项目管理培训与学习 项目管理 华润商业计划

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1、华润置地整合北京一、二、三级房地产市场商业计划关键词：资源重组资本运作分散式自选公寓二○○二年三月17目录1.项目内容简介2.市场行业趋势分析2.1北京房地产开发市场2.1.1北京房地产开发市场趋势2.1.2北京的房价和购买人群2.1.3北京市民购房心态和市场差距2.2北京市存量房市场2.3北京市租赁市场2.3.1北京市租赁市场热点和难点2.3.2北京的民宅租赁热点2.3.3中介新举措2.3.4影响北京各城区租房价格的因素3.华润系各公司的内在需求3.1华润集团的需要3.2华润置地的需求3.3华润物业的

2、需求4.项目计划框架4.1基本流程4.2机构设置和任务4.3与“零首付”方案比较4.3.1原有方案的难点4.3.2现有方案的优点5.财务分析和对比分析6.风险分析及控制6.1政策法律风险6.2收购风险6.3租赁风险6.4服务风险7融资说明7.1融资额度及资金使用计划7.2项目公司的组建与股份分配7.3投资方的退出方式7.4关于公司业务有关税收和公司可能享受政府提供的优惠政策8附件：资料来源8.1出租房屋应交哪些税？8.2北京份租房价格参考值8.3房屋租赁市场存在的问题1、项目内容简介17随着北京申奥成功

3、、北京CBD计划的出台、中国加入WTO成功等利好消息的刺激，北京房地产市场呈现出前所未有的“繁荣”景象，然而2000年大量权威数据显示：热闹的是开发商和爱凑热闹的各类媒体，消费者和整个消费市场却保持着一种“可怕的冷静”,市场前景不容乐观。需求拉动和成本推动致使北京房价居高不下，从根本上说决定房价升降的最终因素是供给与需求，土地供应量的增加和“三外”企业的加盟，将极大地改变市场供求关系，预计大约到2002年下半年，商品房的供应量有可能要大过需求量，届时房价下降趋势将会显现出来。华润收购老华远资产和项目的同

4、时也接收了老华远的债务和人员。老华远是国企，在体制上存在着很多弊端，转型是一个缓慢和艰巨的过程，更重要的是有着庞大机构的的华润置地的主要经济支撑是房地产开发，一旦北京房地产市场的变动，主营业务必将会受到很大的影响，主营收入和利润将无法支持整个华润置地的整体成长，华润置地目前急待解决的问题是建立新体制和寻找新的利润支撑点。本商业计划是虚拟一家华润系的投资服务型公司，立足北京华润置地的物业公司现有分散在北京各项目的服务人员和其他物质资源，借助华润置地的品牌和华润集团雄厚的资金实力，代付购房客户首付款的方式来

5、置换客户原有的住房的经营权，一边消化自身项目的存量房，一边组建华润的“分散式旅馆”。这将是一种通过将先进技术手段和服务理念嫁接而产生联动效应的全新房地产资本运作模式。华润置地如果能实施这个项目将会：1、通过解除购房者购房首期款的压力，释放购买力，使华润置地在一级市场上掌握比北京其他开发商更短的销售周期，加快现有项目存量房的销售，快速回笼资金投入下一轮的开发和土地储备，降低投资风险，提高投资收益。2、同时可以在二、三级市场上树立起华润品牌，打造出完整的产业链，相互辉映。将一级市场上出售所产生的短期收益和三

6、级市场上出租所产生的长期收益结合起来，使华润置地资金流回收更为稳定，减少一级市场波动对于华润置地的影响。3、最重要的是将华润集团现有资源重新组合，以其他房地产开发商不可复制的优势而领先于同行，将房地产投资和经营组合成华润置地除房地产开发外的第二个利润支撑点。目前看来，华润集团是最有可能实施本计划的，如果华润不能实施，就需要选择有较多后续开发项目的、在北京市民心中有品牌形象的，在业内有号召力的，有强大金融资本作后盾的开发企业。本计划中的公司是一家虚拟的华润系的新成立的公司，从事房地产投资和房地产经营，通过

7、组建和经营华润的“分散式旅馆”，成为北京乃至全国最大的二手房租赁经营商，然后组建房地产投资基金，按其模式在上海广州等城市复制，另外可以收购银行不良资产，进入不良资产处置领域。1、市场行业趋势分析2.1北京房地产开发市场目前，北京市人均住房使用面积大约在15平方米以上。按照北京“十五”期间规划，到2005年北京要总计竣工住宅4000万平方米以上，5年后北京人均住房使用面积将达到18平方米。人均住房使用面积的增加3平方米，17一部分是外来人口购置新房，还有一部分较具经济实力的人则是购置第二居所，以及政府对危

8、旧房拆迁实行货币补偿所动员出来的购买力。2.1.1北京房地产开发市场形势分析北京楼市在经历3-4年的高速发展之后已经进入盘整期，2001年的开发量在2000年的基础上增加了100%，但销售量同比增长只有22%；2001年1-9月份总销售出430.64万平方米，销售额为207.4亿元，与2000年相比增长率分别为：18.7%和38.6%，同前几年的增长率相比增长势头明显衰减。这些数据从不同角度指向同一个事实：以住宅为主角的本轮楼市正走向钝化，