地产融资有限开闸

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1、地产融资有限开闸　　一家不起眼的地产公司最近特别受关注。新湖中宝（600208.SH）8月1日公布非公开发行股票预案，计划对不超过十名特定对象发行不超过17.91亿股，募集总金额不超过55亿元。　　这项看起来非常普通的再融资计划，却令地产界精神一振。市场揣测，对地产商封闭了三年多的二级市场再融资，是否即将再度开启。　　自6月开始，包括东华实业（600393.SH）、莱茵置业（000558.SZ）、金丰投资（600606.SH）、宋都股份（600077.SH）、迪马股份（600565.SH）、荣丰控股（000668.SZ）、中天城投（00054

2、0.SZ）等众多地产公司接连停牌，将市场的猜测推至顶点。　　“只要涉及居民住宅类，即‘国五条’主要调控的对象，证监会都不支持其重大资产重组、再融资和IPO行为。”证监会发言人江向阳对《财经》记者说。他反复强调，仍会坚决贯彻“国五条”。　　江向阳表示，新湖中宝募集资金是用于棚户区改造项目，这和“居民住房”是两个概念。房地产调控政策的尺度和口径已经十分清楚，建议企业根据自身的情况进行判断。　　这一说法，与自2010年以来凡是“涉房”的企业或业务一律免谈再融资的政策，在松紧度上已有明显差异。　　在7月30日结束的中央政治局工作会议上，新领导班子并无

3、过去“加强房地产调控、促进房价合理回归”等表态，反而表示要促进地产行业“平稳健康发展”，这一新迹象令市场更加乐观。7月30日结束的中央政治局工作会议上，新领导班子表示要促进地产行业“平稳健康发展”。　　在经济疲软的大环境下，政府此举有保增长的考量，同时也应是为地产行业的长期政策定调，即将过去以行政抑制为导向的调控方式向以市场为主导，政府进行长期制度建设的方式转型。　　所谓的长效机制的建设，不是简单地打压或放松，而应是一整套制度设计，它至少应该包括以房产税调节高端需求、以土地制度改革和首套房贷款优惠支持中端需求、以保障房覆盖低端需求、以拓展融资

4、途径等措施给予地产业金融配套政策等内容。　　在这一套制度设计没有完成之前，房市再融资的开放仍将仅限于保障房项目、城镇化概念和商业物业等，对住宅开发的再融资开放短期内几无可能。局部放开　　2010年起政府暂停了所有地产公司的IPO申报，以及关闭上市地产公司的再融资渠道，试图以此方式压缩企业资金流，使得企业无力高价拍地，并进一步达到控制房价的目的。　　“这种干预催生出许多不正常的发展路径，反倒推高了成本，最终造成消费者的高负担。”首创董事长刘晓光8月4日公开表示，他认为恢复房地产上市公司再融资功能，是最基本的发展需要。　　所谓不正常的发展路径，指

5、在拿不到便宜资金的情况下，许多中小开发商不得不转投信托等更加昂贵的融资方式，结果造成庞大的“影子”银行。　　“其实从去年开始，房地产再融资政策就有所松动。”某券商投行部董事总经理告诉《财经》记者。据他描述，2010年的时候只要是有“涉房”业务的上市公司，政府一律不支持其再融资或者重大资产重组。而去年下半年开始，主业为非房地产的上市公司（房地产业务比重在20%以下），证监会已经开始接受相关的再融资申报材料。　　他同时强调，证监会要求再融资募投项目必须是“非住宅类”项目，这跟江向阳的口径基本一致。　　根据新湖中宝公告，募集的55亿元资金将用于公司

6、在上海普陀及闸北棚户区的两个改造项目，其中新湖明珠城三期三标段、四标段投入30亿元，青蓝国际投入25亿元。公告中称，该募资投向符合国家的相关政策。　　6月26日，李克强总理在国务院常务会议上表示，棚户区改造既是重大民生工程，也是重大发展工程，可以有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展。紧接着，7月12日住建部发布对《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》的解读，表示各级政府要加大资金支持力度，完善政策、强化措施，破解棚户区改造面临的资金筹措等难题，确保五年内改造1000万户。　　“保障性住房和与城镇化概念相符的项目，会率先得到IPO或者融资放

7、开的支持。”阳光新业地产股份有限公司助理总裁张和平对《财经》记者表示。　　他透露，对于这些政策类型的企业以及商业物业而言，其他的一些融资渠道也正在得到监管层的默许，比如海印股份（000861.SZ）今年进行的资产证券化尝试。该公司5月发布非公开增发预案，以旗下商业物业的未来租金为基础资产，拟提前变现资金16亿元。　　张和平评价说，这是2010年至今唯一一个从公司层面做融资的全新尝试。目前来看，监管机构对海印股份的资产证券化尝试也是比较支持的。　　包括陆家嘴（600663.SH）在内的一些以商业地产为主业的公司，也都在做短期融资和中期票据融资。

8、这些融资是在银行间交易市场完成的，投资者以银行为主，融资规模最大的能做到净资产的40%左右。这也是最近比较热门的新兴融资渠道，而监管层对此释放的信号也相对积极。