案例批判急先锋富力

《案例批判急先锋富力》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、富力的确是犯了错误。首先是狂躁的心态，以规模而不是效益为第一诉求、以最大而不是最好为指针；第二是大意，万科的策略是没有REITs支撑就不做商业地产，富力却认为没有也能扛过去；第三则是误判形势，在金融危机扩散之际，将巨量资源投进商业地产。急先锋富力■文/本刊记者李彤房地产公司的业务可概括为开发性投资和不动产投资。开发性投资是我们司空见惯的：圈地——规划——找钱——盖房——售楼——再圈地。这样的地产公司做得再大也不过是一堆项目公司的叠加，其主要资产是土地储备、在建工程和建成待售项目，负债率高、现金压力大。特别是在不利的宏观形势下，每一

2、个大项目的出售套现都关系到公司能否逃脱崩盘厄运。不动产投资则相对稳健：自建或购得物业（多数属于商业地产）作为长期持有，收取租金的同时还可享受房地产的升值。于是，兼擅两种投资模式被相当一部分房地产公司视为“百年老店”的不二法门，住宅和商业地产成为大佬们脚踏的两个“风火轮”。富力地产算得上进军商业地产的“急先锋”。2007年末，气势恢宏的广州富力中心和北京富力广场先后落成。2008年上半年，丽思卡尔顿、君悦和富力万丽三座五星级豪华酒店相继开张。富力的方向没有错，但过于乐观冒进将自己置于险境。地产急行军根据易居房地产研究院的统计数据，2

3、009年1月份全国大中型城市新房销售进一步下滑。而万科和富力的销售额却分别较去年同期增长了19%和28%。不过与万科的气定神闲相比，富力则有一份不为人知的隐痛，贸然深度介入商业地产，不知富力是否也感到追悔莫及。1993年，李思廉与张力进军广州，以拆迁广州嘉邦化工厂一战成名。1988年入行的张力曾是公务员。此后，“拆旧厂、建新房”成了富力的保留节目，直至将其推上广州房地产销售冠军的宝座。从拆迁工厂开发中低档楼盘起家，富力只用十几年就发展为年营业额过百亿元的地产大鳄。2005年7月14日，富力地产在香港联交所主板上市，募集资金约20亿

4、港元，交易代码02777.HK。2004年富力灿烂如“早上八九点钟的太阳”。在博鳌论坛上李思廉与王石的一段对话被广泛解读为“富力公开叫板万科”。王石的大意是：持有商业地产项目吃租金的开发商，如果没高比例和长期的融资支持早晚要死；如果搞出售型商业地产，则会遇到经营管理上的致命麻烦。年轻气盛的李思廉怎么听这段话都像是专门针对富力的，于是当场留下狠话：两年以后再与你探讨这个问题。这一“对赌”不要紧，富力觊觎地产老大的野心暴露无疑，李思廉更在心里与王石叫上了劲。2007年富力售出面积达141万平方米，实现销售额161亿元（来自5个城市26

5、个项目，其中广州16个、北京5个），富力将销售额中的92%（148亿元）结转为当期销售收入。同年，万科只结转了524亿元收入中的三分之二，保利更是“埋伏”了一大半的收入（销售额170亿元只结转了74亿元）。在那疯狂的年代，万科、保利已经嗅到了冬天的气息，将已到手的真金白银留出相当一部分到以后的财年结转，以便公司在萧条时业绩不会掉得那么难看。与万科们的老成相比，富力则显得急功近利。更雷人的是，富力还通过物业重估确认了30.8亿元利润（主要是对广州富力中心和北京富力中心重估），相当于净利润的58%！重估物业，将升值部分列为上市公司收入

6、本无可厚非。但是物业不可能永远升值，来年物业贬值不得不重估减计利润岂不难堪？2007年4月份，富力公布发行4.5亿股A股的公告，6月临时股东大会高票通过了相关提案。李思廉对媒体提及富力回归时说：“如果顺利的话，9月份就可以。”尽管越来越严厉的调控政策使富力回归计划一再延迟，但在A股圈钱的愿望却越来越炽烈。扮靓2007年报是可以理解的，但2008年中报富力的故伎重演则体现出些许无可奈何，前六个月15.6亿元盈利中的七成来自北京富力广场重估！2008年初，A股崩盘，金融危机席卷全球，多数房企已进入深秋，个别的已经在体验严冬。富力却在其

7、2007年报中踌躇满志地写道：在补充和扩大土地储备方面，表现非常理想；年内，收购8个城市的二十幅地块，计划建筑面积合计1030万平方米；有四幅占地面积尤其广泛（包括天津50亿元规划建筑面积158万平方米、佛山47亿元规划建筑面积252万平方米）；我们有信心通过国内外资本市场上市以扩大我们的融资平台……富力过于乐观了！月盈则亏2007年末，富力在建项目27个、总面积427万平方米。2002年进入北京，2007年末有4个在建项目。旗舰富力又一城总建筑面积达112万平方米（其中43.7万平方米正在发展，34万平方米正在规划）。富力200

8、8年的目标是建成280万平方米、交付220万平方米，销售额240亿元。2008年前六个月的完成情况是协议销售额79亿元、完成建筑面积36.9万平方米，分别相当于全年目标的32.9%和12.2%。截止到2008年6月末，在建面积达552.7万平方米（