房地产行业棚改十问：一文读懂棚改的现在与未来

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1、目录何为棚改？3何为棚改货币化安置？3货币化安置资金来源有哪些？4棚改对于销售拉动作用如何？5棚改对地产投资拉动作用如何？6棚改贷款具体流程是什么？6货币化安置比例受哪些因素影响？7棚改货币化安置比例下降对三四线影响几何？8棚改未来发展趋势如何？12A股龙头房企土地储备结构如何？13图表目录图1：辽宁抚顺莫地沟棚户区3图2：棚改资金流示意图，货币化安置起到关键作用4图3：国开行及农发行贷款为棚改投资主要资金来源（单位：亿元）4图4：PSL在棚改货币化安置中起重要作用，2018年前5月快速增长5图5：棚改货币化安置对于住宅销售影

2、响估计6图6：棚改货币化安置过程中的贷款流程及资金流向7图7：全国商品住宅待售面积持续下降，去库存压力减轻7图8：三四线城市2018年棚改开工计划，山东、河北、河南、安徽等地规模较大9图9：百城住宅平均价格同比涨幅，三线城市涨幅在一二线下滑情况下仍然坚挺9图10：各线城市库存绝对水平变化情况10图11：各线城市库存绝对水平变化情况，三线城市保持平稳10图12：各线城市库存绝对水平变化情况，城市间分化较大11图13：2018年棚改计划新开工580万套，过去数年均超额完成13图14：A股龙头房企一二线城市土地储备占比均较高（截至2

3、017年末）14表1：棚改货币化安置对于住宅销售影响测算5表2：棚改投资对地产投资拉动情况6表3：2018年棚改计划多位于内陆省份，且省内经济发达城市占比较低8表4：去化周期较低城市多为经济发达城市11表5：热点城市调控严格，近期销售趋弱使得去化周期较高12若出现排版错位，可加微信535600147，获取PDF版本何为棚改？棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。实施棚户区改造的根本目的是改善群众的居

4、住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境，属于民生工程。与旧改不同，棚户区改造的对象多为城市中集中连片、居住环境极差、平房密度大的区域。在棚户区改造完全由市场机制调配的情况下，低收入居民很容易被排除在市场之外，因此棚改主要需由政府主导。辽宁模式即以此为主要推进方式。图1：辽宁抚顺莫地沟棚户区资料来源：光明网，长江证券研究所棚改项目以三四线城市为主，三四线货币化安置比例也较高。由于城市发展阶段不同，棚改工作多集中在三四线城市。安置方式方面，在库存与去化周期较低的一二线城市，棚改安置多以实物安置，即政府进行保障房的建设。而在一些商品

5、房库存高企、去化周期较长的三四线城市，棚改工作力度较大，且货币化安置比例较高。2017年5月，时任住建部副部长陆克华也明确表示，在库存量大，市场房源非常充足的三四线城市和县城，要进一步提高货币化安置比例，促进去库存。何为棚改货币化安置？棚改货币化安置是指府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而后居民再到商品房市场上购置住房。棚改货币化安置实际上是央行向三四线城市定向货币宽松。由于棚改货币化安置为政府向居民提供资金在市场上直接购买商品房，居民购房需求集中释放，而市场供应由于建设时滞未能同步放大，造成了部分区域短期“需求提前，供

6、应延后”的市场现象，从而在一定程度上推动当地库存去化。从低线城市的去化周期情况来看，棚改货币化安置起到了去库存的效果。棚改货币化安置成为去库存重要手段。过去的棚户区等改造中，政府多以保障房、安居房等形式进行实物安置，但近年来由于部分三四线城市库存高企，货币化安置成为房地若出现排版错位，可加微信535600147，获取PDF版本产行业去库存重要手段，货币化安置比例逐步提高。2015年棚改货币化安置比例为若出现排版错位，可加微信535600147，获取PDF版本29.9%，而到了2016年到达48.5%，2017年全年预计达到60

7、.0%。2017年两会期间，时任住建部部长陈政高也表示2017年要在三四线城市包括县城进一步推进棚改货币化安置。图2：棚改资金流示意图，货币化安置起到关键作用资料来源：长江证券研究所货币化安置资金来源有哪些？国开行贷款为棚改投资主要资金来源。国家开发银行发放的棚改贷款近年来成为棚改投资的主要资金来源，2017年全年达8800亿元（2018年1-5月：4369亿元），而2017年棚改总投资为18400亿元。除国家开发银行外，农业发展银行也发行棚户区改造贷款，2017年全年为4000亿元。此外，棚改全国财政支出（作为项目资本金部分

8、）、棚改专项债也是棚改投资资金来源的组成部分，2016年棚改全国财政支出达1722亿元（2017年数据暂无公布，我们作图时假设2017年棚改全国财政支出与2016年持平），2017年棚改专项债达1131亿元。图3：国开行及农发行贷款为棚改投资主要资金来源（单位：亿元）资料来源