浅谈老村改造后的长效管理

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1、浅谈老村改造后的长效管理沈颖老村改造是一项福泽于民、惠及百姓的民心工程，近两年来，政府不断加大投入，动用大量的物力、人力、财力对无锡多个老新村进行综合整治，提升了城市功能、优化了人居环境、改善了治安状况。但是改造后的成果维护却一直是个难题。在已改造的老新村中，有物业管理的为数很少，多数新村收取不到物业费，或者无物业管理。如何不让老村改造的成果“昙花一现”，我市的多个小区探索了不少途径，也取得了不同的成效。本文旨在探讨如何因地制宜地开展老村改造后的长效管理。一、老新村管理的普遍问题：目前，老新村管理普遍面临的问题主要表现在

2、：业主“主体缺位”制约老新村物业管理工作正常开展，业主对自身权益的要求远远高于义务的行使；由于启动资金难以落实，居民对物业公司缺乏信任感，加之收费难度大，导致物业公司对老新村“退避三舍”，不愿接手；居民对物业公司这样的公共服务形态还缺乏购买意识，借口各种理由拒绝交费；老新村小区的管理成本较高，但物业管理收费标准普遍较低，导致正常的维修不能开展；业委会形同虚设，未发挥应有的作用。二、老新村管理探索自治之路：1、业主当物管：改造后的老新村如何保鲜？自2006年开始，无锡市房管局在物管长期“真空”的老新村中，推行业主自治管理的

3、新模式，在政府筹集资金进行整治改造后，随即组建业主自治管理委员会，由居民自己担起小区物业管理重任。其中，最典型的就是南长区的锡惠里小区，锡惠里小区位于梦之岛后面，车位曾被电脑商严重占用，过往车辆穿越小区而行，来往人员芜杂，物业公司也管理不好。后来，居民自治，赶走了物业公司，自雇保安，业委会因地制宜，封闭了一个出口让车辆改道，同时，取消了对居民的一切收费，车位晚上让居民固定停放，白天则将车位交给业委会管理，让外来车辆停放，收取停车费。一年下来，停车费除去应付的垃圾清运费和保安工资，还有不少盈余。2、沁园新村引进物管公司，锡

4、城早年的“明星社区”沁园新村，经过半年整治后，再次焕发新颜。沁一社区新辟出了近300个停车位，仅此一项，小区即可新增数万元的收入。因为原本条件尚好，通过一部分店面的转让和出租，使小区经济有了一定的造血功能，去年10月，一家物业管理公司正式接盘。该物业公司的经理说，通过完善小区的硬件配套设施，培养老新村的造血功能，从而引进物业公司进驻，解决老新村物业管理问题，目前还只能算是一种尝试。在这个过程中，居民要树立“花钱买服务”的理念，并配合社区、物业公司做好长效管理，让老新村焕发出新的魅力。3、街道接管，居民参与的“金星模式”。

5、金星地区在地域位置上具有其特殊性，金星街道处于无锡的城乡结合部，基本上属于纯居民小区，可开放利用的商业用地较少。辖区10个社区有7个社区都建造于上个世纪八十年代，随着时代的变迁，城市的发展，金星地区成为了外来人口多、老年人多、困难群体多、吸毒“两劳人员”多的地区，人口整体素质较差，人民生活水平较低，居民自我管理意识薄弱。2009年至2010年，金星街道的芦庄二区、金城新村、盛新里小区相继进行了改造，街道为了更好地保持整治效果，自主创新了第三种物管模式，即街道下设一家物业公司，统一为辖区内改造后的老新村提供物业管理服务。同

6、时，社区成立业主委员会，配合和监督物业公司的管理。物业公司的资金来源主要来于辖区个停车位费用的收取和小区自我造血功能的制造和完善。在金星的大环境下，相比业主自治和市场化运作，这种模式存在几大优势。一是可以有效整合街道内部多方力量参与新村管理。如在这次金城新村改造前期违章搭建的拆除以及改造之后无证摊贩的管理，都离不开城管部门的配合。新村的保安、保洁也需要社居委和业委会的密切参与。这些都可以由街道层面进行统一调配。二是街道配套资产所产生的收益为服务和管理质量提供了资金保障。如中桥二村，街道将小区附近的几家门面房租金下拨给物业

7、公司，一下子就增加了不少管理资金，使得物业公司有条件增加家电维修、装饰装潢、钟点工等延伸服务，满足了居民的个性需求。三是由于非市场化经营，不以获取利润为目的，从而大大减少了管理成本。四是属地管理，容易获得老百姓的认同和配合。一、建议与意见：以上三种模式各有利弊，并不具有普遍性，但在三个地区都起到了理想的效果，本人认为这关键在于这三种模式都根据老新村小区实际情况，因地制宜建立物业管理：　　1.在一些初步具备条件的小区和经过整治可以达到引入规范化管理的小区，积极创造条件引入规范的物业管理。　　2.对目前条件稍差，尚不具备引入

8、规范物业管理的老新村小区，可由社区居委出面将治安、卫生等主要服务项目外包给专业公司，亦可由社区居委会出面引导老新村小区居民成立业主委员会，人员由业主自己推选，管理经费由小区业主自筹，实行业主直接自治管理。除此之外，如何使整治后的老新村小区步入管理的良性循环轨道。应从以下几点着手：　　一、出台政策，构建平台，立足长远，