专项维修资金管理亟待完善

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1、专项维修资金管理亟待完善　　摘要：房屋专项维修资金是房屋的住宅养老保险金，事关百姓的安居乐业和社会稳定。要充分发挥政府的职能作用，积极促进业主会、业代会的成立，实现业主自治化。改变住宅专项维修资金管理“缴钱容易、使用难”，“监管难、效率低”等问题，使专项维修资金真正成为业主房屋的“养老保险金”，促进专项维修资金管理的完善。　　关键词：专项维修资金；管理；完善　　中图分类号：F830.45文献标识码：A文章编号：1001-828X（2013）08-0-01　　专项维修资金是指由法律规定由业主交纳的，用于物业保修期满后物业共用单位、共用设施设备

2、的维修和更修、改造的资金。建立住宅专项维修资金并建立一套管理制度是我国物业管理的重大举措，然而合理性和可操作性较差，制度尚不成熟，需要加强物业管理，合理使用和保值增值这笔专项资金，维护社会和谐稳定。　　一、专项维修资金的管理模式　　所谓专项维修资金的管理模式，是指为了保障住宅共用部分、共用设施设备的维修和正常使用，在专项维修资金确保的基础上，有关机构或者个人依法归集、保管和支配专项维修资金，形成的有序健康的运行体制。不同的管理模式下，掌握专项维修资金决定权的主体，以及支配方式有所不同。根据专项维修资金决策主体的不同，以将专项维修资金的管理模

3、式分为业主自治模式、物业公司管理模式。　　（一）业主自治模式　　业主自治模式是指个体业主或者业主代表组成的业主委员会决定专项维修资金的归集、支配的体制。业主大会管理模式是指个体业主组成业主大会，对住宅维修事宜以业主大会多数表决的方式通过，有关单位或个人组织实施的制度。业主大会是个体业主的议事机构，能够体现个体业主的根本意志，具有鲜明的自决性，其形成的意思表示对个体业主具有约束力。该模式存在的问题是：运行效率不高；可能出现多数人的“暴政”。业主大会可参与人数众多，特别是在一些较大的社区，召集会议非常困难，往往因为达不到法定人数而无法形成决议，

4、另外，以业主大会名义通过的决议有可能损害部分业主的利益。　　（二）物业公司管理模式　　物业公司管理模式是指物业管理公司或物业负责人决定住宅专项维修资金的使用，并组织有关单位或个人对住宅进行维修的运行体制。物业公司无疑具有较为丰富的管理经验，掌握着小区各类信息，能够及时组织有关单位或个人施工维护，具有较强的专业性和可行性，该模式可能存在问题：一是物业公司往往以建设单位设立，会积极维护建设单位的利益，特别是在物业区域建立的初期；二是物业公司以营利为目的，为了追求自身利益的最大化，可能损害业主的利益；三是存在着物业公司侵吞专项维修资金，或推卸职责

5、，不愿交付给业主委员会管理的案例。　　二、住宅专项维修管理资金存在的问题　　1.住宅专项维修资金归集依据不明确　　住宅专项维修资金归集依据不明确主要表现在：（1）造价确认的主体不明确，建筑安装工程造价作为售房价的重要组成部分，是开发商不愿公开的数字，业主又不可能对造价进行调查，因此，工程的实际造价到底由谁来确认，还尚未定论。（2）造价的核定方式不明确，建筑造价有很多项目组成，不同的住宅小区采用不同的结构，不同的建筑材料，不同的配套设施，因此具体造价有区别。（3）造假的形成项目不明确，以往的建筑工程造价未考虑到小区绿化、景观、安保等配套设施，

6、且均属业主共用范围，此类设施未纳入归集依据，给今后管理带来了问题。　　2.住宅专项维修资金使用难，支取困难　　住宅专项维修资金使用难，支取困难是一个不争的事实。主要原因在于：（1）相关手续要求严格、呆板、难以操作。（2）使用规范不明确，在小区内哪些建筑物、项目的维修能够动用专项维修资金，没有明确的规定。因而管理者难以把握尺度，而且需要物业主请示、汇报、研究等程序，加重了使用和支取的难度。　　3.增值方式单一，分配方法不明确　　住宅专项维修资金的增值方式为存款和购买国债，同时对购买国债的增值方式做了很多限制，因此在实际操作中，增值方式仅限于存

7、款，方式单一。且很多城市还是活期存款，因此，住宅专项维修资金的保值、增值普遍不高。另外规定住宅专项维修资金实行记账到户的管理方式，增值部分是否记账到户，怎样进行分配，都还不明确。　　三、住宅专项维修资金完善的对策　　1.确保开发商明确商品房保修义务　　根据相关规定，保修期内的商品房维修由开发商负责，保修费用由造成质量缺陷的责任方承担，业主缴纳的专项维修资金只有等保修期满后才能动用。对于“共用部位，共用设施设备”，住宅专项维修资金只能在一定范围内使用。若开发商不履行保修义务，在卖完房子后就解散公司，业主将面临无钱修缮的困境，而自存自用的专项维

8、修资金要到保限期后才能使用。因此，要重新订立新款，确保开发商履行商品房保修义务，防止开发商逃避保修期内的责任。　　2.建立“政府主导型”管理模式　　建立“政府主导型”的管理模式，