写字楼评价标准.pptx

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1、写字楼评价体系类别1、第一种是以划分写字楼等级为目的的所提出的评价标准，这类评价标准在以外商与内地发展商合作开发涉及写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的，是将写字楼按照其综合品质不同划分等级，但目前还没有公认的划分等级的标准；最常用综合品质评价标准：顶级写字楼（超甲级）、甲级写字楼、乙级写字楼及丙及写字楼。2、第二种则是按写字楼功能复合程度分类：纯写字楼、综合楼及商务综合体。3、第三种是不对写字楼做出分级，只提出一定的标准，以此判定写字楼是否达标，主要有：写字楼硬件达标性的评价标准—5A写字楼写字楼绿色建筑认证体系，如美国的LEED

2、认证及中国官方的绿色建筑评价标识等。写字楼评价标准规模（M2）层高（m）电梯系统配套设施智能化设备标准装饰标准顶级写字楼（超甲级）500004.23000M2-4000M2/台会议室、邮局、银行、票务中心、商务中心、员工餐厅5A高效中央空调豪华精装甲级写字楼20000-500003.84000M2-5000M2/台会议室、邮局、银行、票务中心、商务中心、员工餐厅3A中央空调高档精修普通写字楼乙级写字楼无规定3.65000M2/台无规定中央空调中档装修丙级写字楼无规定3.65000M2/台无规定分体空调普通装修1办公智能化（OA）计算

3、机网络系统会议中心系统门厅多媒体查询系统物业管理计算机系统2楼宇智能化系统（BA）冷热源系统空调系统变配电系统照明系统给排水系统电梯管理系统停车库系统3通讯智能化系统(CA)双向电视电话系统共用天线电视系统公共广播系统数字式用户交换机系统楼内移动电话系统综合布线系统4安保智能化系统（SA）监视电话系统通道控制系统防盗报警系统巡更系统5消防智能化系统（FA）消防联动系统自动喷淋系统自动报警系统5A写字楼标准顶级写字楼（超甲级）公寓式写字楼普通写字楼项目写字楼定位甲级5A写字楼标准层效率的计算及标准办公楼使用率一般标准:低区：70%左右

4、中、高区：高于70%A：核心筒C：办公区域B：走道标准层效率=C面积A+B+C面积区域办公项目平面图使用率深圳华润大厦（29F

5、139m）78%诺德中心(38F

6、193m)70%新世界中心(56F

7、238m)70%荣超中心（46F

8、193m）75%成都喜年广场（49F

9、190m）70%区域办公项目平面图使用率上海中融碧玉蓝天（43F

10、220m）75%港汇广场（51F

11、225m）70%北京财富中心（35F

12、165m）75%金地中心（35F

13、168m）70%成都仁恒置地广场（39F

14、180m）75%标准层有效面积使用率=890.63/1

15、141.39X100%=78.03%本项目甲级写字楼标准层效率净宽：对开：准甲、甲级：2.8m以上超甲：3.2m以上单面：2.4m以上结构宽度=净宽+饰面（100mm）电梯厅尺度影响因素：轿厢大小及等候舒适度分区是否设置卫生间、空调机房电梯厅的尺度标准2.8m(准甲、甲级)3.2m以上（超甲）2.4m以上（规范：1.5倍轿厢）电梯数量标准超甲甲级准甲/乙级人均办公面积指标电梯配置11平米/人11平米/人11平米/人梯配比1:5000以下；电梯速度：低区尽量用2.5米/秒以下，中高区通过计算确定（详见参考）五分钟输送能力11%以上；候

16、梯时间<35秒；梯配比1:5000左右；电梯速度：低区尽量用2.5米/秒以下，中高区通过计算确定（详见参考）五分钟输送能力11%以上；候梯时间35-50秒；梯配比1:5000左右；电梯速度：低区尽量用2.5米/秒以下，中高区通过计算确定（详见参考）五分钟输送能力11%左右；候梯时间45-60秒；1.电梯配置和人均办公面积指标的标准电梯数量的计算：1.标准的设定2.影响电梯计算的因素：a.人数标准b.高峰小时使用电梯人数比例c.电梯的速度d.停靠层数e.载重量本项目甲级写字楼核心筒设计设置前提标准层高3.6米、4.2米标准层面积114

17、1.39平方米核心筒设置在标准层中心配置设置电梯5部客梯，1部消防梯兼货梯，等候时间35秒楼梯间2部楼梯，楼梯与前室分别加压送风卫生间男蹲位2个，25人/个，小便斗2个，25/个，女蹲位2个，19人/个，采用下层排水，单独设置排风竖井茶水间预留给水，排水接口机电设计空调形式VRV、中央空调强电设置强电间弱电设置弱电间给排水设置给水、排水、中水系统消防设计喷淋按要求设置排烟设置排烟竖井加压送风消防电梯前室及防烟楼梯间设置加压送风井应急照明按要求设置安全疏散按要求设置办公标准层划分方式比较工字型平面：不推荐：口字型平面走道，不适用于一般

18、散售式办公楼，仅在高档散售式办公楼中考虑使用。缺点：在交通核内部，交通核长度较长。办公有效面积使用率低，造成面积浪费不利于灵活二次空间划分。推荐：工字型平面走道，办公室有效使用面积较高，核心筒进深适中，平面灵活性较高优点：使用率较高，