物业前期操作手册(1

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1、ISO9001/14001一体化管理体系文件物业前期操作手册物业前期操作手册文件号：OCTPS／W01版本号：10生效时间：2010.8.1编制：ISO9001/14001一体化文件编写组审核：批准：序号标题页码一、物业前期操作手册与质量管理体系和环境管理体系标准条款对应关系表2二、总则3三、职责4四、程序文件(无)5五、操作规程6W01-01物业前期介入管理6W01-02接管验收管理16W01-03物业入住（驻）管理23六、支持文件30W01-03-01物业服务费收缴协议30房屋接管验收标准32前期物业服务合同32临时管理规约32

2、用户手册32消防安全责任书32七、相关记录33物业分户验收单34物业分户验收问题处理汇总表35物业整体移交验收表36房屋及公用设施等竣工和接管验收交接表37房屋本体公共部位及公共设施验收表38分项工程接管验收表39工程项目移交接管验收签到表40物业接管验收内容一览表41入住/驻流程表42业主（用户）情况登记表43一、物业前期操作手册与质量管理体系和环境管理体系标准条款对应关系表相关文件对应标准备注程序文件操作规程GB/T19001—2008GB/T24001—2004无物业前期介入管理W01-017.5.1生产和服务提供的控制4.4

3、.6运行控制接管验收管理W01-027.5.1生产和服务提供的控制4.4.6运行控制物业入住（驻）管理W01-037.5.1生产和服务提供的控制4.4.6运行控制二、总则1、物业前期管理是指物业尚未建成、交付业主之前，公司受发展商的委托，介入项目的开发建设，参与项目的可行性研究和规划、设计、施工、安装、调试、验收、交房等阶段工作的物业管理服务活动。2、本手册包含前期介入管理和服务、物业项目接管验收、业主入伙策划及实施等几个方面的内容。3、本手册适用于公司所接管的各类物业前期管理工作，既含集团所开发并委托给公司管理的各类物业，也包含公

4、司所承接的其他物业项目。4、公司通过前期物业管理以及服务于开发商的销售配合，从业主(使用人)及物业管理的角度，提出合理化建议，优化设计方案，促进建设质量和房产销售，使物业最大限度地满足业主的需求和后期管理的需要，保证物业的合理和正常使用。5、本手册规范物业接管验收工作，提高接管验收工作的标准化和程序化，维护和提升公司品牌形象；明确交接双方的责、权、利关系，保障物业的房屋质量及各项功能、指标符合规定要求和标准，充分维护业主利益。6、本手册通过对业主入住（入驻）过程的控制，使开发商房屋交付和业主入伙收楼工作顺利进行，彰显开发商和物业公司

5、专业品脾形象，为更好地服务开发商和业主，也为更好的实现后期的顺利管理创造良好条件。三、职责1、公司管理层与建设单位就新项目管理签订前期物业服务合同，应保证物业前期管理服务工作开展所需的各种资源；公司管理层在适当的时候应成立新的项目管理服务中心，或者指定管理服务中心对新项目进行前期管理。2、品质（运营）管理部根据各事业部年度规划计划中获悉各新项目的规划设计及开发建设信息，并负责牵头成立前期介入管理小组，其成员须涵盖该项目今后负责人、相关专业工程人员和管理服务中心人员。3、前期介入小组应定期到项目现场调研，与开发商项目部建立有效的沟通机

6、制，制定相应的工作要求，并制定详细的工作计划，由项目今后负责人作为责任人，定期编写项目前期物业建议报告按时报品质（运营）管理部项目管理岗，并积极获取反馈信息。4、品质（运营）管理部负责审查、批准集中入住（入驻）方案，并指导、监督全过程。5、工程部负责成立接管验收小组，指定管理服务中心负责人为接管验收小组负责人，小组负责接管验收工作全过程的策划并组织实施。6、工程部、市政环境部、人事部、行政部等公司相关部门应在项目前期管理人选、物质配备、接管验收及入伙工作实施时给予全力协助，必要时报公司领导，确保前期管理工作可以顺利实施。7、管理服务

7、中心负责制定详细入伙方案，并组织、协调、落实入伙过程各项工作的顺利实施。8、公司领导交办的其他物业前期管理事项。四、程序文件(无)文件号：W01-01版本号：10修改次数:00生效日期：2010.8.1物业前期介入管理五、操作规程W01-01物业前期介入管理1目的通过参与物业的规划、设计和建设的过程以及服务于开发商的销售配合，从业主(使用人)及物业管理的角度，提出合理化建议，优化设计方案，促进建设质量和房产销售，使物业最大限度地满足业主的需求和后期管理的需要，保证物业的合理和正常使用。2适用范围适用于公司所接管的各类物业前期介入及管

8、理工作。3职责3.1公司与建设单位就新项目管理签订前期物业服务合同，同时由品质（运营）管理部负责牵头成立前期介入项目组，其成员须包含以后的项目负责人、相关专业工程人员，公司应保证前期项目组开展工作所需的各项资源。3.2公司在适当的时候