关于房地产企业竞争战略选择的博弈分析.doc

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1、关于房地产企业竞争战略选择的博弈分析  论文关键词:房地产企业 价格战 博弈论差异化 核心竞争能力  论文摘要:本文指出当房地产企业出现价格战时,其竞争战略选择应是差异化,该结论为房地产企业进行经营管理决策提供了科学合理的理论基础,并为房地产企业培育差异化核心能力提出了建议。    房地产业是我国经济的一个主要增长点。2008年上半年,在国家调控政策主导下,中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归,过度需求泡沫得到有效的抑制。进入2009年,房地产业在大量资本的推动下又呈现量价齐升的上涨势头,相关部门也再次提示风险。国家采取有保

2、有压的政策,有利于房地产市场健康发展。面对变化莫测的市场环境,房地产企业如何在新经济条件下求生存、求发展,必须尽快形成、完善、维护和再创企业的竞争战略。  1980年,迈克尔•波特(M.E.Porter)在《战略管理》一书中提出了行业内五种竞争力战略模型,5种力量包括潜在的竞争者、替代品的威胁、供应商的力量、购买者的力量和竞争对手。他认为5种竞争力的合力决定了公司利润的平均水平和投资回报率,并明确地提出了三种通用的竞争战略,即价格领先战略、差异化战略和专一化战略。本文通过对房地产企业之间价格战的博弈分析,认为房地产企业应该采

3、取差异化战略。    房地产市场价格战的博弈分析    在价格决策方面,房地产企业间的博弈情形相当复杂,从早期的项目策划、地块投标到项目建成后的销售推广、售后服务等等,处处都有博弈。关于开发商之间的价格博弈,以前业界曾掀起我国商品住宅市场会不会爆发价格战的讨论。有的人认为前几年中国的房地产已经存在泡沫,且存在大量的空置商品房,楼价之战不可避免;还有的人认为商品房不会打价格战,理由是商品房的流动性差,商品房市场是区域市场,而不是统一市场,胡挺、肖海莲(2004)论述了房地产企业之间进行价格战,将是两败俱伤;如果建立攻守同盟,这种同盟也异常

4、脆弱。针对我国目前房地产市场的现实情况,下文从博弈论的角度,建立模型来分析房地产企业的经营战略选择。  在库诺特(Cournot)模型中,产品是同质的。在这个假设条件下,如果企业的竞争战略是价格而不是产量,伯特兰德(Bertrand,1883)证明,即使只有两个企业,在均衡条件下,价格等于边际成本,企业的利润为零,与完全竞争市场均衡一样。这便是所谓的“伯特兰德悖论”(BertrandParadox)。  解开这个悖论的方法之一就是引入产品的差异性。如果不同企业生产的产品有差异,替代弹性就不会是无限的,此时消费者对不同企业的产品有着不同的

5、偏好,价格不是他们感兴趣的唯一变量。在存在产品差异的情况下,均衡价格不会等于边际成本。  本文建立如下假设条件:4  假设1:市场上有两个寡头企业——企业1和企业2,他们调整自己的价格策略以期实现利润最大化,q1和q2分别是企业1和企业2的需求量,p1和p2分别是企业1和企业2的产品价格。  假设2:di为商品差异性使得消费者愿意多付的价格,pi为实际价格,pi'为产品不存在差异性时消费者支付的价格。即有:p'=pi-di,i=1,2。  于是他们各自的需求函数为:  q1=q1(p1',p2')=a1-p1'+b1p2'  q2=q2

6、(p1',p2')=a2-p2'+b2p1'  其中,a1,a2为一个正的常数(价格为0时,仍有市场需求),b1,b2>0为两个房地产企业产品的替代系数;且当q1,q2<0,则取0。本文假设两个企业无固定成本,其边际成本为c1,c2。  其利润函数为:  π1(p1',p2',c1)=q1(p1-c1)=(a1-p1'+b1p2')  (p1'+d1-c1)(1)  π2(p1',p2',c2)=q2(p2-c2)=(a2-p2'+b2p1')  (p2'+d2-c2)(2)  对式(1)、式(2)两边求pi的偏导,并令其为

7、0,可得:  求出两企业对对方策略(价格)的反应函数分别为:    解上述方程组得最优解为:    为了分析方便,将模型简化,令ai=0,如果是价格战的情况下,最终结果将是:p1'*=p2'*,即c1-d1=c2-d2。即使c1≠c2,只要d1=d2,也有可能使得c1-d1=c2-d2,即p1'*=p2'*,并且此时(p1=p1'*+d1)≠(p2=p2'*+d2)。  在库诺特模型中,当产品为同质的情况下,当c1≠c2时,高成本企业则会被淘汰出局且利润为0。而在考虑其差异性的模型中,即使c1≠c2,两家企业有可能在市场中生存下来,甚至

8、和平相处,而且各自不断创新自己的差异性di,使得d1≠d2,且最终反映在消费者实际支付的价格Pi上。  当在保持房地产实际价格pi不变的情况下,根据p'=pi-di,则如果房地产企业提高di的价值,则势必降

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