关于城镇化与房地产业的协调发展问题

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1、关于城镇化与房地产业的协调发展问题上海易居房地产研究院2010年第35期总第172期作者介绍朱中一：中国房地产业协会副会长关键词城镇化目录房地产发展问题主编：李战军一、城镇化的推进是一个经济规律，既要积极，又要稳妥，要与当执行主编：朱光主办：房地产发展研究所印发日期：2010年11月12日地的经济社会发展相适应二、改善人居环境，建设宜居城市电地邮话：021-60868898址：上海市广延路383号文武大楼5楼编：200072三、关于城镇化与房地产协调发展的几个具体建议Email：zhuguang@ehousechina.com欢迎投稿承接研究关于城镇化与房

2、地产业的协调发展问题朱中一十七届五中全会通过了“中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议”，将住房与房地产问题纳入城镇化体系中考虑，很有道理。现就城镇化与房地产业的协调发展谈点个人看法。一、城镇化的推进是一个经济规律，既要积极，又要稳妥，要与当地的经济社会发展相适应发展是硬道理。科学发展才能持续健康，盲目发展将会留下很多后遗症。城镇化的本质，是农业推进机械化后，富余的农村劳动力向外转移；而城市由于工业化和第三产业的发展，需要劳动力。因此，城镇化的推进是一个城乡协调发展的过程，是一个经济规律，既要积极又要稳妥。根据国内外专家普遍认同的观点，当一个国家的城市化率达

3、到30%后，城市化就进入快速或较快发展时期，而当城市化率达到70%以后，就进入相对稳定的时期。我国2009年的城镇化率为46.6%。按近几年全国年均增加0.9%计算，还可有20多年的发展空间。起码在2020年之前，仍是我们可以继续抓住和用好的主要战略机遇期。这也是我国今后一个时期对房地产仍然看好的一个基础因素。要积极稳妥地推进城镇化，首先要注意三个问题。一是城市的布局和形态要与区域经济社会发展相协调。党的十七届五中全会指出：“要促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化，实施区域发展总体战略，实施主体功能区战略，完善城市化布局和形态，加强城镇化管理„„构筑区域经济优势互补、主体功能

4、定位清晰、国土空间高效利用、人与自然和谐相处的区域发展格局。”按照“统筹规划、合理布局、完善功能、以大带小”的原则，我国已初步形成了以大城市为依托、中小城市为重点的一批城市群和大中小城市与小城镇协调发展的城镇体系，其中，珠三角、长三角、京津冀等十几个城市群的相继形成对区域经济乃至全国经济的发展起到了引领作用。东部这三大城市群在占全国4%的国土面积上，实现了1/3以上的经济总量。可见，合理的城市布局和功能定位，能实现区域经济的优势互补。为达此目的，一定要协调好主体功能区规划、城乡规划、土地利用总体规划的关系；下一级规划还要服从上一级规划。二是城镇化的推进要与当地的经济社会发展相

5、适应。在总结国内外经验教训的基础上，我国在“十一五”规划制定时提出了城镇化率年均提高0.8%，实际情况可能是年均提高了0.9%，但各地的情况差异较大。目前，北京、上海、广州、深圳等城市的城镇化率都达到了75%以上，进一步提高城镇化率的潜力比较小；而二、三线城市、中西部城市的城镇化率大多在35%-50%之间，具有较大的发展空间。再加上东部一些城市在经济结构调整、产业升级中受制于资源的约束，正在将一些工业项目向中西部转移。因此，二、三线城市和中西部地区今后一个时期正是工业化、城镇化发展的好时机，也是房地产业发展的好时期。当然，二、三线城市、中西部地区的城镇化率提高也要与当地的经济

6、社会发展相适应，也要考虑资源（土地、水）和环境等承载能力，还要考虑有没有产业支持，能提供多少就业岗位，农民工的技能能否适应劳动力市场的需要。因此，一定要深入地进行调研，实事求是地做出规划，以便使住宅建设规模、布局与城镇布局相一致。三是要把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民作为推进城镇化的重要任务。我国现在讲的城镇化率，是按居住在城镇半年以上的常住人口统计的。但由于二元化户籍制度的影响，在6.1-6.2亿左右的常住城镇人口中，估计有1.5-2亿未能均等地享受到城镇居民的待遇。因此，中小城市和小城镇要根据实际放宽外来人口落户条件，注重在制度上解决好农民工的权益保护问题，这

7、是积极稳妥地推进我国城镇化的一项重要任务。二、改善人居环境，建设宜居城市按照资源节约型、环境友好型和社会主义和谐社会的要求，改善人居环境，建设宜居城市，是国情的要求、人们的期望。2010年上海世博会的口号就是“城市让生活更美好”！当然，建设宜居城市也是一个动态的过程。目前，国家对宜居城市还未发布统一的标准，但我看了一些研究机构和专家的文章，大体包含这样一些内容：生态环境、人文环境状况；城市交通、商业服务、市政设施、科教文卫的配套和居民的住房情况；经济发展水平与就业状况；社会文明、区社文明和治安状况；水、