关于房地产企业竞争战略选择的博弈分析论文

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1、关于房地产企业竞争战略选择的博弈分析论文论文关键词：房地产企业价格战博弈论差异化核心竞争能力论文摘要：本文指出当房地产企业出现价格战时，其竞争战略选择应是差异化，该结论为房地产企业进行经营管理决策提供了科学合理的理论基础，并为房地产企业培育差异化核心能力提出了建议。房地产业是我国经济的一个主要增长点。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，过度需求泡沫得到有效的抑制。进入2009年，房地产业在大量资本的推动下又呈现量价齐升的上涨势头.freel.E.Porter）在《战略管理》一书中提出了行业内五种

2、竞争力战略模型，5种力量包括潜在的竞争者、替代品的威胁、供应商的力量、购买者的力量和竞争对手。他认为5种竞争力的合力决定了公司利润的平均水平和投资回报率，并明确地提出了三种通用的竞争战略，即价格领先战略、差异化战略和专一化战略。本文通过对房地产企业之间价格战的博弈分析，认为房地产企业应该采取差异化战略。房地产市场价格战的博弈分析在价格决策方面，房地产企业间的博弈情形相当复杂，从早期的项目策划、地块投标到项目建成后的销售推广、售后服务等等，处处都有博弈。关于开发商之间的价格博弈，以前业界曾掀起我国商品住宅市场会不会爆发价格战的讨论。有的人认为前几年中

3、国的房地产已经存在泡沫，且存在大量的空置商品房，楼价之战不可避免；还有的人认为商品房不会打价格战，理由是商品房的流动性差，商品房市场是区域市场，而不是统一市场，胡挺、肖海莲（2004）论述了房地产企业之间进行价格战，将是两败俱伤；如果建立攻守同盟，这种同盟也异常脆弱。针对我国目前房地产市场的现实情况，下文从博弈论的角度，建立模型来分析房地产企业的经营战略选择。在库诺特（Cournot）模型中，产品是同质的。在这个假设条件下，如果企业的竞争战略是价格而不是产量，伯特兰德（Bertrand，1883）证明，即使只有两个企业，在均衡条件下，价格等于边际成

4、本，企业的利润为零，与完全竞争市场均衡一样。这便是所谓的“伯特兰德悖论”（BertrandParadox）。解开这个悖论的方法之一就是引入产品的差异性。如果不同企业生产的产品有差异，替代弹性就不会是无限的，此时消费者对不同企业的产品有着不同的偏好，价格不是他们感兴趣的唯一变量。在存在产品差异的情况下，均衡价格不会等于边际成本。本文建立如下假设条件：假设1：市场上有两个寡头企业——企业1和企业2，他们调整自己的价格策略以期实现利润最大化，q1和q2分别是企业1和企业2的需求量，p1和p2分别是企业1和企业2的产品价格。假设2：di为商品差异性使得消费

5、者愿意多付的价格，pi为实际价格，pi＇为产品不存在差异性时消费者支付的价格。即有：p＇=pi-di，i=1，2。于是他们各自的需求函数为：q1=q1(p1＇,p2＇)=a1-p1＇+b1p2＇q2=q2(p1＇,p2＇)=a2-p2＇+b2p1＇其中，a1，a2为一个正的常数（价格为0时，仍有市场需求），b1，b20为两个房地产企业产品的替代系数；且当q1，q20，则取0。本文假设两个企业无固定成本，其边际成本为c1，c2。其利润函数为：π1(p1＇,p2＇,c1)=q1(p1-c1)=(a1-p1＇+b1p2＇)(p1＇+d1-c1)（1）π2

6、(p1＇,p2＇,.freel.上海三联书店，上海人民出版社，20032.胡挺，肖海莲.房地产企业之间的竞争策略选择J.科技情报开发与经济，2004，123.黄瑞吉.浅析中小房地产企业发展战略J.经济师，2008，24.饶晓辉.房地产企业品牌结构策略J.江苏商论，2008，15.夏和平，湛强发.提升房地产企业核心竞争力的思考J.探求，2005，36.吴光东，苏振民.房地产企业集团管控模式研究—以万科为例J.改革与战略，2008，37.俞萍萍.宏观调控下的杭州房地产企业竞争优势的研究J.消费导刊，2008，8