完善售后公有住房专项维修资金管理机制的思考

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1、完善售后公有住房专项维修资金管理机制的思考　摘要：物业管理模式在我国已走了20多年，但由于单位售后公有住房（以下简称房改房）住宅共用部位共用设施设备维修资金（简称房改房维修资金）受其自身历史原因的束缚，还无法与商品房市场化的物业管理对接。笔者认为，应该探索出适用于当前单位房改房维修资金收缴、使用和管理的办法。　　关键词：房改房维修资金收缴使用和管理的办法　　我国房改房面积约有80亿平方米,几乎涉及所有的大中小型的国有企事业单位。事实上，房改房存在诸多方面的问题：房龄普遍较长、质量普遍较差、维修养护不及时，

2、造成房屋完好率低、公共设施设备陈旧、老化。尤其是房改后，维修基金渠道不畅，维修资金严重不足，对房改房的维修养护造成极大压力。　　那么，房改房维修资金收缴、使用和管理如何使其逐步达到规范化、市场化的物业管理模式呢？　　　　一、房改房原执行的从国家建设部1998年颁布的《住宅共用部位设施设备维修基金管理办法》的收缴、使用规定　　　　及执行情况。　　1.规定购房者应缴的维修基金收缴不力　　按照规定：公有住房售后的维修基金来源于两部分：一部分是售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20％

3、，高层住宅不低于售房款的30％。该部分基金属售房单位所有。另一部分是购房者按购房款２％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。　　以上规定基金从两部分收缴，实际上只完成了售房单位收缴的部分。而购房者应收缴的部分，由于政府管理体制和措施等原因，根本没收缴这项费用，原市住宅主管部门也没能采取有力措施催缴。因此，公有住房维修基金费用较为紧缺。　　2.售房单位提取的维修基金如何领用不明确　　《住宅共用部位设施设备维修基金管理办法》中提到：公有住房售后维修基金

4、管理与使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。广州市将属售房单位所有的共用设施设备维修基金称为单位住房基金。申请时提供的证明包括：申请报告、申请表格、工程维修审批表、工程维修预算和银行提供的单位住房基金存款证明，并没有提及是否像商品房那样需业主委员会同意才能使用。问题在于，受媒体舆论等的多年影响，绝大多数的民众认为维修基金就是业主该做主的钱。　　这几年，广州地区房改房维修基金的使用主要有三种情况，一是部分单位由于国家政策不明确，无法判断是否会产生遗留问题，多

5、年来一直不敢动用员工称为房子养老金的维修基金，而是继续由企业违规出钱对房改房进行维修。二是有的单位效益差，但又为了解决房屋安全和平息员工的怨气，不得已逐年适当动用了部分维修基金甚至出现为了经营挪用的现象。三是有的是亏损单位或是转制企业，在房改后的十多年间已将为数不多的维修基金使用完毕。　　　　二、建设部、财政部令第165号《住宅专项维修基金管理办法》出台后，房改房维修基金面临的问题　　　　从广州地区房改房的现状可以看出有以下三种情况，一是房龄长，有的房屋是四五十年代建造的，由于维修养护不足，存在除房屋残旧

6、破损外还有不少的建筑安全问题。二是设施设备陈旧，水、电和排污系统，都存在诸多问题。三是小区公共环境严重存在脏、乱、差等现象。以上问题反映建设部、财政部令第165号《住宅专项维修基金管理办法》出台后，维修基金的问题仍得不到根本解决。　　1.住宅专项维修资金账面余额无法划转　　《住宅专项维修基金管理办法》规定：政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金

7、账户，并将有关账目等移交业主委员会。　　业委会成立难是目前全国范围内物业管理中一个突出的老大难问题，没有业主委员会，就无法将账面余额划转，最终还是没有真正接管专项维修资金的主体。　　2.维修基金不敷使用时，无法续筹：　　《住宅专项维修基金管理办法》规定：维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建设面积比例向业主续筹。　　出现维修基金不敷情况的，主要是单位效益差或是转制企业，而这些企业的房改房，其80%以上的业主已退休，年龄大，收入低，怨气大，投诉多。至今仍存有福利

8、和半福利的老观念，对有偿服务、付费服务的市场化的物业管理模式普遍难以接受，平时不愿意按实缴纳管理费用，根本无法向其续筹维修资金。　　　　三、解决房改房专项维修资金存在问题的建议：　　　　房改房专项维修资金的管理不能简单的参照商品房的管理模式，笔者对解决房改房专项维修资金存在问题建议如下：　　1.提高业主委员会的地位　　业主委员会是否具有民事诉讼主体资格一直存在争议，物权法(草案)规定，对侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等