，突破方向在哪里？有哪些营销启示？4、品牌开发商进入陌生区域的启示：从各地相关开发营销的经验中判断初步构思的突破方向及方式是否可行？从各地相关开发营销的经验中判断，初步构思的突破方向及方式是否可行？5、突破方向所涉及核心价值的塑造：在确定突破方向后，核心价值如何塑造才能更有利于消除客户抗性，激发客户敏感点认同，促进成交？6、营销策略创新定制：以怎样的策略才能更有效地传播项目价值拓展客户加深认同实现以怎样的策略才能更有效地传播项目价值、拓展客户

4、、加深认同、实现销售目标？营销环境条件报告内容索引营销环境条件竞争环境及价格实现空间分析（竞争范围环境及价格空间）客户接纳情况及扩容可能性分析（分区客户敏感点及抗性点扩容突破方式）（竞争范围、环境及价格空间）（分区客户敏感点及抗性点、扩容突破方式）品牌开发商进入陌生区域营销突破方向客户锁定及营销突破构想（客户锁定、营销突破点及方式构思）品牌开发商进入陌生区域营销模式经验启示印证核心突破点·价值塑造核心突破点价值塑造营销策略建议项目基础信息项目位置：福永镇翠岗西路与宝安大道交汇处南基本信息户型面积：以80-160平米的三、四房为主产品信息项目位置：福永镇翠岗西路与

5、宝安大道交汇处南占地面积：6.2万平米容积率：2.6装修标准：提供精装修产品风格：法式建筑风格园林风格：法式园林可售面积：16.2万(其中住宅约15.6万）周边情况本项目东北：公寓楼、农民房西北：药厂、物流园东南荔枝林西：高尔夫球场，东、南：荔枝林，可远望山景可看见飞机起落产品条件:规模产品条件:规模项目总建面〉10万平方米在本区域属大型社区总建面：12万平方米目前未动工预计2011年初发售福永地块总建面：18.7万平方米一、二期总建筑面积:11.7万平方米地块金域三期住宅建筑面积约7万㎡万科项目金域豪庭占地面积:6.2万可售面积:16.2万平方米(住宅约15.

6、6万）容积率:260项目容积率:2.60具备区域大型社区的参比性：区域客户认知大型社区代表金域豪庭１-３期总规模18.7万平方米，本项目16.2万平方米的规模级别和它处于一个档次。优势条件:资源优势条件:资源北侧荔枝林景本项目高尔夫景东侧荔枝林景本项目东侧荔枝林景高尔夫景南侧荔枝林景具备一定的景观资源优势：本项目西侧拥有高尔夫，虽未来将改变属性，但现时景观优势显著，同时北、东、南侧拥有临近荔枝林景，整个资源环绕而丰富。高尔夫景南侧荔枝林景优势条件:品质优势条件:品质产品开发目标：产品实现条件：产品开发目标打造成福永当地“品质第”产品实现条件外立面和景观风格为法式

7、新古典主义大气沉稳温馨尊贵“品质第一”居住社区主义，大气、沉稳、温馨、尊贵“法式风格”“高品质”产品塑造预期产品“品质”塑造条件好：本项目将打造为福永片区“第一高品质楼盘”，全力按“高品质社区”标准进行产品塑造。优势条件:品类优势条件:品类以80、100平米的三房两卫、130-140平米的四房两卫舒适居家型产品为主。整个项目：首置产品（90平以下）占15%、首改（88、110三房）占45%、再改（130、160四房以上）占40%一期总建筑面积，不含商业约6.7万平米户型销售面积赠送面积套数备注两房两厅78380三房两厅一卫88660三房两厅两卫891317022

8、%首次置业产品首次改善产