房地产住宅市场营销策略——以盐城月湖城项目为例

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1、房地产住宅市场营销策略——以盐城月湖城项目为例3盐城房地产市场主流营销策略3．1盐城房地产市场整体环境3．1．1国内房地产市场宏观经济情况近年来，我国整个宏观经济环境呈现低迷状态，经济增速趋稳，但下行压力仍存。而房地产行业作为国民经济的重要一环，也是难以无法独善其身。受到此前政府出台的一‘系列宏观调控政策的影响，去年购房者当中出现了大面积的观望情绪，房源去化速度显著放缓。不论是一线城市还是二三线城市，房地产销售面积和销售额同比都大幅下滑。为此政府及银行等金融机构均采取了一系列调控政策，对房地产市场加以调整。在房地产政策方面，继续放

2、宽公积金政策，放松货币信贷及财政政策，加大对改善性需求支持力度，进一步鼓励更多的就业群体特别是新就业或低收入群体购房，首套及二套房首付仍有下调可能；继续积极的财政政策，房贷利息抵税将是大概率事件，二手房转让税费也有调整空间。供应端则缓建安置房，加大安置房货币化分配的力度，加快商品房向保障房源转化速度；鼓励开发企业转变经营模式，租售并举，建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式；支持创新产业、旅游业及生活性服务业相关地产发展；着力加强供给侧结构性改革，提高供给体系质量和效率，加大对供应端调节力度，控制土地供给规模和节奏，对房地产有效地

3、进行事前监管；加大对企业投资方面的政策支持，继续缓解企业融资压力。3．1．2盐城房地产市场宏观经济情况“十二五”期间，江苏盐城的综合实力大幅提升，GDP总量从2333亿元增加到4180亿元，人均GDP达到9000美元，五年翻了一番。地方公共财政预算收入达477亿元。今天开幕的盐城市第七届人民代表大会第六次会议上，市长王荣平在政府工作报告中提出，在“十三五”开局之年，今年要实现GDP增长10％左右，城乡居民收入增长10％。第六次全国人口普查资料显示，2010年盐城市流出流入人口总数达到238．1万人，流动率达到了29．0％。其中盐城

4、市户籍人口流出达到164．7万人，流入人口为73．4万人，整体呈净流出格局。近年来随着盐城市一大批重大项目开工建设和陆续投产，推动经济持续保持较快增长势头，综合实力显著增强，提供就业岗位逐年增加，工资待遇与发达地区差距逐步缩小。在本地工作，上资虽少一点，少去了来回奔波，顾家、挣钱两不误，逐步得到劳动者的认町。随着老龄化的加剧，农村劳动力供给逐步减少，盐城市逐步形成了农村劳动力就地转移为主体的就业格局。流动人口是改革开放、经济社会发展的必然结果，流动人口的大量增加，给经济发展注入了强大活力，但同时也给城市管理带来巨大压力，他们自身的

5、就业和权益保障问题不容忽视。但目前盐城人口流入主要有以下几个障碍：(一)流动人口劳动合同签订率偏低只有签订了劳动合同，当劳动者的正当权益受到侵害时，才能有效地使用法律手段来保护自己。当前农村流动人口中，仍有近一半的人没有与用人单位签订任何劳动合同。(二)流动人口的社会保障工作有待加强近年来，随着国家加大对社会保障投入力度，全市流动人口的社会医疗保险参保率大幅提高，达到95％以上，但在业流动人口参加社会养老保险的仅有78．O％，参加失业保险的只有25．4％。(三)侵害流动人口的权益事件时有发生盐城市绝大多数流动人口都是打T者，且主要

6、都在私营个体企业中打工。少数私营个体企业老板为了谋取更多的利润，往往强令工人超负荷工作、加班不给加班费或少给加班费，拖欠、克扣甚至拒付工资等侵害职工权益的现象还时有发生。(四)农村劳动力呈老龄化随着越来越多青壮年外出打工，农村剩下的主要是老人和小孩。农村中留守老人居多，对农村发展和农业生产带来了十分不利的影响：一是繁重的体力劳动让留守老人难以承受。青壮年外出后，很多本该含饴弄孙、颐养天年的留守老人却要承担起繁重的生产劳动。二是留守老人延缓了农业的现代化进程。这些留守老人大多为小学文化，观念陈旧，仍属于体力型和传统经验型劳动者，不利

7、于农业生产现代化，导致农业发展的后劲不足。三是对少年儿童的监护力不从心。农村隔代监护现象十分普遍，由于留守老人的文化水平整体很低，在很大程度上降低留守儿童的监护质量，影响留守儿童的教育、心理和性格发展。3．1．3盐城房地产市场概况2014年9月30日央行银监会正式出台文件，放松首套房认定标准。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。该政策推出后对盐城楼市的刺激作用比较明显，楼市升温较快开发商推盘意愿也随之加强，楼市成交量还是出现了明显的变化。2014年

8、10月9日，财政部、住建部和央行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》之后，缴存时问减半将使得申请公积金贷款的门槛有效降低。另外，允许异地互认公积金对在异地工作的盐城人来说是一个较大利好。2014年11月21日，央行宣布降息：2015