20090605_东莞_东城_汇景盛世东方_商铺营销计划]

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1、爱筑万家【汇景·盛世东方】商铺营销计划一、项目自身情况分析1.项目基础数据：Ø商业面积：总面积4587.26M2；Ø一楼面积3376.3M2，合计18个街铺，分布在东城中路和温南路；Ø二楼面积1211.23M2，合计17个商铺；Ø街铺的面积区间：一楼：79-266M2，进深20－22米；二楼40-249M2；Ø层高：东城中路街铺层高约4.8M，温南路街铺层高约5M。2.项目周边商业租售情况项目面积㎡层高m经营情况租金元/㎡售价元业态要求昭示性综合评价芳桂园30-200约6仅有一家酒店在经营8020000元无要求一般2046160-300

2、7预计下月中旬开始招商120——社区商业为主，可作餐饮一般达鑫大厦500-600约6租售中，仅有一家168酒店及西餐厅在经营120——不可做餐饮较好花样年华70-120约5.5目前家具城经营招商中目前免租期30000元家居好本项目40-260约5————————较好3.项目目标客户定位：客户类别首期支付能力（元）相应总价范围（元）相应产品第一类大型或中等私营业主中高级公务员企业高层中小实力的台商中等实力商家40万-120万100-300万Ø东城中路商铺Ø二层商铺第二类大型私营企业主中高实力的台商高实力商家120万以上300万以上Ø温南路

3、街铺第6页共6页爱筑万家1.项目分析总结：Ø项目位于东城商贸一级辐射带，属东城中心商圈边缘位置，偏离商业密集区，商业氛围相对冷清；Ø项目2公里内商业氛围较淡，周边商业档次一般，周边消费人群档次较低；Ø项目周边底商以租为主，东城中路租金较高，空置率高，温南路租金较低；Ø项目临近主干道，交通便利；Ø昭示性好，前广场停车位充足；Ø临近规划中的轻轨；Ø项目商铺面积较大，预计总价较高。一、市场竞争分析1.08年-09年5月市场在售项目：项目名称供应量入市时间价格及销售情况业态规划西城楼商业街（淘宝坊）共1.02万平米商业体量，158套，30-30

4、0平米商铺08年8月外街2万/平米；内街0.6-1.2万/平米；分别带2、3年租约销售，回报率分别为12%、20%，总价中扣减主要为社区生活商业，外街铺以餐饮娱乐为主财富广场共0.9万平米商业体量，三层每层3000平米，20－300平米商铺08年11月外街：3-5万/平米，内街：约2万/平米。已招商的铺位带租约销售，仅一层在售街铺以服饰精品、日韩餐饮为主，三层KTV、健身会集中商业商家洽谈中东田丽峰约1.8万平米，三层商业体，面积为90-230平米08年12月临路街铺约1.5-2.2万，内街约0.8-1.23万少儿优品城，少儿主题性集中

5、商业希尔顿广场公约1万平米商业体量，共三层，仅有临街约2000平米30-150平米街铺将售09年4月38000-62800元/平方米商业综合体，以超级市场、百货为主力店，外加餐饮、休闲娱乐业态晶城共约1500平米社区性商铺30-100平米，52套2009年6月12000-18000元/平米，返租3年，三年共返21%社区型商业，软包一条街，城市风景剩余共约1000-2000平米大浦，300-600平米大浦08年1月一层约1.5万/平米，二-三层0.8-1.0万/平米部分集中商业+住宅裙楼商业，业态餐饮、服饰及社区服务型为主时尚岛住宅底商总

6、1600平米，一层09年3月均价1.6万社区型商业+沃尔玛商圈补充——餐饮休闲总结：目前城区商业在售项目包含集中商业和社区商业，商铺面积普遍较小，单价相对相低，总价控制较好。普遍通过返租等形式给予客户保障，有主力商家进驻且价格合理的商铺销售速度较快。2.09年下半年将售项目：第6页共6页爱筑万家项目名称供应量入市时间业态规划尚书银座共约6000平米公寓首二层裙楼商铺，100平米左右预计2009年下半年——中信商业广场共1万平米商业体量，三层每层3000平米，60-100平米商铺预计09年春节前会推出底层，二三层整体招商以社区生活商业为主

7、，辅以少量集中商业晶城共约1500平米社区性商铺30-100平米，52套2009年6月社区型商业，软包一条街，返祖3年，三年共返21%塞纳河畔一期共1.7万平米商业体量预计09年下半年年以大型餐饮为主力店，辅以服务配套及服饰精品等业态的社区商业总结：09年城区商业在售项目基本以社区商业为主，商铺面积普遍较小，总价控制较好。一、项目业态及形象定位1.项目业态定位：结合东城传统商业价值保障，考虑东城整体商业大环境，定位餐饮业态。2.形象定位：Ø案名及logo：东城食天下美食广场Ø形象定位：轻轨第一站，美食第一街；限量广场金铺。二、项目存在的

8、问题及营销策略1.项目存在的问题：Ø目前周边商业氛围较低，租金较低，如何吸引客户购买；Ø商铺面积较大，总价、首付门槛过高，如何降低置业门槛；Ø二楼商铺销售难度较大。2.商铺营销策略：Ø利用住宅即将清货的时机