2011寰城南方国际孝感商城营销策略总纲

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1、寰城·南方国际（孝感）商城营销策划部2011.03.18营销策略总纲自2010年下半年筹备以来，项目前期工作逐步完成：总体规划已初步确定，一期控制性详规已通过评审，修建性详规进入专家评审流程，营销（招商）工作即将全面展开，工程招标进行中……就营销工作而言，借2010年春节这一重要节点和奠基仪式活动，前期做了局部的点式推广工作，未能形成足够的市场影响力。值此营销招商工作即将再次起航之际，我们就项目整体营销策略与一期招商策略提出初步的系统想法与领导沟通，希望有助于领导决策，以便指导后续营销工作的开展，实现工作目标的高效达成。2本

2、报告的思路市场情况项目定位及价值点挖掘营销策略制定营销执行指导指导指导3本报告的结构市场简析项目基本分析一期营销策略一期推广策略一二三四一期招商策略五一期销售组织六4一、市场简析1.商业地产市场简析2.建材市场简析3.政策面简析5商业地产市场简析市场供应量较小，预计2011-2012年开始进入井喷期孝感市商业地产项目较少，2009年以前，预计年均入市商业物业约2-3万平米；2010年以后随着东城区新项目的开发提速，商业物业供应量相应增加，加上南城两大商业地产相继入市，预计2011-2012年开始进入市场供应的井喷期。价格上升

3、速度快商铺价格呈现明显的不均衡状态，且整体上升速度较快，2010年新开大盘均价快速攀升至16000-20000元/平米。物业形态及模式相对单一物业多为大型社区商业/街铺形式，以出售自营为主，多数业态为服饰、休闲、餐饮。顾客投资意愿高孝感市投资领域较狭窄，持币待购的潜在投资者较多，商铺投资意愿较高。注：以上主要针对孝感市主城区启示一：市场处于上升阶段，项目面临较好的入市时机，应抓住机遇，尽快入市，抢占先机启示二：利用市场价格的不均衡，首期打价格差策略，低价入市，低开高走，逐步实现项目价值最大化启示三：项目整体定位体现差异化以及

4、高度。6商业地产市场简析目前孝感的商业地产项目较少，与本项目处于同一层级的几乎没有，但从项目对顾客（投资客或经营户）的截流角度和入市时机来看，荣生广场和铜锣湾广场可能是项目的主要竞争对手。竞争项目项目指标荣生广场铜锣湾广场本项目位置北京路转盘西南角北京路转盘西北角北京路转盘处，老澴河以南规模总建面约5.5万方（含商业裙楼约4万方，步行街1.5万方）约8.5万方，其中家居广场约3万方，酒店式公寓2.5万方150万方业态组合百货/步行街/餐饮/影院家居/酒店/公寓专业市场/大型家居专业店/公寓/酒店/写字楼等整体定位时尚/潮流消

5、费地家居MALL市场综合体租售政策商业步行街售后返租，承诺回购--租售价格街铺均价16000-18000，返租7%--项目进度步行街已基本建成，进入外立面装饰地下工程-运营管理统一管理-统一管理入市时间一期2011年1月开盘，二期约年底入市预计2011年中预计2011年三季度开业时间一期预计2011年底开业预计2012年中预计2012年三季度7建材市场简析城市化进程加快，建材需求规模快速发展孝感市城市化进程正在加速，新城处于建设期，建材需求规模发展快速，市场潜力大。建材消费外流倾向明显由于紧邻武汉，孝感主城区乃至大孝感区域中

6、高端建材消费外流至武汉的倾向比较明显。本地市场供给以中低品牌的中小街铺为主，零售比例90%以上，批发商极少，下级县市进货渠道多为武汉或外地厂家经营场所主要为租赁，租金水平平均在20-30元/平方左右，经营户对购买商铺投资兴趣较大大型家居建材市场较分散，且平均规模不大，档次以中低档为主启示一：建材市场需求空间较大，项目定位需考虑对本地外流消费者进行截流，同时吸引大孝感地区消费者启示二：本地零散中小商户居多，招商对象需在相当程度上依赖外来客商启示三：品牌商家的入驻不仅将提高项目档次，还将在很大程度上吸引中小商户跟风。8政策面简析

7、住宅市场调控高压，住宅投资开始转向商业地产投资，一、二线城市投资者转战三、四线城市今年1月，国家出台“新国八条”继续对住宅市场投资进行打压，提高第二套房首付比例，严格限制第三套房购买，武汉等城市已出台操作细则。汉孝一体化战略实施，孝感城市化进程加快孝感市高度重视物流产业发展，支持商贸物流市场建设启示一：项目定位应抢占政策高度，大打政策牌，利用政府/政策的公信力，树立项目形象，提高项目的公信力；同时尽可能需找政策扶持与优惠，吸引经营户；启示二：在一定程度上考虑武汉投资客及经销商介入的可能性；9二、项目基本分析1.项目基本资料（

8、略）2.项目价值体系梳理3.项目核心价值挖掘4.项目SWOT分析5.项目总体定位10项目价值体系梳理区位价值汉孝同城的窗口——区域发展中心城区一桥相连——人气大型商业地产聚集地——商气107/316两条国道——便捷产品价值规模大：150万平米超大商业航母业态全：涵盖专业市场、大型专业店、城