上海典型商业广场大宁国际商业广场专题案例分析研究

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上海典型商业广场大宁国际商业广场专题案例分析研究一、项目开发背景及项目理念开发背景沪北地区尤其是闸北区相较于市区的发展总存在“滞后”“落后”的感官认识。这其中有历史原因，如上世纪日军侵略对繁华的沪北的破坏；也有之后功能定位的影响，即闸北作为上海对北部地区的交通要塞窗口，聚集了较多外地来沪打工人员；几十年的“腐蚀”，使得闸北区逐渐沦变为“下只角”。近几年上海商业突飞猛进的发展，使得上海商业零售人均面积已经达到了国际饱和水平。但随着中心地价不断提升，市区人口又因为轨道交通的落实而不断向边缘化延伸转移，边缘地区人口密度不断上升，而闸北地区目前已经拥有80万人口，区域内现有的落后陈旧、规模偏小的商业设施已经不能满足居民的需求。在上述的地区发展与现状不匹配的背景下，投资额达20亿元、总建筑面积250000平方米的大宁国际商业广场应时而生。项目理念LifeHub（生活中心）。即所谓将“生活、工作、消费”的人文活动融会在一起，让人们在一个多元的环境中享受城市生活带来的美好体验。现代消费者就是一批努力要把生活中的所有内容化繁为简的人。朝九晚六军训似的工作规律让现代人单调的想吐，午餐时间相当于放风，可谁都没有精力和时间长途跋涉去享受一顿美食，就近解决一顿是一顿，和填鸭没什么区别。下了班业余生活丰富的希望健身房在隔壁，烹调美味的餐厅走几步就到，娱乐场所在视力范围内，因为谁也没有心思为了度过一个美好的夜晚而做上海一夜游。周末更不例外，因为拥挤的交通让人感觉仿佛一路上在难产，不动用公共交通工具能让周末更美好。 正是基于现代人这样的生活心态，商家才不断把自己的消费内容扩充起来，既要丰富的消费内容也要简单的消费过程，方便、快捷就是现代消费者最简单的要求。大宁国际商城的LifeHub理念的实质即，为消费者在一个聚集点进行“方便”“快捷”“多元”的消费。 一、项目概况项目简介大宁国际商业广场位于上海市浦西中轴交通主干线共和新路与大宁路交界，是沪北地区首个以lifehub生活中心为理念的大型购物休闲广场。大宁国际商业广场物业管理由国际知名的第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司负责，信心保证。由中外合资上海福乐思特房地产发展有限公司开发，主要开发资金来自香港、台湾、美国及新加坡。项目的主要股东为香港安泰集团及崇邦集团，后者并负责项目的开发、市务及营运管理。安泰集团从事房地产开发、金融及贸易等业务，曾参与投资开发的上海房地产项目包括企业天地、翠湖天地、香港新世界大厦等。崇邦集团由香港及新加坡财团组成，专注国内房地产开发业务，其管理层由资深房地产专业人士组成，曾成功开发多个上海知名项目，经验丰富。区位图一区位图二 效果图实景图项目经济指标基本指标占地面积55000平方米酒店面积30000平方米总建筑面积250000平方米办公楼面积40000平方米建筑栋数15栋商业面积120000平方米停车位1300个车库面积50000平方米电梯每栋均有至少2部设备房面积10000平方米 建筑功能布局建筑总平面布局Square所有15栋建筑通过建筑间廊桥被划分为9大组团（block）,中央广场设置在5、6、8、9组团的中间包围处。从其建筑功能分布情况来看，该项目商业比重很大，是较为典型的商业主导型综合产品。在下述详细剖析中将以商业相关信息为对象。 商业建筑布局组团栋数规模主题111F~3F购物、餐饮211F~3F服饰、影院511F~3F电器、餐饮641F~4F餐饮、服饰811F~4F餐饮、电脑、娱乐941F~4F餐饮、服饰、休闲1011F~3F购物、休闲1111F~4F服饰、购物1211F~5F购物、餐饮、休闲Ø从项目总体布局来看，主要涉及的餐饮、休闲、零售业没有采取绝对意义上的分隔布局，而是采取remix的混合布局，这对于沿街面相对较短的本案来说有利于消费人群在内部商业主体的逗留和消费。Ø项目纵向商业利用率较高,多业态的组合引入，使得一些相对承租能力较弱但档次较高的业态能够在纵向空间上生存。平均3F以上的商业布置也最大化了项目的盈利能力。 交通动线布局入口Ø项目为开放式街区，共计入口10处，其中人行入口8处，车型入口2处Ø人行主入口排布在人流密集处，即街角位置及卖场位置Ø人行次入口主要沿街按楼栋之间间距自然排布Ø车行入口集中在西侧，即人流最稀疏区。动线Ø人行交通动线与车行交通动线有明显分界点，分界位置为地块中轴附近，接近广场中心区。Ø人行动线主要集中在地块东半区，简单来看即平均分割的“三纵六横”，中心广场区位置即为中心纵与中心横的交界处。Ø车行动线占据范围较小，涵盖面积约为地块面积的25%，为沿靠停车场环绕走向。 Ø人行道与车道交汇处设有护栏和人行横道线，帮助人流、车流区分和疏导。 一、业态组合与分布各业态分布一楼业态分布图二楼业态分布图三楼业态分布图四楼业态分布图零售业休闲娱乐业非商业用途餐饮业酒店 平面布局Ø街角主入口处，零售、餐饮业混搭搭配，其中以零售业为主要业态。Ø沿街次入口处，主要排布中型餐饮业Ø内街区沿街，零售、餐饮业混搭搭配，不设置主要业态。Ø广场中心，高度聚集餐饮业，形成广场内商圈Ø其他内纵深处，主要散布休闲娱乐等业态纵向布局Ø1F采取remix混合布局，即餐饮、零售业混合穿插搭配，不进行明确功能分区；各主入口以零售业为主、次入口以餐饮业为主。Ø2F 各组团功能分区较明显，以广场中心为起点，第一梯度为餐饮业、第二梯度（主外街）为零售业，第三梯度（次外街）为酒店业。Ø3F各组团功能与2F大致相似，也为三级梯度，原零售业份额划拨部分给于休闲业。即第一梯度为餐饮业、第二梯度（主外街）为零售、休闲业，第三梯度（次外街）为酒店业。Ø4F平面完整度较差，布局较混乱，大体布局意图是延续各建筑3F原有业态的延续或设置低承受能力相关业态。各业态组合统计业态店数比例零售6357.27%餐饮3733.64%休闲109.09%合计110100.00%注：统计对象不包括卖场型商家业态面积比例 零售5000047.62%餐饮4000038.10%休闲1500014.29%合计105000100.00%注：统计对象剔出卖场型商业业态平均面积浮动修正值零售8080餐饮250150休闲300500注：上述数据为实地采样数据穷举汇总Ø无论从经营店数或者经营面积而言，零售、餐饮、休闲三者主次地位基本保持一致，即以零售业为主、餐饮为辅、休闲娱乐为补充Ø从各业态平均经营面积来看，零售业保持在150平方米以下；餐饮业均值在250平方米左右，高值在400平方米左右，即中型餐饮为主流；休闲业经营面积跨度很大，部分如歌城、影城的商家对于面积需求很大，而美容spa则将经营面积锁定在300~500平方米的中型水准。主流商家经营分析业态商家面积楼层零售国美电器30001F~3F 宏图三胞25002F~3FInbase10001F~2FVeromoda801F贝拉维拉2501F餐饮KFC2001FPizzaHut5001F~2FPapa!John3001F蓝蛙西餐厅3001Fred音乐餐厅8001F~2F一茶一座2001F乐天小厨3001F~2F莎莱娜意大利餐厅3001F~2F休闲遊歌量贩式卡拉OK12004F上影星汇影城10003F蓝玛专业男子SPA10004F玉泉湖足浴6003F从商家品质来说，各业态的主流商家品质均为中高档，切合其商业定位。从各主流商家对于商业选址要求来看：Ø大型零售业偏好1F~3F整体经营，小型零售业则要求在底层人流旺盛处Ø餐饮业偏好1F或者1F~2F连租经营Ø休闲业偏好3F以上位置从各主流商家对于商业面积要求来看：Ø大型零售业偏好2000平方米以上，小型零售业偏好150平方米以下 Ø餐饮业偏好300~500面积段Ø休闲业普遍在1000平方米以上。零售业商家实景屈臣氏（百货）贝拉维拉（服饰） Inbase（服饰卖场）only（服饰）国美电器（专业卖场）吉蒂屋（摆设品）餐饮业商家实景 Papa!John（匹萨）沙莱娜意大利餐厅（西餐）DQ（甜点）蓝蛙（休闲酒吧餐厅）肯德基（快餐）一茶一座（休闲餐厅）休闲业商家实景 LanmartSPA（美容休闲）上影星汇影城（电影院） 一、项目价值提升项目与周边价格关系位置租金均值15平方米以下15~100平方米100平方米以上本案15——15~1715共和新路沿线10129~118~10周边社区565~65Ø对比本案周边商业价格，本案具有平均价值约50%的提升幅度，聚集价值效应非常明显。项目内价格关系以下价格比较均建立在80~200平方米经营面积底层基础之上位置餐饮休闲零售中心广场10~15——20中心广场次圈——12~1517沿街10~15————Ø对于开放式街区，沿街租金水准与中心广场区域基本不存在差异Ø相对价格低点出现在中心广场次圈地区，约为中心广场区域均价的80%~85%Ø三大业态中，休闲业态承租能力相对较弱。 一、本案借鉴项目特征街区式shoppingmall交通动线车行、人行以中轴分界；人行为横纵布局，横纵分别设置主入口；车行为环绕布局，主入口设于人流稀疏处商业业态零售50%餐饮30%休闲10%商业平面分布规律零售（入口处、沿街），餐饮（广场中心），休闲（内街深处或非底层）商业纵向分布规律1F零售、餐饮混合 2F内核餐饮、外圈零售休闲3F以上内核餐饮、外圈休闲或其他商户主力经营面积200~300平方米广场租金聚集效应相比周边近距离路段提升50%左右内部租金规律内街广场等同于沿街商业；内街广场次街约为广场价格的85%恋爱运UPのためみんなも一绪にLet`s月亭方正！フォ～！おホモだちの気持ちを今すぐFlyingGetなっし！キャッホ～！dou都斗豆逗陡抖痘兜读蚪窦篼蔸乧侸兠凟剅吺唗投斣枓梪橷毭氀浢渎渎瞗窬窦脰艔豆读逾郖酘酡钭鋀钭閗闘阧餖饾斗鬦鬪鬬鬭   du读度毒渡堵独肚镀赌睹杜督都犊妒顿蠹笃嘟渎椟牍黩髑芏儥凟剢剫匵厾噣土涂妬嬻剬塅媏彖断毈瑖碫篅簖缎专腶葮褍踹躖锻鍴   MrNajibmetsearchcrewsatPearceRAAFbasenearPerthonThursdaymorning,beforetheirplanesleftfortheday,andthenlaterheldtalkswithMrAbbott."ThedisappearanceofMH370hastestedourcollectiveresolve,"hetoldanewsconference."Facedwithsolittleevidence,andsuchaHerculeantask,investigatorsfromMalaysia,theUS,theUK,China,AustraliaandFrancehaveworkedwithoutpauseHethankedbothsearchteamsandtheAustraliangovernmentfortheireffortsinrecentweeks,andsaidthesearchwouldgoon.ContinuereadingthemainstoryMH370-Factsataglance·8March: MalaysiaAirlinesKualaLumpur-Beijingflightcarrying239peopledisappears·Plane'stransponder,whichcommunicateswithgroundradar,wasswitchedoffasitleftMalaysianairspace·Satellite'pings'indicateplanewasstillflyingsevenhoursaftersatellitecontactwaslost·24March: Basedonnewcalculations,MalaysianPMsays"beyondreasonabledoubt"thatplanecrashedinsouthernIndianOceanwithnosurvivors ·Whatweknow·ThesearchforflightMH370"Iknowthatuntilwefindtheplane,manyfamiliescannotstarttogrieve.Icannotimaginewhattheymustbegoingthrough.ButIcanpromisethemthatwewillnotgiveup,"hesaid.Malaysianauthoritieshavecomeinforheavycriticismovertheirmanagementofthesearch,especiallyfromrelativesofthWeatherconditionswerefair,withvisibilityofapproximately10km(6miles),theJointAgencyCoordinationCentre(JACC)-whichisoverseeingthesearch-said.TheBritishsubmarineHMSTirelessisalsointhesouthernIndianOceanandisduetobejoinedbyRoyalNavyshipHMSEcho.TheAustralianNavyshipOceanShieldisheadingtotheregionandhasequipmentfordetectingtheplane's"black-box"flightrecorder.Expertssaytimingiscriticalastheflightrecordermayonlyhaveenoughbatterypowertosendoutasignaluntil7April.AirChiefMarshallAngusHouston,headoftheJACC,warnedthatthesearchoperationfacedmultipledifficulties."Thisisoneofthemostdemandingandchallengingsearchandrescueoperations,orsearchandrecoveryoperations,thatIhaveeverseenandIthinkprobablyoneofthemostcomplexoperationsofthisnaturethattheworldhaseverseen,''hetoldMrNajibandMrAbbott.OnWednesdayMalaysianpolicechiefKhalidAbuBakarsaidinvestigatorshad"cleared"allpassengersofpossibleinvolvementinhijacking,sabotageorhavingpersonalorpsychologicalproblemsthatcouldhavebeenconnectedtothedisappearance.Buthesaidthatthecriminalinvestigationcould"goonandonandon.Wehavetocleareverylittlething"."Attheendoftheinvestigations,wemaynotevenknowtherealcause.Wemaynotevenknowthereasonforthisincident,"headded.Thepolicechiefsaidthatmorethan170interviewshadbeenconductedwithfamilymembersofthepilotsandcrewmembers,andthatevencargoandfoodservedontheplanewerebeinginvestigatedincaseof  dui对队堆兑敦镦碓怼憝兊兑垖埻塠夺夺対对嵟憞怼捶杸濧濻瀢瀩痽磓祋綐膭薱謉譈譵追鈗锐锐錞鎚镦鐜锐陮队頧鴭   dul乧   dun吨顿蹲墩敦钝盾囤遁不趸沌盹镦礅炖砘伅俊吨墪壿庉忳敦憞撉撴楯橔潡炖犜獤碷腞腯蜳豚踲蹾趸逇遯钝镦鐜顿驐   duo多朵夺舵剁垛跺惰堕掇哆驮度躲踱沲咄铎裰哚缍亸仛兊兑兑凙刴剟剫吋喥嚉嚲垜埵堕墯夛夺奲媠嫷尮崜嶞憜挅挆捶揣敓敚敠敪朶杂杕枤柁柂柮桗棰椯椭毲沰沱泽痥硾缍茤袳詑誃貀趓跢跥跿躱軃郸郸鈬錞锗铎锗陀陊隋隋隓飿饳驮駄鬌鮵鵽点   e饿哦额鹅蛾扼俄讹阿遏峨娥恶厄鄂锇谔垩锷阏萼苊轭婀莪鳄颚腭愕呃噩鹗屙亚亜亚伪佮侉偔伪伪僫匎匼卾吪呝咢咹哑唖啈啊啐哑恶囐囮垭垭垩堨堮妸妿姶娾娿媕屵岋峉峩崿庵廅悪恶戹搕搤搹擜曷枙桠櫮唉歞歹歺洝涐湂猡珴琧痷皒睋砈砐砨砵硆硪磀礘胺蒍蕚蘁蚅蝁覨讹咯誐谔譌讍豟轭軶輵迗遌遻邑鈋锇锷鑩閜阏阨阸隘頞頟额颚饿餩騀鬲魤魥鳄鰪鳄鴳鵈鹅鵞鹗齃腭齾  青年（せいねん）、技术（ぎじゅつ）、恋爱（れんあい）、翡翠（ひすい）、読书（どくしょ）、人（じん，にん）、幸福（こうふく）、训读词汇：青い（あおい）、术（すべ）、恋（こい）、好き（すき）、読む（よむ）、人（ひと）、幸せ（しあわせ）、汉字“海”可以读成“かい”也可以读成“うみ”。“かい”是它的音读，“うみ”是它的训读。“史·宪·巨”等汉字一般只使用它们的一种音读，“贝·又·咲（さ）く”一般只使用它们的一种训读，但这类汉字较少。日语里的汉字通常都有两三种甚至更多的音训读发音。比如“生”，音读可读作“セイ·ショウ”，训读可读作“いきる·いかす·いける·うまれる·うむ·おう·はえる·はやす·き·なま”等。同上面所说的，汉字每个字都有与之对应的音读、训读，但也有一些比较特殊。比如“梅雨”，它的发音为“つゆ”，不能把每个汉字分别读什么区分开来。我们把这类发音叫做“熟字训”。以下这些也是“熟字训”：田舎（いなか）时雨（しぐれ）相扑（写作“相扑”，すもう）土产（みやげ）为替（かわせ）红叶（もみじ）吹雪（ふぶき）足袋（たび）日和（ひより）蒲公英（たんぽぽ）en恩摁蒽嗯奀峎煾饐唔   eng鞥    eo仒   eol乻   eom欕   eos旕   er而二耳儿饵尔贰洱珥鲕鸸佴迩铒侕児儿刵咡唲奶尒尓峏弍弐杒栭栮樲毦洏渪濡尔粫耏聏胹臑荋薾衈袻誀貮贰趰輀輭轜迩铒陑陾隭饵駬髵髶鲕鸸   fa发法罚伐乏筏阀珐垡砝佱傠姂废彂拔拨拨栰橃泛沷泛灋珐疺発发瞂笩罚罸茷蕟藅贬贬醗发鍅阀髪发   fan反饭翻番犯凡帆返泛繁烦贩范樊藩矾钒燔蘩畈蕃蹯梵幡仮伋凢凣勫匥噃墦奿婏嬎嬏嬔忛憣払拚旙幡杋柉棥枫橎氾泛渢滼瀪瀿烦犿璠畨盕矾笲笵范籓籵緐翻羳膰舤舧舩薠蟠蠜袢襎訉贩軓軬轓辺钒鐇颿飜饭飰鱕鷭攵犭   fang放房防纺芳方访仿坊妨肪钫彷邡枋舫鲂仿匚埅堏旊昉昘昞汸淓牥瓬眆眪祊纺蚄访趽钫錺雱髣鲂鰟鳑鴋鶭   fei非飞肥费肺废匪吠沸菲诽啡篚蜚腓扉妃斐狒芾悱镄霏翡榧淝鲱绯痱俷剕厞墢奜婓婔扉廃废怫拂昲暃曊朏杮柹棐橃橨櫠渄濷犻猆琲痱癈砩祓笰绋绯绋巯胏胐茀茇萉蕜蕟蕡蜰蟦裴裵裶襏诽费镄陫靅靟飞飝餥馡騑騛髴鲱鼣鼥   fen分份芬粉坟奋愤纷忿粪酚焚吩氛汾棼瀵鲼玢偾鼢偾匪喷喷坆坋坟奔奋妢岎帉幩弅愍愤扮拚敃昐朆朌枌梤棻橨歕濆炃燌燓燔獖盼瞓砏秎竕粪纷羒羵翂肦膹葐蒶蕡蚠蚡衯訜豮豶贲贲躮轒鈖錀鐼隫雰颁颁餴饙馚馩魵鱝鳻黂黺鼖   feng风封逢缝蜂丰枫疯冯奉讽凤峰锋烽砜俸酆葑沣唪仹偑僼凨凬凮埄堸夆妦寷峯崶捀捧摓桻枫檒沨泛浲渢湗溄漨沣炐焨煈熢犎猦琒甮疯盽碸篈綘缝肨舽艂莑蘕蘴蚌覂讽豊丰賵赗逄鄷锋鎽鏠靊风飌冯鳯凤鴌鹏鹏麷覅    fo佛仏仸坲梻   fou否缶不垺妚炰紑缹缻芣杯雬鴀   fu副幅扶浮富福负伏付复服附俯斧赴缚拂夫父符孵敷赋辅府腐腹妇抚覆辐肤氟佛俘傅讣弗涪袱市甫釜脯腑阜咐黼砩苻趺跗蚨芾鲋幞茯滏蜉拊菔蝠鳆蝮绂绋赙罘稃匐麸凫桴莩孚馥驸怫祓呋郛芙艴黻不乀仅夫俌俛偩逼冨冹刜包呒咈哹哺呒坿垘垺报妋姇娐婏妇媍嬎嬔宓尃岪峊巿帗弣彳佛复怀怤懯抙捊捬掊抚旉枎枹柎柫柭栿棴椨椱榑汱沕沸泭洑溥澓炥烰焤玞玸琈璷甶畉畐畗癁盙砆祔禣秿稪竎笰筟箁箙簠粰糐紨绂绋絥綍綒緮缚纀罘翇胕肤艀芣茀荂荴莆萉萯葍蓲蕧虙蚥蚹蛗蜅蝜衭袚袝复褔襆襥覄讣詂諨豧负费赋赙费踾軵辅輹辐还邚邞郍郙鄜酜酻釡鈇鉘鉜錇鍑鍢锫阝陚鞴韍韛韨頫颫颰驸髴鬴鮄鲋鮲鳆凫凫鳺鴔鵩鶝麸麬麱