保障性住房研究报告(规划部编)

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1、规划设计部保障性住房设计标准探寻根据公司的决策和指示，保障性住房将是公司目前重点工作，我部门迅速展开工作，对如何解决保障性住房设计品质和造价的巨大矛盾，进行了探寻和研究。一、原则和目标：低价不低品质低成本是保障性住房的性质决定的，也是当前社会和经济发展水平的必然选择，而高品质是政府、行业尤其是普通老百姓实现安居乐业的要求决定的，更是我们“建设最好的普通住宅”的使命和追求决定的。所以，成本与品质的管控，也就理所当然的成为我们规划设计的重点。二、设计方法：1.实行限额设计1）按照批准的投资估算来控制初步设计2）按照批准的设计概算

2、控制施工图设计，各专业在保证达到使用功能的前提下，合理分解和使用投资限额,融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。加强与成本部得配合。3）严格控制施工图设计的不合理变更，保证总投资额不突破。2.在方案设计中体现保障性住房特点1）住宅的平面布置，在可能的情况下，要尽量缩小外墙周长系数（外墙周长与建筑面积之比）和结构面积系数（结构面积与建筑面积之比）。在满足住宅的基本功能，保证居住质量的前提下，加大住宅的进深，对降低造价有明显的效果。2）小区的规划和设计要按照小区自身的基本功能与要求,13规划设计部对住宅单体合

3、理地安排。公共的建筑、管线、道路和绿地的布局也在合理安排之中。竖向的设计必须根据场地情况来定,以免造成大填大挖,以至于增加不必要的费用。1）严格的控制住房面积。根据政府对保障性面积制定的标准，住宅的建筑面积严格控制在60到90平米以内,主要以两房一厅或者三房一厅为主。设计出更合理、更人性化、更宜居的小户型保障性住房,引导节约资源的住宅建设与消费模式,为广大居民提供“造价不高水平高,标准不高质量高,面积不大功能全,占地不多环境美”的小户型住宅。1.引入标准化，模块化设计即将推出的《北京市保障房设计指导图集》对规划选址、环境布局

4、、立面设计、套型设计及设计原则、设备与设施、无障碍设计等几个方面，有样本性的图例。将来设计中可以直接选取图集中的单独户型设计拼接，或者直接采用成套的设计方案。来大大缩短设计周期和投入。同时根据北京市《关于推进本市住宅产业化的指导意见》，除了规划设计准则方面的探索，包括主体结构技术标准在内的一整套住宅工业化标准体系也有很大的发展，以预制装配整体式混凝土剪力墙结构技术为例，可实现工厂预制，现场装配。实现结构、保温、装饰一体化工艺。加快施工进度，提高施工质量，降低成本。三、各专业控制要点：13规划设计部1）建筑专业方向1，规划方面

5、依据小区的基本功能和要求，合理地安排住宅建筑、公共建筑、管线、道路、绿地的布局，设备用房布局优化。竖向设计要因地制宜，依山就势，避免大填大挖，增加土石方和基础工程费用。2，建筑风格方面坚持散淡、拙扑、自然、和谐的风格，如现代风格。尽量做到外墙保温装饰一体化。涂料的应用。注重合理和巧妙的设计手法会比单纯追求建筑材料、设备的高标准和单纯的品牌其效果会更好。3，户型设计方面保障性住房户型面积虽小,单方造价比大户型高。所有在平面设计的时候，平面形状越简单，其造价相应地越低，施工也经济。并提高标准层使用系数。4，窗墙比采用合理的窗墙比

6、，窗墙比越低越经济，可按着规范要求的最低限度进行设计5，层高室内层高直接影响建筑造价，所有层高满足规范要求即可。6，层数不同类型的建筑物如别墅、多层、小高层、高层、超高层建筑等，它们都有不同的设计、施工规范要求13规划设计部，所有造价有明显不同。但是同一类型的建筑物一般的变化规律是增加层数时建筑成本下降，减少层数建筑成本反而会上升。1，地下室设置合理的交通组织和地上停车位布置，控制地下面积规模是降低成本的有效途径，尽量不设置或少设置地下室。2，大堂及其公共空间装修标准1）结构专业方向1．含钢量控制目标将列为重点控制目标，并在

7、与设计单位合同中进行约定。2．结构形式的选择结构形式目前仍以砖混结构最为经济。但随着建设标准和建筑技术的不断提高，以及政策的规范和引导，内浇外砌大模板体系、异型框架结构，也是较为经济的结构形式。3．建筑材料深入了解建筑材料的市场行情，在保证结构安全和使用功能的前提下，尽量选用市场供应充足、价格相对低廉的材料。4．结构平面的布置，平面规整，减少异形板异形柱，减少楼板的高差，卫生间不降板。2）设备专业方向在满足使用功能的前提下，对各系统进行技术经济方案比较，选择安全可靠最经济的系统方案；设备材料选型时，尽可能采用国产品牌中的中低

8、档次产品，控制成本。下表为项目需要配置的各系统及主要设备：13规划设计部序号系统名称主要设备品牌备注1生活水给水系统给水泵、管道（涂塑钢管+PPR）、计量表（IC卡式）、阀门、水箱等国产　2排水系统UPVC管及配件等国产　3雨水系统UPVC管及配件等国产　4采暖系统锅炉或者壁挂炉、循环泵、