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1、以房抵债合同转让的效力分析天津城市建设学院学报第15卷第2期2009年6月JournalofTianjinInstituteofUrbanConstructionVo1.15No.2Jun.2009以房抵债合同转让的效力分析张淑君(天津城市建设学院社科部,天津300384)摘要:在房地产开发建设过程中,以房抵债的现象十分常见,抵债房屋被多次转抵的情形非常普遍.以房抵债的实质是房屋买卖关系,但由于法学界对房屋权属登记是否影响房屋买卖合同的效力问题存在争议,已经造成司法实践上的混乱.笔者从法律,法规及司法解释入手,结合案例对该问题进
2、行了深入探讨,以期对司法实践有所裨益.关键词:以房抵债;权利转让;债权效力;物权效力中图分类号:D932.2:D923.6文献标识码:A文章编号:1006.6853(2009)02—0140—04案例:1999年至2001年期间,被告天津市某区房屋建筑工程公司第四施工队(独立法人,以下简称被告)多次购买原告山东省某市舒乐舍板有限公司(以下简称原告)的舒乐舍板等建筑材料,累计欠原告货款175215.68元.2001年9月28日,原,被告达成以房抵款协议书:被告用天津市南开区红旗南路欣园小区2号楼95.96m偏单元住房1套,按235
3、0元/m计算,共计225506元抵顶给原告,差额50290.32元,原告用现金支付给被告,被告协助原告办理抵房合同等手续.该抵债房屋系天津某房地产开发有限公司于2001年3月6日抵顶给天津市某区房屋建筑工程公司(被告的投资单位),双方签订了书面协议,但未办理房屋过户,后来天津市某区房屋建筑]_=.程公司又口头将该房抵顶给被告以偿还其欠被告的T程款,但亦未办理过户手续.原,被告上述以房抵款协议已通知并得到天津市某区房屋建筑～:程公司和天津某房地产开发有限公司的认可.被告将原告与天津某房地产开发有限公司联系到一起协商房屋过户事宜,原
4、告将楼房差价款50290.32元交付给了被告,但2002年9月份,天津某房地产开发有限公司将上述抵顶房屋出卖给了杨某,并于2004年2月22日办理了房屋过户登记手续.2007年山东省某市人民法院经审理认为:"原,被告以房抵款协议书虽系双方自愿签订的,但《中华人民共和国合同法》第52条规定:违反法律,行政法规的强制性规定的合同无效.而《中华人民共和围城市房地产管理法》第37条第(六)项规定:未依法登记领取权属证书的房地产不得转让,该规定为强制性规定.被告将未取得房屋产权证的房屋抵顶转让给原告,违反了上述规定,故双方就房屋达成的以房
5、抵款协议书应认定为无效."因此,法院判决被告给付原告材料款并返还房屋差价款.被告上诉后二审法院驳回』二诉,维持原判.对于本案,笔者认为法院的这一判决混淆了房屋转让的债权效力与物权效力的区别,对法律理解与适用不当,客观上保护了不诚信当事人的权益,有悖于民事法律的要旨和精神.1合同权利转让的基本规定合同转让制度的建立,是民法对社会经济生活的发展所作的积极反映.在古代罗马法中,"因将债视为'法锁',故位于法锁两端的债权人和债务人是不可更换的."…"英国普通法中,原亦不许合同债权的转让,认为第j人的介入必然引起法律上的诉讼".L2J到了
6、近代,随着世界经济的迅速发展,商品交易规模的扩展和交易手段的多样化,特别是债权物权化的趋向,合同债权的意义和范嗣较以前已有很大不同,债权自身也被作为可交换的"物品".因而,合同债权可以作为资本而被用来投资,担保,抵债,这就需要合同债权具有较大的流通性.过去仅局限于合同当事人内部关系的合同债权,渐渐脱离其主体而准许第三人介入.因此,合同转让被民法典所认可.1804年的《拿破仑民法典》首先确立了这一制度,之后的收稿日期:2008.11-04;修订日期:2008.12.10作者简介:张淑君(1964一),女,河北滦县人,天津城市建设学
7、院副教授,硕士天津城市建设学院学报张淑君:以房抵债合同转让的效力分析《德国民法典》亦设专章加以规定.法国民法典和德国民法典对债的移转的规定,被各国民法典所仿效,近现代各国民法均承认合同债权的转让.我周民事立法的债权单独转让制度经历了一个从否定到肯定的曲折过程.我国1987年实施的《民法通则》第91条规定:"合同一方将合同的权利,义务全部或者部分转让给第三人的,应当取得合同另一方的同意,并不得牟利."该条款没有对合同权利的转让和义务的转移进行区分,而是将二者作为一个整体看待,没有权利可以单独转让的规定,这与世界各国近现代合同法律制
8、度相比,存在着较大差距,而且关于合同权利义务转让不得牟利的规定,带有计划经济体制立法模式的色彩.我国1999年颁布,实施的《合同法》适应现代民法关于债权让与制度的发展趋势,从多方面借鉴和吸收了其他国家立法的有益经验,结合我国市场经济发展的状况,在规定合同权利可以
