浅析房屋权属登记中常见问题的处理

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1、浅析房屋权属登记中常见问题的处理黄佳（江苏省常州建设高等职业技术学校管理工程系，江苏常州213016）摘要：在市场经济日益繁荣的今天，房地产交易登记数量不断攀升，如何确保登记安全的前提下加快办事效率，是摆在各地房地产登记机构面前的重要课题。本文结合基层房地产登记机构近几年在具体房屋权属登记过程的运行中，所存在的常见几点问题，进行一定的分析和探讨；力求能更好的提高房屋登记时的质量，规范登记行为并加强与其它业务部门的合作，以便开展有效的房屋登记工作。关键词:房屋；权属登记；问题；处理要点根据《房屋登记办法》，房屋权属登记是指房地产行政主管部门

2、代表政府将服务所有权以及由上述权利产生的抵押权等他项权利记载于登记簿的行为。近年来，随着我国经济的发展，群众收入的不断增加，人们对房地产置业的热情不断高涨，观念不仅从居者“有其房”向居者“精其屋”转变，其住宅消费也在向房地产投资转变，购房、换房、房屋买卖等日益频繁。下面笔者将分类对房屋权属登记中常见问题处理进行分析。一、新购商品房的权属登记当事人办理新购商品房权属登记时，办理基本程序如下:（1）填写登记申请表【在表格内填写当事人的办理相关信息】；（2）领取号码【去转移登记窗口办理权属登记】；（3）受理登记，交验材料【在办理时，工作人员会要

3、求当事人出具身份证明原件、查看是否与本人相符，有无造假，这一程序是为了有效防止一些不法人员使用虚假数据来进行欺骗。当工作人员对当事人进行准确无误的核实后；接着要核查当事人的商品房买卖合同，核实无误后即签上办证人员的姓名，以示有效，并且工作人员收回合同原件；同时工作人员还要查收购房销售发票、商品房结算单、契税完税证明、房屋本体维修资金缴款凭证、申请人身份证复印件、大产权证复印件、房屋面积测绘报告复印件、房屋平面图复印件等必要资料，另外如有其它材料也需出示】；（4）审核；（5）记载于登记簿；（6）缮证，即做证；（7）交费发证；（8）拍审核表；

4、（9）归档【经以上手续后，上述的这些资料都会被工作人员收回并制成档案，计算机系统内也7会存入一份，最后放入市局的房产数据文件储藏室内】。上述流程看似简单，不过在登记时，由于当事人在性别、年龄、社会关系和角色的不同上，又会出现不同的受理情况。所以基于法律行为而产生的房屋权属转移登记过程中，原则上当事人(包括隐形共有人：配偶)到场，提供身份证明原件，男性二十二周岁，女性二十周岁以上需要提供婚姻证明。1、未婚当事人未婚当事人办理时，应出具未婚证明。这是由乡镇政府（街道办事处）以上政府部门出具的单身证明，或者出具婚姻登记机关开具的未婚证明。因为民

5、政部门有“并不排除在其它范围内的婚姻登记”这一赘述，工作人员还需要申请人本人当面填写未婚声明，也就是对相关的询问表进行填写，以示其法律效应。这其实是为了防止一些已婚人士为了使房屋产权成为单独所有而欺骗工作人员，损害了夫妻另一方的利益。2、已婚当事人已婚当事人办理时，应出具已婚证明。例如:赵某和孙某是夫妻关系，2007年共同购买住宅一套。但是当夫妻来办理房屋登记时，没有按夫妻共有权进行登记，而是将房屋登记在丈夫赵某一人名下。之后赵某因嗜赌欠下10万元的赌债并趁着妻子孙某不在家期间，把登记在其名下房屋，以18万元卖给了何某。就这样赵某与何某双

6、方持好相关证件来到房产管理中心办理转移登记。登记机构的工作人员因房屋属于赵某单独所有，故未让赵某的妻子到场签字同意，为其办理了过户手续。等到妻子孙某发现共有的房屋被她丈夫卖掉时已晚，向法院起诉，请求共有财产一方擅自处理无效。然而因为登记时房屋是她丈夫一人单独所有，赵某与何某也是以合理价格进行买卖，所以法院驳回孙某起诉，保护善意第三人的合法利益，但房屋共有人，妻子孙某的合法权益却得不到保障。这里就涉及到夫妻共有房屋的隐形共有人问题。笔者认为，出现上述情况主要还是由于当事人在登记时，没有把房屋权属登记问题弄明白，应是夫妻共同所有的房屋却登记成

7、丈夫一人单独所有的房屋，这是最后孙某败诉的主要原因。其实在登记时，房屋权属是否共有是个很复杂的问题：一是财产是否夫妻关系存续期间所得很难甄别。夫妻关系存续期间，是指夫妻结婚后到一方死亡或离婚之前这段时间。而房屋是否此期间所得呢?7有很多种情况，有的是男方或女方在结婚前已经购买了房屋，但结婚后才到房屋登记机构申请所有权登记；有的虽是婚后遗嘱继承或遗赠取得，但被继承人明确给夫妻一方所有的。二是新《婚姻法》不仅规定了夫妻财产共同制，还规定了夫妻财产约定制。虽原是一方或共有房屋，通过婚姻约定，可以改变一方或共有状况。所以，在这种情形下，非要准确地

8、弄清是否夫妻共有房产，殊非不易。所以为了能更好地保护夫妻房屋财产的隐形共有人的合法权益，在登记时，已婚的共有人要提供能证明夫妻关系的结婚证、户口簿（夫妻双方在同一户口簿上，其中一方为户主，另一