房地产企业所得税汇缴查帐报告审核指引

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1、房地产企业所得税汇缴查帐报告审核指引（2006年版）第一章总则第一条为指导我市注册税务师、注册会计师出具房地产开发企业所得税汇算清缴查帐报告工作，提高查帐报告质量，依法维护纳税人的合法权益，依据《注册税务师管理暂行办法》（国家税务总局第14号令）、国家税务总局关于房地产开发企业所得税的有关政策规定，结合我市实际情况，特制定本指引供各注册税务师事务所、注册会计师事务所参考。第二条具有在我市出具所得税汇算清缴查帐报告资格的税务师事务所、会计师事务所（以下简称为受托人）受房地产企业委托（以下简称委托方）出具查帐报告时，在遵守有关税收法律、行政法规的前提下，结合委托人的具体情

2、况，参考本指引的相关条款进行涉税事项审核。在审核过程中，如果遇到本指引未提供的情况，应依据国家有关税收法律、行政法规的规定，按照行业规范的要求合理运用专业判断。第三条由于审核中存在的固有限制影响受托人发现重大错报的能力，受托20人按照税法的规定及执业准则实施审核工作，只能对纳税申报表整体不存在重大错报获取合理保证，而不能对纳税申报表整体不存在重大错报获取绝对保证，因而在审核过程中，受托人及其从业人员应当保持职业怀疑态度，充分考虑可能存在导致纳税申报表发生重大错报的情形。第一条审核过程应该有完整、真实的记录，审核结论应该有计算、测试、评估、分析的过程、结果及证据支持。审

3、核过程、审核结论、证据形成工作底稿。第二条受托人应当保持职业敏感性，对用常规方法不能充分取证和开展审核，且又无法实施其他审核方法的重大涉税事项，应及时向主管税务机关报告。如对该事项的适用税收政策有疑问的，也应向主管税务机关反映。第三条受托人应当保持职业谨慎性，对于委托人存在以下问题导致审核范围和审核过程受到限制的，应出具有保留意见的查帐报告：（一）委托人无法提供审核所必需的资料；（二）委托人帐册混乱，难以实施帐务审查；（三）委托人内部控制制度不健全，受托人出于谨慎性原则，对其提供资料的真实性、完整性、准确性持保留意见；（四）存在对应纳税所得额有重大影响的涉税问题，预见

4、在汇缴期内无法得到解决；（五）在对应纳税所得额有重大影响的涉税问题的税收政策上不明确，预见在汇缴期内无法得到明确。（六）其他特殊情况。第二章审核前的准备20第七条受托人首次接受委托出具企业所得税汇算清缴查帐报告，应当了解委托人的基本经营情况、组织结构、内部控制制度等，评估可行性、风险与工作重点。如果涉及的会计报表和纳税申报表期初余额，或在需要发表审核意见的当期会计报表和纳税申报表中使用了前期报表的数据，受托人应进行适当的审查。第八条期初余额的审核程序主要包括以下几项：（一）分析上期期末余额是否已正确结转至本期，或者已恰当地重新表述，上期审核调整分录是否正确入账。（二）

5、了解上期财务报告和纳税申报表是否经过会计师事务所或税务师事务所审核。（三）了解注册会计师是否对上期会计报表出具了非标准审计报告，若是则受托人应查清原因，并应特别关注其中与本期会计报表有关的部分。（四）如实施上述审核程序仍不能获取充分、适当的鉴证证据，或前期会计报表未经审计，应对期初余额实施以下鉴证程序：1、询问委托单位管理部门。2、审阅委托单位上期会计记录及相关资料。3、通过对本期会计报表实施的审核程序进行证实。204、补充实施适当的实质性测试审核程序。第三章开发项目基本情况的审核第九条受托人应该获取有关证据，在查帐报告中披露委托人开发项目的地理位置、占地面积、开发用

6、途、初始开发时间、完工时间、可售面积、已售面积等基本情况。第十条受托人可以采取注册税务师和注册税务师行业的取证、分析方法评价委托人的会计核算情况对各审核项目的影响，包括会计政策的选择和运用，是否符合适用的会计准则、相关会计制度，是否符合被鉴证单位的具体情况。第四章成本的审核第一节开发成本（生产成本）的审核第十一条房地产开发成本的审核项目主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费等。基本方法包括但不限于：（一）评价开发成本和相关费用的内控制度是否存在和有效并一贯遵守。（二）取得或编制开发成本、费用项目明细表，复核

7、加计正确，并与报表、总账、明细账及有关的申报表等核对。20（三）了解委托人成本、费用的合同及协议的执行情况，抽查大额成本、费用项目，审核当期支付的开发成本、费用项目是否取得合法、有效的原始凭证和审批手续，会计处理是否正确。（四）审核本期实际发生的开发成本、费用是否按成本对象进行归集和分配，注意会计成本与计税成本的差异。（五）审核预提尚未支付的开发成本、费用是否按税法规定在税前进行扣除。第十二条土地征用及拆迁补偿的审核：针对拆迁补偿中产权置换、货币补偿、产权置换和货币补偿相结合的三种形式重点审核其入账金额的真实性及准确性。如果以房屋回迁的形式作为拆迁户