太平桥居住小区项目策划报告书

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1、太平桥居住小区项目策划报告书目录项目概况太平桥居住小区项目策划背景区域环境分析区域房地产市场分析SWOT分析项目价值分析成本估算及收益分析定位依据本案具备的地产因子分析定位建议项目定位对周边地区竞争格局的影响目标客群分析户型定位及配比建议户型建议项目实施进度安排项目概况地理位置◆本案位于丰台区太平桥路，西三环以东，处于丰台区、宣武区的交界处，属于西城、宣武、丰台、海淀四区交融区域。西距西三环600米，北距西客站1.5公里。◆四至：东为规划西客站南路，西为太平桥中路，南北均为规划市政道路。◆本案原为首科花园B区（其中A区为公建，建设内容为写字楼及商业中心，C区D区为拟建太平桥经济适用房，建

2、筑面积约20万平方米，政府定价4160元/m2）。◆占地面积：6.72万平方米。◆拟建面积：约25万平方米，目标容积率大于3.5。建筑性质：住宅、商业及配套设施项目运作现状◆建设区域已完成土地平整，无拆迁阻力，条件具备可迅速开工。◆目前正在进行审定方案的修改。◆已完成市计委、建委关于变更开发商的手续。◆原首科花园项目已完成立项和征地审批，并取得建设用地规划许可证。基本方案及目标方案技术经济指标　基本方案目标方案一目标方案二总建设用地面积67200㎡同左同左住宅用地面积37200㎡公建用地面积6000㎡道路用地面积12000㎡公用绿地面积12000㎡总建筑面积205100㎡321774㎡2

3、90730㎡地上建筑面积175500㎡266274㎡235230㎡住宅156100㎡230746㎡230746㎡配套公建17400㎡35528㎡35528㎡托幼1800㎡会所3000㎡市政900㎡底商13700㎡33000㎡33000㎡地下建筑面积29600㎡55000㎡55000㎡地下车库16800㎡设备用房12800㎡容积率2.613.963.5绿地率32%42%42%总户数1455户1538户1331户总人数4656人4500人3860人停车位785辆770辆666辆地上植草停车位105辆120辆120辆地下停车位680辆650辆546辆太平桥居住小区项目策划背景内部因素◆属规模较

4、大的城区项目，开发周期预计为三年，必须考虑项目的可持续竞争力及品质的超前性。◆容积率较高，对项目整体规划及单体设计水准要求高。本案必须适应当前主流市场的需求。◆本项目的综合成本决定本案市场价格水准处于中间状态。南侧一路之隔的首科花园经济适用房与本案同步实施，其在带来居住热潮的同时，必然对本案形成较大的价格心理压力。在本区域6000-6500元/m2价位十分危险，既满足不了中低端客户群对价位更低的预期，如果未来区域环境不能得到彻底改善，区位价值不能得以提升，则又得不到高端客户群的认可。本项目价位很难对现状区域心理价位有所突破。◆本项目开发商为股份制公司，确保利润回报，尽可能追求利润最大化是

5、其第一目标。外部因素◆本案属宣武、丰台两交界处，现状是典型的城乡结合部形态，区域形象不佳，彻底整治需待时日。◆区域项目整体质素不高，规模偏小，价位参差不齐，尚未形成区域居住板块。◆本案东侧紧临即将修建的市政主干道西客站南路，其建成后进一步完善西客站商圈的道路交通系统，并必将西客站南商圈的辐射面再次向城南更深的区域扩展，进而为本区域的发展带来新的机遇与挑战。区域环境分析交通条件◆北距西客站直线距离约1.5公里，西客站为北京市最大公交交通枢纽，以西客站为中心，其交通动线可辐射至全市各个角落。◆东侧规划西客站南路为宽60米市政主干道，拟于今年10月通车，如纽带般连通西客站南广场、广外大街与丽泽

6、路，形成城南与市中心的快速沟通，同时为本案提供了充分享用西客站交通枢纽体系的优势。此条道路的打通，使西客站南商圈的真正形成成为可能，堪称“丰台门户”，是本案的生命线。◆西侧太平桥路与拟建西客站南路平行，是连通广外大街与丽泽路的现状主干道。◆北侧规划市政道路连通西三环与马连道路，平行于广安门外大街与丽泽路，成为又一条西三环通向市中心区域的交通要道。综述：本案所在区域目前为市政条件严重滞后地区，新路网系统的形成，将有效的改善本区域的城市面貌。多条市政干道将北京市主要交通干路西三环、西二环、南二环、南三环以及两广大街高效、有机地连接在一起，形成四通八达的交通网络，以西客站为中心的交通枢纽体系使

7、本案交通动线延伸向至全市。发达的路网，带来出入快捷便利性，使本案具有极佳的交通优势。周边环境◆广安门外大街已形成较完善的生活配套设施，医疗、教育、商业配套、金融、邮政及餐饮娱乐等配套设施基本齐全，具有居住生活的便利性，但素质一般，项目南侧呈现较为典型的城乡结合部的生活形态。家乐福、麦当劳全球知名连锁超市、快餐企业先后在此设店，表明本区域已成为商家的投资重地，居住板块正在形成。◆北侧莲花池公园是本区域居民休闲、健身、放松心境之佳地。综