发达国家房地产市场分类调控

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1、发达国家房地产市场分类调控 国务院总理李克强在十二届全国人大二次会议政府工作报告中提出根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策的房地产市场调控的新思路。发达国家或地区政府在房地产市场发展过程中先后不同程度地介入了宏观调控。世界各国特别是发达国家在探索解决住房问题的过程中，经受了不少挫折，更积累了许多分类调控的经验。这些挫折和经验对正处于工业化、城镇化过程中我国的房地产市场分类调控，实现房地产市场的健康发展有很大的借鉴意义。 一、房地产市场分类调控的内涵及必要性 发达国家房地产市场分类调控 国务院总理李克强在十二届全国人大二次会议政府工作报告中提出根据不同人群的需求，不同城市

2、的情况，分类施策、分城施策的房地产市场调控的新思路。发达国家或地区政府在房地产市场发展过程中先后不同程度地介入了宏观调控。世界各国特别是发达国家在探索解决住房问题的过程中，经受了不少挫折，更积累了许多分类调控的经验。这些挫折和经验对正处于工业化、城镇化过程中我国的房地产市场分类调控，实现房地产市场的健康发展有很大的借鉴意义。 一、房地产市场分类调控的内涵及必要性 （一）房地产市场分类调控的内涵房地产市场分类调控是指政府宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制时根据房地产市场不同类别制定不同的经济、法律和行政措施。“分类调控”这一提法，是一种增强解决问题的针对性、因地制宜的调控思想。李

3、克强总理将其解读为“根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策”。分类调控，是根据房地产市场特点与具体类别采取的系列调控措施的总称。分类是指按照种类、等级或性质分别归类。房地产市场的买方和卖方构成了房地产市场的需求与供给。根据不同的分类标准，房地产市场有不同的分类。从房地产需求角度来看，根据购买目的不同，可以将房地产市场需求划分为投资投机性需求与自住需求。根据收入水平的不同，把住房需求者划分为高收入人群、中等收入人群和低收入人群；从房地产供给角度来看，根据房地产市场供给结构，可以把房地产市场供给分为公租房、廉租房、经济适用房、普通商品房、高档商品房；结合供给与需求两个因素来看，

4、根据房地产市场综合发展情况，可以把房地产市场分为房地产经济发达区、较发达地区、潜在发展区和较落后地区。 （二）房地产市场分类调控的必要性人们常说价格是市场的信号灯，它反映房地产市场供给与需求的变化，又引领着市场供给与需求的变化。同样是价格波动，各地区的情形不尽相同，有些地区价格波动主要原因是需求变动，有些地区价格波动主要原因在于供给变动，有些地区价格波动主要原因在于供给与需求的同时变动。此外，人们购买房地产的目的不完全一样，建造的房屋也非同质，有地理位置的不同，资金来源的不同，每一套房屋面积有大小，质量有区别。结合供给与需求两个因素，人们可以发现各个地区的房地产发展水平存在很大的差异。鉴

5、别各地区价格涨落的主要因素，细分房地产市场供给与需求的不同类别，分析不同地区房地产业发展的具体情况，并针对不同类别的房地产市场采取不同的经济、法律和行政措施可以更好地指导一个国家或地区房地产业开发建设，有针对性地弥补市场失灵现象，促进社会公平。 二、发达国家房地产市场分类调控的实践 （一）法律方面的分类调控政策1.出台法规抑制投资投机需求过度的房地产投机行为会推高房价、造成房地产市场非理性发展、抑制了其他消费需求，影响内需扩大，加剧经济结构失衡、伤害实体经济、甚至引发经济危机，健康的房地产市场应该是以刚性需求为主体。发达国家往往制定法律从制度上抑制房地产市场的投资投机需求。德国曾是全球

6、房荒最严重的国家之一，发展到今天，德国住房供应充沛、政策法律完善、房地产市场稳定，法律是德国政府调控房地产市场的有效手段。由于德国低房价的吸引，近年来大量海外炒房团涌入德国，境外资金已经超过本土资金成为房地产市场的主力，对此，民众普遍担心德国房价和房租会被炒高，全国各地出现了大规模抗议活动向政府施压，最后许多地方政府分别出台法规限制最高房价和房租，从而极大打击了外资炒作德国房地产的热情，许多海外炒房团开始逐步淡出德国市场。2.颁布专门法律保障弱势群体的住房需求完全的市场经济条件会带来住房的不公平，表现为中低收入人群不能得到合适的住房。中低收入人群就是市场经济中的弱势群体，发达国家通常制定法

7、律保障他们的住房需求。早在1949年，美国的《国民住房法》中就提出了“让每一个家庭都能在适宜的居住环境里拥有一个舒适的家”的目标。在解决美国曾经出现的居住困难问题、减少贫困和种族歧视、提供更加平等的公民发展机会等方面，发挥了重要的作用。英国政府曾制定一系列法律来满足不同时期劳动力移民这一特殊的中低收入群体的住房需求，在英国发生过两次大规模的移民潮，一次是19世纪工业革命时期，另一次是二战后英联邦各国涌入英国各城市的移民潮