《无居民海岛使用权价值评估技术规范（征求意见稿）》-ics

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1、ICS03.060A11备案号：DB44广东省地方标准DB44/TXXXXX—XXXX     无居民海岛使用权价值评估技术规范Technicalspecificationforvaluationontheuseofuninhabitedislands（征求意见稿）XXXX-XX-XX发布XXXX-XX-XX实施广东省质量技术监督局 发布DB44/TXXXXX—XXXX目次前言II1范围12规范性引用文件13术语和定义14评估原则14.1预期收益原则14.2替代原则24.3最有效利用原则24.4供需原则24.5贡献原则25主要评估方法25.1最低价补偿修正法25.2市场比较法25.

2、3收益还原法25.4基准价格系数修正法36不同用途无居民海岛使用权价值评估36.1一般规定36.2农林牧渔业用岛使用权价值评估46.3工业交通用岛使用权价值评估46.4旅游娱乐用岛使用权价值评估56.5公共服务用岛使用权价值评估57评估结果5附　录　A（规范性附录）无居民海岛使用权价值评估公式和使用说明6附　录　B（规范性附录）无居民海岛使用权价值评估报告格式12参考文献1615DB44/TXXXXX—XXXX前言本标准依据GB/T1.1-2009给出的规则起草。本标准由广东省海洋发展规划研究中心提出。本标准由广东省海洋与渔业局归口。本标准起草单位：广东省海洋发展规划研究中心。本标

3、准主要起草人：利逸、赵明辉、李杏筠、曾建军、陈树立、曹深西、周晶、李皓、张一帆、汪思茹、白文魁、王琼、陈昌亮。15DB44/TXXXXX—XXXX无居民海岛使用权价值评估技术规范1　范围本标准规定了无居民海岛使用权价值评估的有关术语和定义、评估原则、评估方法、不同用途无居民海岛使用权价值评估、评估结果和评估报告格式。本标准适用于广东省内无居民海岛使用权价值评估。2　规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。国家海洋局《省级海岛保护规划编制技术导则（试行）》

4、（国海办字〔2011〕740号）财政部国家海洋局《无居民海岛使用金征收使用管理办法》（财综〔2010〕44号）3　术语和定义国海办字〔2011〕740号界定的以及下列术语和定义适用于本文件。3.1　无居民海岛使用权价值thevalueoftheuseofuninhabitedislands在市场条件下形成的一定年期无居民海岛使用权的权利价值，包括在公开市场条件下形成的客观合理价值和在特定市场条件下形成的市场关联各方可接受的价值。3.2　无居民海岛使用权价值评估valuationontheuseofuninhabitedislands根据评估目的和评估对象状况，依据相关法律法规，按照

5、市场化配置资源的原则、程序和方法，在全面调查和综合分析无居民海岛使用权价值影响因素的基础上，选用适宜的评估方法，对特定无居民海岛使用权在评估基准日的价值进行估算和评定的行为。3.3　无居民海岛还原利率uninhabitedislandscapitalizationrate将无居民海岛产生的未来纯收益还原为某一日期的无居民海岛使用权价值的比率。4　评估原则4.1　预期收益原则无居民海岛使用权价值评估应以评估对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。15DB44/TXXXXX—XXXX1.1　替代原则无居民海岛使用权价值评估应以相邻或者类似地区功能相同或者相近、条件相似的海岛

6、或者土地使用权市场交易价格为参照，评估结果不得明显偏离具有替代性质的海岛或者土地使用权客观价格。1.2　最有效利用原则无居民海岛使用权价值评估应以评估对象的最有效利用为前提。判断无居民海岛的最有效利用应以海岛开发利用是否符合其自身条件、法律法规政策及规划限制、市场要求等为依据。1.3　供需原则无居民海岛使用权价值评估应充分考虑无居民海岛使用权市场供需的特性和海岛及其周边海域或者土地市场的地域性。1.4　贡献原则无居民海岛开发利用总收益是由无居民海岛使用权及其他生产要素共同作用的结果，无居民海岛使用权价值评估应以海岛在开发利用活动中的重要程度确定其对总收益的贡献值。2　主要评估方法2

7、.1　最低价补偿修正法2.1.1　基本原理综合分析开发利用活动可能造成的无居民海岛资源损耗和生态破坏情况，测算资源及生态补偿费用，在国家现行的无居民海岛使用权出让最低价的基础上作叠加修正，以此确定无居民海岛使用权价值。最低价补偿修正法的公式及使用说明见A.1。2.1.2　适用范围最低价补偿修正法主要适用于已确定无居民海岛开发利用具体方案的无居民海岛使用权价值评估。2.2　市场比较法2.2.1　基本原理遵循供需原则和替代原则，将评估对象与具有替代性且近期市场上已发生交易