不动产的善意取得制度

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1、不动产的善意取得制度　　张杰　　关于不动产(Realestate)的善意取得(AcquisitionofOwnership)，理论界一般存在两种观点：肯定说和否定说。其中，否定说为理论界的通说。我国也一直站在否定说的方向，认为善意取得应当限于基于公示占有的动产，而不应当包括基于登记制度的不动产。但是，我国并没有完全的信仰般的追随于这种理论之下，而是有保留的将善于取得适用于动产运用在我国立法之中，也就为今天的《物权法》中肯定不动产的善意取得奠定了基础，说明我国并不是突兀的将其运用在我国立法，而是有了长期的实践和理论准备

2、。此次《物权法》的出台，其中关于不动产的善意取得制度被认为是我国《物权法》中的新亮点，好评不断。但是也还有一些专家学者认为善意取得应当限于动产范围。就此，我们对善意取得的历史性观点、肯定否定的观点进行一些条理化阐述，并对我国学者对不动产的善意取得意见观点进行条归纳总结，力求更加全面充分的辨析不同观点的利弊。任何一个问题都不是绝对的，而是相对和思辨的，在不动产取得适用善意这个问题上，究竟是理论界的通说更为符合人类发展的需要，还是按照哲学普遍与特殊的关系来认可中国的立法，以及两者可能产生什么样的影响?针对这样的问题，本文

3、广泛的收集了多方专家专著的主要思想内容，希望能为其提供一些解决和发现的道路。　　一、善意取得制度的概念及其对象　　1、概念　　了解不动产的善意取得应当首先了解“善意取得”。所有权取得一般可分为一般取得和特别取得，善意取得就是所有权的特别取得。善意取得又称即时取得，传统民法上的善意取得是指无权处分人将其占有的他人动产转让给第三人，如果第三人取得该动产是基于善意且是有偿，第三人就依法取得了该动产的所有权或他物权。在此情况下，原权利人不得向第三人行使物权返还请求权，只能请求占有人赔偿损失。而我国的《物权法》所体现出的现代观

4、念更新为：指受让人以财产所有权为转移为目的的善意，对价受让占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。　　2、对象　　由上述概念我们可以得知，在我过传统民法中，善意取得的对象主要是指动产。这是因为动产的所有权变更通常要基于公信原则，而不动产的所有权变更则要基于登记制度。　　但是这一对象的范围并非绝对限定，而应该看到是可以有一些外延的。善意取得既适用于动产，又可适用于不动产。当事人出于善意，从无处分权人手中购买了房屋并登记过户，善意人取得房屋所有权;再如不动产之出产物，尚未分离者，为该不动产之部分，

5、如菜园的蔬菜、果树上的果实等。不动产的出产物尚未分离，不可能单独成为物权的客体，但可以成为买卖或赠与的标的。如甲有果园，租乙管理，乙擅将树上果实售于丙。那么乙将分离的果实交付于丙时，丙因善意受让而取得其所有权;在丙经乙同意，自将果实从原物分离，而取得占有时，亦有善意取得的适用。这种时候对善意取得的适用，并不能说对象单纯地就是动产。　　3、条件　　善意取得的条件：第一，受让人须是善意的，不知出让人是无处分权人;第二，受让人支付了合理的价款;第三，转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。三项条件必须同

6、时具备，否则不构成善意取得。　　有意见认为，善意取得对所有权保护不利。善意取得对所有权人有一定限制，但善意取得基于占有的公信力，旨在维护交易安全，这项制度的存在是必要的。　　二、善意取得制度的历史渊源　　1、善意取得制度的历史背景　　在民法发展史上，罗马法上没有建立过善意取得制度，概因其奉行“后手的权利不得优于前手”以及“发现己物，我即收回”的原则。学界一般认为，日耳曼法中的“以手护手”原则为善意取得制度的渊源，是近世以来为交易安全便捷的需要，吸收罗马法的善意要件而逐渐生成发展起来的。“以手护手”原则是一项物追及制度

7、，但它也是对绝对的物追及制度的一项限制。依据该原则，占有是权利的外衣，占有动产者，即推定其为动产的所有人，而对动产有权利者，也须通过占有标的物而加以表现。因此，有权利者未占有其物时，其权利效力便因此而减弱。权利人任意将自己的财产转让与他人占有的，只能向占有人请求返还占有物。如果占有人将财产转让给第三人时，权利人不得向第三人请求返还，而只能请求转让人赔偿损失。后世的法国民法、德国民法等皆借助“以手护手”原则形式上的便宜，而发展出善意取得制度。占有是物权的外在表征，占有动产者即推定其为动产的所有者。对动产享有权利者也必须

8、以对标的物的占有为前提，如果物的所有权人丧失了对物的占有，其权利的效力便会因此而减弱。所以，当所有者之物被占有人让与第三人的情况下，所有人只能向占有人请求损害赔偿，而不能向第三人请求物权返还。第三人依据“以手护手”原则取得所有权，是原权利人由于丧失对物的占有导致对其物的权利效力减弱的逻辑结果，而且在此也无须考察第三人是善意还是恶意。由此可以看出