关于房地产企业竞争战略选择的博弈分析

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1、关于房地产企业竞争战略选择的博弈分析论文关键词：房地产企业　价格战　博弈论差异化　核心竞争能力　　论文摘要：本文指出当房地产企业出现价格战时，其竞争战略选择应是差异化，该结论为房地产企业进行经营管理决策提供了科学合理的理论基础，并为房地产企业培育差异化核心能力提出了建议。　　　　房地产业是我国经济的一个主要增长点。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，过度需求泡沫得到有效的抑制。进入2009年，房地产业在大量资本的推动下又呈现量价齐升的上涨势头，相关部

2、门也再次提示风险。国家采取有保有压的政策，有利于房地产市场健康发展。面对变化莫测的市场环境，房地产企业如何在新经济条件下求生存、求发展，必须尽快形成、完善、维护和再创企业的竞争战略。　　1980年，迈克尔．波特（M.E.Porter）在《战略管理》一书中提出了行业内五种竞争力战略模型，5种力量包括潜在的竞争者、替代品的威胁、供应商的力量、购买者的力量和竞争对手。他认为5种竞争力的合力决定了公司利润的平均水平和投资回报率，并明确地提出了三种通用的竞争战略，即价格领先战略、差异化战略和专一化战略。本文通过对

3、房地产企业之间价格战的博弈分析，认为房地产企业应该采取差异化战略。　　　　房地产市场价格战的博弈分析　　　　在价格决策方面，房地产企业间的博弈情形相当复杂，从早期的项目策划、地块投标到项目建成后的销售推广、售后服务等等，处处都有博弈。关于开发商之间的价格博弈，以前业界曾掀起我国商品住宅市场会不会爆发价格战的讨论。有的人认为前几年中国的房地产已经存在泡沫，且存在大量的空置商品房，楼价之战不可避免；还有的人认为商品房不会打价格战，理由是商品房的流动性差，商品房市场是区域市场，而不是统一市场，胡挺、肖海莲（2

4、004）论述了房地产企业之间进行价格战，将是两败俱伤；如果建立攻守同盟，这种同盟也异常脆弱。针对我国目前房地产市场的现实情况，下文从博弈论的角度，建立模型来分析房地产企业的经营战略选择。　　在库诺特（Cournot）模型中，产品是同质的。在这个假设条件下，如果企业的竞争战略是价格而不是产量，伯特兰德（Bertrand，1883）证明，即使只有两个企业，在均衡条件下，价格等于边际成本，企业的利润为零，与完全竞争市场均衡一样。这便是所谓的“伯特兰德悖论”（BertrandParadox）。　　解开这个悖论的

5、方法之一就是引入产品的差异性。如果不同企业生产的产品有差异，替代弹性就不会是无限的，此时消费者对不同企业的产品有着不同的偏好，价格不是他们感兴趣的唯一变量。在存在产品差异的情况下，均衡价格不会等于边际成本。　　本文建立如下假设条件：　　假设1：市场上有两个寡头企业——企业1和企业2，他们调整自己的价格策略以期实现利润最大化，q1和q2分别是企业1和企业2的需求量，p1和p2分别是企业1和企业2的产品价格。　　假设2：di为商品差异性使得消费者愿意多付的价格，pi为实际价格，pi’为产品不存在差异性时消费

6、者支付的价格。即有：p’=pi-di，i=1，2。　　于是他们各自的需求函数为：　　q1=q1(p1’,p2’)=a1-p1’+b1p2’　　q2=q2(p1’,p2’)=a2-p2’+b2p1’　　其中，a1，a2为一个正的常数（价格为0时，仍有市场需求），b1，b2>0为两个房地产企业产品的替代系数；且当q1，q20，则取0。本文假设两个企业无固定成本，其边际成本为c1，c2。　　其利润函数为：　　π1(p1’,p2’,c1)=q1(p1-c1)=(a1-p1’+b1p2’)　　(p1’+d1

7、-c1)（1）　　π2(p1’,p2’,c2)=q2(p2-c2)=(a2-p2’+b2p1’)　　(p2’+d2-c2)（2）　　对式（1）、式（2）两边求pi的偏导，并令其为0，可得：　　求出两企业对对方策略（价格）的反应函数分别为：　　　　解上述方程组得最优解为：　　　　为了分析方便，将模型简化，令ai=0，如果是价格战的情况下，最终结果将是：p1’*=p2’*，即c1-d1=c2-d2。即使c1≠c2，只要d1=d2，也有可能使得c1-d1=c2-d2，即p1’*=p2’*，并且此时(p1=p1

8、’*+d1)≠(p2=p2’*+d2)。　　在库诺特模型中，当产品为同质的情况下，当c1≠c2时，高成本企业则会被淘汰出局且利润为0。而在考虑其差异性的模型中，即使c1≠c2，两家企业有可能在市场中生存下来，甚至和平相处，而且各自不断创新自己的差异性di，使得d1≠d2，且最终反映在消费者实际支付的价格Pi上。　　当在保持房地产实际价格pi不变的情况下，根据p’=pi-di，则如果房地产企业提高di的价值，则势必降低pi’，那么该企业将可能