土地流转信托：农村土地承包经营权融资方式启示分析

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1、土地流转信托：农村土地承包经营权融资方式启示分析一、镇江市农村土地流转信托产品推进情况　自2013年11月以来，“北京信托·金色田野土地信托1-5号”、“中建投·镇江新区·森禾一期土地流转财产权信托”先后落地镇江，两单土地流转信托产品受托土地共计11678.46亩，计划融资约10.5亿元。截止2014年7月，北京信托·金色田野土地信托1-5号首批信托资金5.4亿元已陆续进入资金托管银行。　（一）北京信托·金色田野土地信托1-5号。2013年12月，北京国际信托公司（以下简称“北京信托”）宣布在镇江句容市后白镇

2、五个行政村成立北京信托·金色田野土地信托1-5号五只土地信托（下称“金色田野系列”），受托土地规模为9928.46亩，计划融资9.8亿元，信托无固定期限，但不低于15年，募集资金主要用于农地的后续开发。不同于其他土地信托将土地租赁给单一专业种植单位的做法，金色田野系列土地信托创造了“先集中再分散”模式，最终目的是实现土地面向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业的多元化流转，有助于打破“进城则失地，失地则失业”的城镇化怪圈。15　该土地流转信托项目的具体操作模式如下：　第一步：设立财产权信托　1、成立土地股

3、份合作社。以村民自愿为原则，经村民代表大会表决，后白镇各行政村村民以其享有的农村土地承包经营权作为出资入股成立土地股份合作社。农户将其各自享有的农村土地承包经营权依法流转至本行政村的土地股份合作社，土地股份合作社在句容市农委登记备案后取得相应的土地权利证书并依法享有土地承包经营权。　2、设立财产权信托。各行政村土地股份合作社就设立土地流转财产权信托召开成员大会，经民主决议，由各[毕业论文网专业提供毕业论文代写和代写毕业论文论文的服务，欢迎光临]行政村土地股份合作社作为委托人、北京信托作为受托人发起设立土地流转

4、财产权信托，各行政村土地股份合作社、村民作为土地信托的受益人。同时，由发证机构在相应的土地权利证书作记载或备注登记。　3、标的农地的管理运营。北京信托作为受托人按照委托人的指令，对信托财产（即9928.4615亩农村土地承包经营权）进行管理，管理内容包括信托财产运用方式、经营方的选择及更换等。目前北京信托已经把标的农地租赁给句容福源农业旅游发展有限公司（以下简称“句容福源公司”）开发、经营。句容福源公司将围绕标的农地开展农地平整与增肥、农田水利设施建设、农产品物流基地及销售网络建设、现代农业开发及技术推广服务

5、等，为农业生产创造基础条件。在此基础上，句容福源公司除自身经营外，还适时将整理完毕的农地流转至专业大户、家庭农场、农民合作社及农业企业等多元化的农业生产主体，这些主体可以根据其种植优势及种植意愿开展具体的农业生产活动。　第二步：设立集合资金信托计划　为了解决句容福源公司在开展土地运营各个阶段的资金问题，北京信托通过发行“北京信托·福地1号集合资金信托计划”募集资金向句容福源公司提供信托资金贷款。该信托贷款期限为8年，前两年信托资金成本以募集资金利率为基准通过协议确定，以后贷款利率于第2、4、6年的第5个月协商

6、确定随后两年的贷款利率。还款来源主要为句容福源公司对标的农地的经营收益，同时由句容市新农村发展实业有限公司及江苏句容福地生态科技有限公司以1600余亩国有土地使用权向北京信托提供抵押担保，句容福地公司同时提供连带责任保证担保。　第三步：收益来源及分配15　句容福源公司的收益主要来源于对标的农地运营，并以获得的收益来支付地租、偿还信托贷款本金和利息等。土地股份合作社依据取得的信托收益权享有信托利益。而农户则按照在土地股份合作社所占股份比例，按年收取地租（约600元/亩），地租每三年按照国家稻谷收购保护价上调而同

7、比例上调，地租每年年底一次性划入农户账户。除按年收取地租外，不愿意外出务工的农户还可以被农业公司返聘，成为农业工人，获得务工收入（每天约80元左右）。　（二）中建投·镇江新区·森禾一期土地流转财产权信托。2014年7月，中建投信托与江苏省镇江新区丁岗镇集体资产经营管理中心、镇江森禾花卉园艺有限公司签署三方框架协议，中建投信托首单农村土地流转信托”““中建投·镇江新区·森禾一期土地流转财产权信托”正式宣告落地镇江。该项目受托土地规模为1750亩，首期计划融资不低于1000万元，信托期限为15年，募集资金主要用于

8、“镇江森禾现代高科技花卉苗木生产示范基地”后续开发。　该土地流转信托项目具体操作模式为：　第一步：设立财产权信托　1、成立土地股份合作社。与句容后白镇类似，为支持土地流转信托项目顺利推进，丁岗镇各行政村村民也遵循类似流程先后成立土地股份合作社，并将农村土地承包经营权流转至合作社。　2、土地发包至镇集体资产经营管理中心。各行政村土地股份合作社将集中的农村土地承包经营权发包给当地镇政府成立的集体资产经营