写字楼评价标准与级别175958517

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1、写字楼评价标准与等级研究一、写字楼评价标准与等级分类目前针对写字楼的评价标准主要存在两种情况，一种是不对写字楼等级做出分级，只是提出一定的标准，以此判断写字楼是否达标，主要有：●5A写字楼●5A标准评价体系其次是以划分写字楼等级为目的提出的评价标准，这类评价标准在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的，是将写字楼按照其综合质素不同划分等级。尽管目前还没有公认的划分等级的标准，但基本上都将写字楼从高依次分为如下四个级别：●顶级写字楼（国际甲级写字楼）●甲级写字楼

2、●乙级写字楼●丙级写字楼二、写字楼达标性的评价标准如前所述，这类评价标准不以划分写字楼等级为目的，只是看写字楼是否达标，业界流行的“5A写字楼”以及最近提出的“5A标准评价体系”即属于这类评价标准。1、5A写字楼所谓“5A写字楼”是90年代从国外引进的概念，指的是一个写字楼产品的智能化水平，“5A”是指楼宇自动化（BA）、通讯自动化（CA）、办公自动化（OA）、保安自动化（SA）及消防自动化（FA）。1.1楼宇设备自动化系统(BA)楼宇设备自动化系统,可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动

3、扶梯进行监视及控制。以状态监视为主，控制启停为辅。●空调自控系统●供排水自控系统●变配电监视系统●电梯监视系统1.2安全防范系统（SA）●闭路监视系统：地下车库出入口，首层大厅设彩色变焦带云台摄象机。楼内各层出入口，电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄象机。写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄象机，地下停车库内设黑白带云台变焦摄象机。●防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关，电子门锁，读卡器。●停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机的方式。1.3通信自动化系统（CA）●综合布线系统：综合布

4、线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板，地面线槽，网络地板。设计院完成干路敷设。提供以5类线为基础的综合布线信息通道。●无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。1.4办公自动化系统（OA）以物业管理，公用信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统。1.5火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）●设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。●广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。2、5A标准评价体系写字楼5A标

5、准评价体系由WREA（世界地产研究院）制定，WREA认为达到5A标准的写字楼是企业比较理想的办公场所。WREA（世界地产研究院）是由诺贝尔经济学奖得主罗伯特·蒙代尔（RobertA.Mundell）教授担任主席的『世界经理人资讯有限公司』(www.icxo.com)全资附属机构。3.1大楼品牌标准：A级写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。从一定意义上说，处于"生产链条最高级"的写字楼的发展脉络，折射出

6、了一个城市的发展历程和特性。因此，成为城市商务区地标性建筑的写字楼，其品牌要与城市有极大的关联性，对城市的未来发展具备重要的价值。因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将获得WREA授予的大楼品牌标准A级。3.2地理位置标准：A级　　地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。3.3客户层次标准：A级客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的

7、客户层次通常是趋同的。同时，客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，因为较高的客户层次对他们的公司形象有较好的提升作用。3.4服务品质标准：A级服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。两者俱佳，WREA将认为其具备服务品质A级标准。3.5硬件设施标准：A级主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等。在上述方面如果有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准A级。三、划分写字楼等级

8、的评价标准写字楼按照其综合质素不同，可以划分不同的等级，由于目前国家和行业中并没有固定标准或成文的规定，对写字楼的等级标准进行明确约定，所以存在众多划分写字楼等级的评价标准。目前这类评价标准的焦点在于制定“顶级写字楼（国际甲级写字楼）”和“甲级写字楼”的标准。1、第一太平戴维斯2006年国际甲级及甲级写字楼标准 衡量标准国际甲级写字楼甲级写字楼地理位置位于中央商务区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。位于写字楼聚集区，交通便利