2012年房产估价师《经营与管理》精讲班课件【讲义】37~39讲

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1、第九章　房地产金融与项目融资　　【考情分析】　　本章所占分值适中考试年份单项选择题多项选择题判断题计算题合计2011年4题4分2题4分3题3分－9题11分2010年4题4分1题2分3题3分－8题9分2009年3题3分1题2分1题1分－5题6分2008年4题4分2题4分2题2分－8题10分　　近四年考试各章分值分析　　　　【内容框架】　　第一节　房地产资本市场　　第二节　公开资本市场融资　　第三节　银行信贷融资　　第四节　房地产投资信托基金　　第五节　房地产项目融资第一节　房地产资本市场　　■房地产市场与资本市场　　■房地产权益融资　　■更多精品资料下载关注大家网！大家网www.topsage

2、.com房地产债务融资　　私人市场融资与公开市场融资的区别主要在于资本投资是否可以公开交易　　1.房地产市场与资本市场　　随着房地产价值的提高，需要金融机构提供贷款　　随着信贷规模增大，金融机构为了规避风险，实施抵押贷款证券化　　所需资金量增大，实现了房地产权益的证券化　　【重点难点】房地产资本市场的组成部分　　私人权益融资　　私人债务融资　　公开权益融资　　公开债务融资　　私人市场融资与公开市场融资的区别主要在于资本投资是否可以公开交易　　2.房地产权益融资　　2.1房地产权益融资的特点　　2.2中国房地产权益融资状况　　2.3私募股权投资的概念与种类　　2.4私募股权投资的特点　　2.5

3、私慕股权投资的优缺点　　2.1房地产权益融资的特点　　■是所有者权益而非债务　　■资金提供方与投资者共同承担风险，报酬是项目投资所形成的可分配利润，最典型的是股票　　■房地产权益资本传统上主要在私人市场融通，但随着证券市场的发展，房地产企业从公开资本市场融资的比例正在逐渐提高　　■从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者　　■在美国，机构投资者主要是退休基金、房地产投资信托基金、人寿保险公司和外国投资者　　■由于权益投资风险较高，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或根本不参与权益融资　　【重点难点】不同类型房地产企业权益融通方式不同企业类型主要权益融资方式特点有限责任合伙企业有限责任

4、公司通过在私人市场上向私人投资者、机构投资者出售有限责任权益份额融通资金该类股权投资的流动性较差，出售量有限，融资能力也有限股份有限公司房地产投资信托基金通过在公开市场上发行股票融通权益资本该类股权投资流动性较好，面向大众投资者，融资能力较强　　【2011年真题】　　关于房地产权益融资的说法，正确的有（　）。　　A.资金融入方需要还本付息　　B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资　　C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险　　D.存款性金融机构一般不参与房地产权益融资　　E.权益融资主要来源于个人投资者　　[答疑编号5573090101]　　【答案】BCD　　【解析】

5、A资金融入方无须支付利息，可用项目投资所获得的可分配利润分配股息。E权益融资主要来源于机构投资者。参见教材P284-285。　　【2010年真题】　　房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不需要还本付息。（　）　　[答疑编号5573090102]更多精品资料下载关注大家网！大家网www.topsage.com　　【答案】√　　【解析】参见教材P284。　　【2006年真题】　　债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。（　）　　[答疑编号5573090103]　　【答案】×　　【解析】表述的是权益融资的特点。参见教材P284。　　

6、2.2中国房地产权益融资状况　　■目前我国房地产企业平均规模增长速度很快，但权益资本普遍偏少，资产负债率高　　■当权益资本规模过小，资产负债率偏高，过分依赖预售收入或借款，不利于防范系统性金融风险　　2.3私募股权投资的概念与种类　　■概念　　　●是对非上市公司进行的股权投资　　■种类　　　●发展融资　　　●夹层融资　　　●基本建设权益基金　　　●管理层收购或杠杆收购　　　●重组和合伙制投资基金　　2.4私募股权投资的特点　　■资金募集和使用绝少涉及公开市场操作，无需披露交易细节　　■多采取权益型投资方式，绝少涉及债权投资　　■一般投资于私有公司即非上市公司　　■比较偏向于已形成稳定现金流的

7、成形企业，有较高的投资回报　　■投资期限较长，3～5年　　■流动性差，无直接交易　　■资金来源广泛　　■多采取有限合伙制，避免双重征税　　■投资退出渠道多样化　　2.5私募股权投资的优缺点　　■私募股权融资比上市和债务融资成本高　　■但在银行收紧信贷时可解决企业资金链紧张的燃眉之急　　3.房地产债务融资　　3.1房地产债务融资的概念　　3.2房地产债务融资的特点　　3.3债务融资的类型　　3.4债务融资来源