我国商品房按揭贷款担保风险分析

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1、我国商品房按揭贷款担保风险分析　　摘要：按揭普遍被认为是英文mortgage的中文译名，是以英国为代表的普通法系中不动产担保的典型形式之一，随着我国市场经济的发展，按揭制度传入中国，并逐渐被本土化，融入中国法律体系之中形成一种新型的融资方式。本文旨在对我国商品房按揭贷款担保问题中的风险性因素进行分析。　　关键词：商品房；按揭贷款；担保　　一.我国商品房按揭贷款中按揭的性质　　按揭，是香港人对英美法系中mortgage的翻译，其法律构成须具备三个条件：1.特定财产设定抵押权时权利发生转移2.债务人不履行还款义务时债权人可以取得所有权3.债

2、务人享有通过履行债务而赎回担保物的权利同时债权人有交还财产的义务，因而可以看出按揭是一种债务人通过特定财产让渡与债权人的形式实现担保物权目的的物的担保方式，权利转让是其基本规定。　　在我国，“按揭”有特定的含义，不同于作为英国法中不动产典型形式担保形式的按揭，它是银行提供个人住房贷款的一种方式，可以分为期房按揭，现房按揭和在建工工程按揭。　　现房按揭以现房为交易对象，购房人与房地产开发商签订商品房买卖合同后，由购房人支付一定比例的购房款，房款剩余部分由购房人向银行借贷并将所购商品房抵押给贷款银行作为担保的一种融资方式。受禁止流质约定条款

3、的制约，抵押的借贷人如不按约偿还贷款本息，贷款银行则可行使抵押权通过拍卖程序处分抵押的房地产，从拍卖所得的价款中优先受偿，而不是当然取得所有权。　　所谓期房在支付首期购房款后，余款由购房人以买卖合同项下的权益作为担保向银行申请贷款，同时开发商作为购房人不能按期还款付息的保证人，并承担连带保证责任。　　相对于现房按揭而言，期房的按揭贷款法律关系是因借款人、银行、开发商基于签订个人住房抵押借款合同而发生的债权债务关系。法律关系具有复杂性，主要体现在：购房人与开发商间形成的商品房预购人与预售人间的商品房预售合同关系，购房人与银行间的借款合同关

4、系，按揭人与按揭权人之间的抵押合同关系以及房地产按揭权设定时，开发商同时作为按揭权人的保证人担保按揭人债务的履行同时产生的保证合同关系，因而房地产按揭权是以人保和物保两种方式担保贷款债务履行的。　　二、按揭贷款的风险问题分析　　作为一种融资的购房方式，商品房按揭贷款制度对促进房地产市场的发展起到了关键作用，已成为了城市居民房购所采取的主要方式。另一方面，个人住房贷款余额不断增长，也使商业银行承担了巨大的风险，主要包括利率风险、信用风险、提前偿付风险和宏观风险。　　（一）来自利率的风险　　利率风险主要是指由于利率调整的频率和限额有规定，按

5、揭贷款的利率不能完全随市场利率的变动调整而使银行所遭受的损失。针对个人商品房按揭贷款，当资本市场出现利率攀升时，银行因无法进行及时调整导致自身收入减少，利率下降。因为按照目的相关法律的规定，特别是近年来我国近年来经济出现了过热现象，政府为抑制经济过快增长，中央银行已经多次加息，但是银行的住房按揭贷款利率要到次年才能相应提高。所以银行在住房按揭贷款方面必然要遭受利率损失。另一方面，我国现阶段经济面临通货膨胀进入持续加息周期，房地方面面临利率上升的风险。个人住房贷款利率将不断走高，这也将在一定程度上成为个人住房贷款信用恶化和房价下跌的催化剂

6、。　　（二）来自信用方面的风险　　信用风险主要由购房人信用和开发商信用两方面构成。任何一方不按照协议履行合同都会导致贷款不能按期收回造成损失。　　首先，购房人的个人信用是商品房按揭贷款中风险的最直接来源。购房人在个人收入、素质、行为、信誉等方面都存在一定的风险。购房人违约存在两种情况：一是客观原因丧失还债能力而引起的被迫违约；二是借款人在权衡放弃继续还贷而带来的利益和随时后做出自主选择的理性违约，这种违约多存在于房产市场不景气房价下跌时。此时购房人觉得违约损失小于违约带来的经济利益，从未选择以违约方式降低损失来获取更大的利益。　　其次，

7、房地产商的信用问题也是产生风险的关键因素。主要表现在，一方面不能按时完工、挪用贷款、重复抵押造成的风险；另一方面在我国房价急速上涨的情况下，部分开发企业、中介机构策划、参与或直接炒作进行房地产投机更加剧了市场紧张。而在我国无论是商品房按揭贷款还是开发商建房的贷款，主要都是来自银行，对于投资性购房而言、房价下跌，无人接盘，开发商和投资者都将面临还债危机，风险不可低量。　　再次，银行对贷款管理不善也使自身风险增加。当前，我国银行业正处于向零售银行转型的过程，基于按揭的人保与物保性普遍将商品房按揭贷款为优良资产，在高度的竞争环境中，个别银行过

8、度迎合客户需求，放松业务办理条件，贷款前只做形式审查，贷款过程中向客户提供不合理的便利，这便给日后不良资产的增加埋下了隐患。与此同时，近几年的个人房贷审核表明用假收入证明等虚假文件到银行进行虚假按揭、套贷、