2007-08燕郊房地产项目市场报告

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1、北京XXXX项目投资分析报告一、北京市房地产市场分析1、2006年北京市经济情况稳步增长，房地产市场调控之下涨幅全国最高。2、北京城市总体规划和奥运规划的实施，加快北京市城市基础建设发展。北京市“两轴两带多中心”的空间整体布局，决定了北京市的发展格局，进一步促进了北京城市郊区化的发展方向。借奥运东风，北京正在加快城市基础设施建设。北京近几年将努力开发南中轴线和东部副中心，南部的开发成为新的热点。而通州、亦庄将得到持续的关注。3、土地供应以招拍挂为主，价格逐年上涨；政府推出限价房用地，经济适用房用地选在地铁交通附近。4、北京商品房住宅市场销售量回落，经济

2、适用房供不应求北京由于首都和世界大都会的强劲吸引力，经济活跃，吸引着众多的经济人口。2003年商品房住宅销售1771万平方米，2004年销售2286万平方米，2005年销售2803.2万平方米，2006年销售2205万平方米。2006年虽然销售面积回落，但是房价却一再走高。北京近几年住宅价格回落的可能性极小。5、写字楼、商业用房供应充足，租售价格持续上升。二、燕郊酒厂项目分析1、项目情况项目用地权属原为酒厂工业用地，现状酒厂已经停产多年，空地有三河驾校训练场。东北角有锅炉房，以及一排闲置平房，用红砖围墙围住。中部有一建筑材料厂，有几栋临时建筑及龙门吊设

3、备。燕郊酒厂位于北京市与河北省的三河交界处，四至范围是东至东方御景，南至102国道，西至空地，北至住宅区。土地面积90亩，规划用途为住宅及配套，规划容积率约2.5。该地块具体的规划条件尚未确定。交通：930路北京公交直达国贸，开车20分钟到国贸桥，高速费15元。燕郊酒厂周边市政各项基础设施齐备，达到“七通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯、热力、通气）？2、项目市场定位属于大通州区，燕郊居住区项目，北京的一个卫星小城镇。客户是在市内买房经济有困难的家庭。优势：1、项目位于燕郊大门旁。2、南临京哈高速，交通便利。3、东邻东方御景已经入住。4、地块较方

4、正平整。5、场地基本具备开工条件，只有少许临时建筑，地块内建筑还需拆除平整。劣势：1、周边竞争者众多，除了和燕郊项目竞争外，还同通州项目也存在竞争关系。2、东侧的一块平房破坏了用地的完整性。3、教育、卫生医疗设施相对不够。2、周边楼盘分析周边楼盘主要有东方御景，上上城，新圣得花园。近期市场商品房供应量约8000套，80万平方米。平均均价为4040元/平方米。楼盘名称价格当期销售量销售情况历史资料东方御景4000售完　2001年底开盘，2002年底入住。1480元。上上城37005500套已售1600套2006年6月开盘，2800;10月涨到3000;现

5、均价3700.新圣得花园43002栋200套40%2006年8月开盘，3500;现新开2栋，均价4300.香格里拉花园公寓50001栋478套40%2007年1月底开盘，4500。星河皓月4400四期1000套40%前3期3000套还剩100套。2006年6月开盘3200;7月3400;年底4300。潮白人家－－　　未开盘北欧小镇2840一期500套售完　2004年底开盘，2400;2005年底，2800.燕郊酒厂项目参考周边楼盘，预期楼盘售价为4000~5000元/平方米。缩小幅度为4300~4800元/平方米，目标均价考虑4300元/平方米。3、地

6、价测算：用假设开发法计算楼面地价：1）、开发完成后的房地产价值平均售价：4300元/平方米2）、由熟地建成房屋的开发成本(1)前期工程费：按建安费的10%计取；(2)房屋建筑安装工程费（简称建安费）：1400元/平方米；(3)红线内基础设施建设费：按建安费的15%计取；(4)公共配套设施建设费：按建安费的15%计取；开发成本＝(1)+(2)+(3)+(4)＝1.4×1400=1960元/平方米3）、管理费用按土地取得成本与开发成本之和的2%计取。管理费用＝(V+3%×V+1960)×2%4）、投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用利息。假设开发建

7、设期一年，土地取得成本期初投入，开发成本和管理费用期中投入，单利计息，利率6.5%。投资利息＝(V+3%×V)×1×6.5%+〔1960+(V+3%×V+1960)×2%〕×1×0.5×6.5%5）、销售费用按售价的2%测算6）、销售税费主要指“两税一费”，按售价的7.5%。营业税5%，所得税33%。7）、开发利润计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用假设投资利润率为20%，即开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用）×20%＝[V+3%×V+1960+(V+3%×V+1960)×2%]×20%8）、列式计算V=4300-1960-(V+3%×

8、V+1960)×2%-{(V+3%×V)×1×6.5%+[1960+(V+3%×V+1960)