农村房地产开发存在的问题及原因探析

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1、农村房地产开发存在的问题及原因探析　　摘要：目前，农村房地产开发中存在土地资源浪费严重、生态环境遭到破坏、开发用地审批不规范、市场行为不规范、房地产管理落后等等问题，不免让人担忧。如果能在政府的指导下，有计划、有组织的推动农村房地产业的发展，我国的农村现状将会有多方面的改观。文章针对农村房地产开发过程中存在的问题，深入分析了问题产生的原因。　　关键词：新农村；房地产；农村房地产开发　　　　建设社会主义新农村是中共中央“十一五”规划建议的新提法，即按照“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主

2、”的要求推进社会主义新农村的建设。房地产业是一个关联度极大的产业，它能带动餐饮、建筑、建材、交通运输、机电、装潢等十几个行业的发展，能提供大量的工作岗位，使农村劳动力就近转移，提高农民的生活水平。因此，发展农村房地产业是全面落实“十一五”规划的重大举措。然而，农村房地产开发中存在的问题也不免让人担优。如土地资源浪费严重、生态环境遭到破坏、开发用地审批不规范、违章建筑多、市场行为不规范、房地产管理落后、资金短缺等等。如果能在政府的指导下，有计划、有组织的从房地产角度推进农村的城镇化发展，那么我国的农村

3、现状将会有多方面的改观，并会带来发展房地产所特有的综合效应。　　另外，我国农村人口城市化进程正在进行，新型建材和工厂化建房方式将出现，政府的基础设施投资已略有成效，工农业的产业调整正在进行，大量农民外出打工已获得收益，大部分农民拥有了改造旧居的能力，各地农村已形成若干中心城镇的雏形。这一切都为房地产开发商开发农村房地产提供了前瞻性的选择。　　　　一、农村房地产开发过程中存在的问题　　　　（一）开发用地审批不规范，土地利用率极低　　在一些乡村未批先建、少批多建、东批西建、占用耕地建房、城镇居民违规占用

4、村集体土地建房现象时有发生。而在开放农村房地产所用的土地中，有的是农村的“三无”用地；有的是非农建设用地；有的是公益事业用地；有的则是农民的宅基地；这种擅自改变土地用途的做法，严重违反了我国有关土地管理规定。　　耕地被大量占用，土地利用率极低。许多肥沃农田改成宅地，而对荒山荒地、空闲地则弃置不用，废沟弃塘及乱坟堆也未填平利用。现在一些开发商为了降低地价到远离城市的一些有山有水有绿地的郊区，购置大量农田来开发，而从批地、资金筹措到开发建设需要相当长的一段时间，于是造成耕地大面积撂荒。除此之外，许多搞小

5、城镇建设的农村盲目建设“大而全”的机关大院，并使之占据着镇区中心的黄金地段，还有许多交通稍发达的农村沿路开发房地产，结构松散，形成“公路城镇”，致使基础设施和公用设施布局困难，投资过高，浪费严重，土地利用率低，据统计，这样的“公路城镇”占地一般要多出20%左右。　　（二）质量低下，建筑形态缺乏特色4　　公建房屋和民宅的品质差、外观差。抽样调查结果显示，农村目前的房屋以砖瓦结构为主的占56%，木制结构的占8.5%，石结构的占9.6%，而用钢筋混凝土建成的房屋仅占不到3%。这跟村庄整治工程要达到的居住条

6、件——钢筋混凝土结构和砖木结构住房比重超过95%的标准相距甚远。　　目前全国大部分农村的房地产开发采用的几乎都是“摊煎饼”式的外延扩张模式，布局松散，建筑密度低。居民住宅大多是平房和低矮的楼房，乡镇企业的厂房车间大同小异，这种单调雷同的规划和建筑设计使许多农村的房地产建筑形态千篇一律，失去了特色和个性，反映不出当地的地域特征、民风民俗、人文传统和历史积淀。　　（三）基础设施和配套设施落后，物业管理滞后　　没有配套的综合商业措施，如没有或者少有自来水、天然气、电器及百货等，而且教育与娱乐几乎没有，由于

7、缺乏基础设施和配套设施，导致污水横流、垃圾乱倒。大量未经处理的工业废渣和生活垃圾直接堆放在镇区周围，极易引发各种传染病的蔓延，山清水秀的田园风光己成美好的回忆。　　物业管理在城镇刚刚起步，在农村几乎是空白。如靠自己修缮房屋、随意倾倒垃圾、安全保障不足等等，更不用说提供家政服务、商务服务和各种代办、代付事务。物业管理的落后，直接影响了居民的生活质量。　　（四）市场消费很少，市场行为不规范　　虽然农村房屋较城市住房便宜，但是在农村居住的大部分都是本村的农民，很少有城镇以及其他地区的居民去农村购买住房，于

8、是出现了很多“空心村”现象。相对于完善的城市房地产市场而言，农村房地产市场发展不平衡，一级市场建设滞后于三级市场的发展；二级市场时隐时现，国有土地的对外出让还仅仅停留于协议出让方式上，招标或拍卖方式尚少出现或形式化，暗箱操作严重。而以行政划拨用地和农民集体土地的非法转让与出租为突出表现的三级市场异常活跃和混乱，对农村房地产市场的规范发展构成了潜在的威胁。农村土地交易尚且如此，建立在土地之上的房产交易问题更加突出。一些农民买卖房屋不签订书面合同，成交后不办理房屋成交手续