2010年东莞海德广场写字楼市场分析报告_113ppt

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1、RUIFENGREAL0769—23184888【海德广场】写字楼市场分析报告1报告结构东莞写字楼沿革东莞写字楼分布RUIFENGREAL写字楼供需分析1东莞写字楼市场概况2东莞写字楼现状及分类3东莞写字楼发展趋势写字楼量价分析价格走势分析2阶段区域主要城市功能写字楼分布区域03年前莞城衰退，万江基础设施缺乏东城成为城区商务金融中心，写字楼产业较发达南城为待发展地区，商业、生活配套缺乏以东城为主2003年南城定位为东莞CBD，城市建设加速东城生活便利、资源丰富，定位高档居住区——03年至今东莞商务圈向南城转移，出现财富广

2、场、南峰中心、华凯广场、华凯大厦、胜和广场等一大批写字楼，南城商务中心地产逐步建立。南城商务中心建立发展沿革——区域沿革CBD规划带动南城商务中心建立，未来写字楼看南城3写字楼分布——高端写字楼汇集南城华凯广场中盛大厦南峰中心电信大楼财富广场台商大厦国泰中心万江地王广场海联大厦愉景大厦辉煌大厦世博大厦新华大厦盈锋商务中心君豪商业中心华和大厦恒福大厦联丰大厦莞城南城东城胜和广场联通大厦华凯大厦金盈大厦腾龙商务中心鸿禧中心汇成大厦中环财富广场鸿福广场华凯活力中心国际商会大厦兴业大厦福民大厦外运大厦美佳大厦第一国际鸿基商务大厦

3、南城商务大厦御景大厦东盈大厦广盈大厦南城莞城东城新建图例海德广场4华凯大厦5300第一国际4200君豪商业中心4500世博大厦3400国泰大厦4280第一国际9511信盈装饰大厦5992盈峰中心6918财富广场9684盈峰中心7756财富广场8560卡布斯广场7321希尔顿广场6513第一国际87002007年冲高回落，2010年重抬头，个盘根据自身价值，呈现不同态势价格走势——价格沿革第一国际7600信盈装饰大厦5643汇成大厦7600信盈装饰大厦6500第一国际三期9650长安商业广场11000中信协和大厦7093第

4、一国际8800丰硕广场6093卡布斯7500量价分析——成交量与价格月均去货量91套，月均价格在6000-8500元/平之间，价格上涨幅度不明显6量价分析——存量与价格存货逐步减少，写字楼供应短期不足，价格略有走高7项目货量（㎡）预计入市时间中威大厦（莞太大道旁）120002010-2011年海德广场（会展中心对面）500002010-2011年台商大厦2800002010-2011年东盈大厦（御景大厦旁）320672010-2011年信息大厦835672010-2011年广盈大厦1414212010-2011年合计59

5、9055——市场供需——2010-2011年潜在供应注：根据各写字楼体量，推货节奏可能会不同市场供需——供应分析9供应面积逐年加大，2010-2011年可能面临供应井喷潜在推货余货7.212007-2011年东莞写字楼供应统计分析表注：2010年1-4月成交14044平米，至2010年4月底东莞写字楼余货58057平米，即09年底余货量7.21万平米。9市场供需——需求分析成交面积逐年增加，写字楼需求逐步得到释放。？市场供需——供需比及平均振幅分析项目2007年2008年2009年2010-2011年供应(万平米)14.

6、1914.1622.4967.21需求(万平米)6.237.329.27需供比43.9%51.7%41.2%需供比振幅7.8%-10.5%平均振幅-1.34%2010-2011年需供比振幅取2007-2009年平均振幅,即-1.34%则2010-2011年需供比=2009年需供比+（2010-2011年需供比振幅）即:39.86%11市场供需——2010-2011年底需求预测按照测算模型：2010-2011年需求=2010-2011年供应量（预测）×2010-2011年需供比则2010-2011年需求总量为:26.78万

7、平米扣减2010年1-4月成交量：14044万平米则2010年5月至2011年底总需求量约：25.38万平米12报告结构1东莞写字楼市场概况2东莞写字楼现状及分类第一代写字楼RUIFENGREAL第二代写字楼3东莞写字楼发展趋势第三代写字楼13东莞写字楼发展回顾东莞目前处于第三代写字楼发展阶段随着城市化进程的加快、2003年新行政中心建立及东莞产业升级转型的发展策略出台，东莞的写字楼发展也经历了2003年前的平淡发展，到2004年至2005年上半年供应井喷，再到2007-2009年高档写字楼陆续登台，形态和功能也从第一代

8、逐步发展到第三代。第一代写字楼：满足基本办公需求，如金澳大厦、广信大厦等第二代写字楼：智能化水平提升，写字楼形象较高，如中盛大厦、南城商务大厦等第三代写字楼：智能化进一步提高，装修更豪华，办公空间生态化，如华凯广场等东莞第一代写字楼15代表案例——浩宇大厦分析因素基本情况地段南城汇峰中心对面（交通路口）规模较小，共9