浅析小区会所的建设-上海楼盘会所案例分析-6页

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1、浅析小区会所的建设浅析小区会所的建设上海房地产市场报告刘华伟近年来，随着上海房地产市场的发展，购房者的消费心理日趋理性化，不但注重楼盘的地段、品质、价位、环境，而且对楼盘小区内的配套设施等也提出了更高的要求，特别是对提供配套完善的俱乐部会所，也成了不少购房者选房时所要考虑的重要因素。不少房地产开发商也意识到了这一点，在开发中越来越注重小区会所的建设，其中也不乏精品之作。但总的来说，大部分开发商对小区会所的建设还停留在比较低层次的认识上，过多的照搬抄袭，大都没有建立起真正符合购房者需求的会所。所以笔者试从购房者对小区会所的需求调查分析着手，探讨当前小区会所建设中

2、存在的问题，最后结合上海楼市成功推出小区会所的几个典型楼盘案例的分析，对如何建立符合购房者需求的会所，提出个人的看法和见解，希望对我们的房地产开发商能有所启示。一、小区会所的概念按目前市政府的规定，居住小区根据建设规模的大小，要有一定的基本生活必需的配套设施，但并没有要求有配套的小区会所。所谓小区会所，是近两年从香港流行而来的一个不太明确的概念。通常人们认为，小区会所是区别于小区配套设施的，专为小区业主设立的体育、文化、健身、餐饮、娱乐等服务设施。小区配套设施提供给居民最基本的生活保障服务，而小区会所则是提高业主生活品质的服务设施。小区会所作为小区中相对集中的

3、场所，提供健康的体育、文化、餐饮、休闲、娱乐等活动的公共活动空间，是社区文化的培养基地，也是社会主义精神文明建设的重要基地。一个成功的开发商曾经说过：“房地产业是没有秘密可言的，我们培育的是特有的小区文化，这是别人所学不到的，也是我们不断成功的保证。”6浅析小区会所的建设每一个小区都应有自己独特的文化特色，这样才能使自己在日益激烈的房地产市场竞争中占有一席之地，而小区会所则是社区文化焦点的反映。二、购房者对小区会所需求的市场调查分析小区会所对于购房者来说，到底是人们关注的文化园地，还是无人问津的荒岛？笔者以上海一些相对知名的楼盘小区的业主和在售楼处看房有购房欲

4、望的人群（总共650人）为调查样本，对与小区会所需求相关的方面进行了调查。1.对小区会所需求重要性的调查。由调查数据可以看出，购房者对小区会所的需求比例还是相当大的，七成以上的调查者认为小区会所的建设是必要的。多数调查对象表示，目前的市政配套建设不是很完善，居民普通的生活，因没有小区会所而带来相应的麻烦和不方便，需要新建的小区会所能给予相应的配套设施。2.小区会所需求功能的调查：对于地段比较偏的小区来说，小区会所功能是否完备至关重要，它不仅是住户休闲娱乐的场所，更是衬托主人身份的标志，是影响客户购房决策的重要因素之一。由上表可以看出：具有学习和休闲功能的阅览室

5、的需求量最大，超过50%；具有健身功能的游泳池和健身房的需求量也达到了47.8%和40.5%，说明购房者对运动和求知的欲望较高。近三成以上的购房者希望小区会所能有网球场、咖啡馆、棋牌室、美容院等服务设施。说明购房者对小区内的娱乐、健身设施的要求越来越高。而对壁球室、保龄球和迷你高尔夫球场等设施的要求相对较低，原因可能是因为中低收入阶层家庭对于高档服务设施所要支付相应的高费用暂时还难以接受。从调查中我们知道，多数的购房者理智地选择适合自己的小区会所，希望会所是自己社区生活的一部分，而不是豪华的宾馆，千金难买的一夜奢侈。三、现行小区会所存在的三大问题6浅析小区会所

6、的建设上海的小区会所最早见于一些别墅、高档公寓中，之后在中、低档楼盘和普通住宅中层层推广开来。其基本功能不外乎“休闲娱乐场所+社会商业场所”。如今的许多小区会所要么贴钱经营，要么成了摆设。究其原因，主要有以下三大问题：1.定位不准，一味求大求全。由于上海许多房地产开发商过于模仿香港和西方某些项目的会所形式，使小区会所在规划设计时没有根据项目本身的规模、品质、业主层次、经济承受能力等度身定做。配套设施追求大而全，虽漂亮而又气派，但使用率低，造价却较高。2.运行成本高，负担重。例如一个室内恒温游泳池，每个月的费用包括保温、水的净化处理、人工费等约十万元。如果是别墅

7、、高档公寓，高收入者还能负担较高的物业管理费；而中、低档公寓则由于会所的费用不能从物业管理费中支出的规定，难以维持运营。3.管理欠佳，专业人员匮乏。本来这方面的管理人才就不多，再加上大多楼盘的物业管理费低，管理人员的工资低，留不住人才。管理人员不够专业，给设施的维护带来困难，使设施长期缺乏正常、良好的保养，加速了设施的磨损和消耗。四、成功楼盘案例目前，上海新开楼盘基本上都有小区会所，开发商将小区会所作为提升小区品位和档次的重要手段，使之成为楼盘营销的卖点。但真正的成功经营和良好管理运作的小区会所的案例并不是很多，下面选取几个典型案例，对开发商的小区会所建设提供

8、些许启示。1.中远两湾城6浅析小区会所