中国的房企融资种模式[权威资料]

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1、中国的房企融资18种模式本文档格式为WORD,感谢你的阅读。最新最全的学术论文期刊文献年终总结年终报告工作总结个人总结述职报告实习报告单位总结演讲稿中国的房企融资18种模式　　引导语：近年来，有关中国房企融资，大家了解多少?下面是其中的18种融资模式，欢迎大家阅读了解。　　一、自有资金融资　　定义：开发商利用企业自有资本金，或通过其他途径通过公司内部扩大自有资金基础，例如向集团公司，或者关联公司借款。例如，中国北车和中国南车都有自己的财务公司，央企财务公司去银行去贷款，银行都很乐意贷。然后，北车地产再从财务公司拿钱。通过这种渠道筹措的资金，开发商可以长期持有，自行支配，灵活使用，而

2、且利率普遍较低;对公司制定中长期的发展目标——特别是短期可能影响业绩的目标——不会构成过大的财务压力。　　开发商一般会持有一定数量的自有资金(如表1)，并在必要的时候在内部筹措自有资金。　　表1部分现金及等价物在100亿左右的上市地产公司　　资料来源：明源地产研究院根据Wind资讯资料整理　　当然，对于自有资金的数目，国家对开发商也设定了硬性“门槛”，以控制风险。“121号文件”(即《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)规定，开发商自有资金比例必须超过30%。　　在行业整体不景气的情况下，去年全国大多数房企都面临巨大的资金压力。这时，恰是自有现金充沛的大型实力房企出击，通过低

3、价并购优质资产进一步壮大自己的良好时机。　　全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。　　二、银行贷款融资　　银行贷款，顾名思义，就是向银行借钱，我们将其分为国内银行贷款和国外银行贷款。　　1、国内银行贷款　　对于中国的绝大部分房企来说，通过国内商业银行贷款是其融资的主要渠道。贷款方式主要有信用贷款、担保抵押贷款和保证书担保贷款。　　国内商业银行信用贷款是指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。信用贷款分一下五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款

4、、票据贴现贷款。　　担保抵押贷款分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款。　　保证书担保贷款则是指由第三者出具保证书担保的放款。　　通常而言，只有大型实力房企才能够获得银行的信用贷款。例如，万科2014年上半年财务报告显示，截至2014年6月30日，公司的长期银行借款折合人民币为284.28亿元，其中银行信用人民币借款241.47亿元，港币借款5.21亿元(折合人民币4.14亿元)，美元借款3.53亿元(折合人民币21.7亿元);此外，还有抵押借款和人民币借款。　　国内银行贷款运作程序：　　一、贷款申请　　(一)借款人资格　　(二)申请贷款材料，包括单位资料、项目资料　　二、商业银行贷

5、款调查　　(一)借款人资格的核查　　(二)调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价　　三、核定信用等级，提出审查结论　　四、房地产开发贷款审查和审批三性原则：合法性、合规性、可靠性　　五、贷款的发放　　六、贷后管理　　2、国外银行贷款　　随着中国房地产市场的蓬勃发展，一方面国外银行开始介入国内市场，另一方面，国内的房地产企业，如万达、碧桂园、颐和、绿地、万通、中建、中坤实业等开始走向海外，有的地方已出现几家中国房企在同一区域内“造城”、“抢客”的局面……利用国外银行的资金势在必然。　　目前，我国利用国外贷款的主要形式主要有：

6、外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款。当前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行(WBG)、国际农业发展基金组织(IFAD)和亚洲开发银行(ADB)。亚洲开发银行以项目贷款为主、以及部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。　　国际商业贷款一般包括两种形式：一是由一两家国外金融机构提供的贷款;二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团，联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款(也成为辛迪加贷款)。　　外资银行5大关注点：对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是最大障碍、更相信市

7、场的保障、争夺个人房贷业务。除此之外，以下3点也是外资银行关注重点：　　1、看重商用物业未来是否有稳定的租金回报，而对分割出售的商用物业兴趣不大。　　2、关注高端物业，即(重点城市，重点物业和重点客户)。　　3、透明度是第一位的。　　国外银行贷款运作程序：项目建议书→可行性研究报告→备选项目审批→利用外资方案→借用国外贷款项目的程序。　　受中国房地产调控政策以及国内外融资成本差额的影响，资质较好的中国房地产企业出海融资已经成为惯例，而且规模呈逐年上升态势。据彭博报道，