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1、房地产价格波动和房地产信贷关系的研究1.1选题背景房地产为生产生活提供必要场所,对于人民生活水平的提高、国民经济的发展、产业结构的调整都有着举足轻重的地位。房地产行业作为我国国民经济的支柱产业,它的稳定健康发展是保证整个国民经济健康发展的基石。在过去的几年中,我国城镇化进入新的阶段,越来越多的人居住在城市,已经有超过一半的全国人口居住生活在城市中,从直辖市到省会城市,从省会城市到地级市,许多城市新区、城市副中心如雨后春梦般冒了出来,支撑这场新型城镇化运动的正是房地产业的繁荣和发展。根据国家统计局数据显示,2013年全年我国房地
2、产开发投资86.13亿元,比上一年名义增长,约占19.8%,全国固定资产投资额的房地产业的发展还可以带动建材、钢铁、金融等几十个相关产业的发展;同时房屋本身既具有使用价值,又具有投资价值,房地产是关系到人民群众切身利益的重要产业,它的波动必然会给经济社会带来不小的影响。数据显示,2013年全国城镇商品房销售面积130551万平方米,比上年增长17.3%,商品房销售额81428亿元,增长26.3%。那么根据前面数据计算得到全国商品房平均6237元/平方,比2012年平均值5791元/平方增长7.7%。房地产业保持了十五年的连续上
3、涨势头。但是在年一季度,又不断传出房价下跌的新闻,月底杭州降价促销潮如今已经蔓延至常州、苏州、南京等多个城市;在温州和鄂尔多斯,投资资金撤出后,房价大跌,不少人因此而担心三四线城市房地产因供过于求出现崩盘的风险。房地产市场的商品不同于一般的商品,它的价值大、开发周期长,不仅仅具有使用价值,还具有投资价值,这些特点就决定了房地产业是资本密集型产业,大力发展房地产业必然离不开金融对它的支撑。金融业为房地产业提供资金支持的同时,从房地产开发的巨大利润中分得一杯羹,使自身也得到了长足发展。但是房地产业未来的需求难以预测,是容易被炒作和
4、获利的行业,其价格也容易偏离正常的商品价值,价格容易出现较大的波动,那么金融业对房地产业的投资越大,金融业乃至整个宏观经济的所面临的风险也就越大。历史经验表明,房地产价格的剧烈变动,形象的说就是房地产泡沫破裂,将会给经济社会造成巨大的危害,导致经济增长停滞、居民消费下降、资产价格扭曲、资源配置无效率等等一系列的问题,而金融业作为房地产业高度相关产业,来自房地产业的风险爆发,极易形成银行呆坏账,引发商业银行的信用危机,导致金融危机,一旦发生金融行业的挤兑风潮,即使是健康的金融体系,也可能由于挤兑导致商业银行陷入流动性危机,进而出
5、现大面积的银行倒闭,严重者可能导致整个金融系统的崩馈,社会信用荡然无存。1.本文的研究目的及意义由于房地产业和金融业在国民经济中的有着重要地位,而且二者之间存在的紧密联系。一方面,房地产开发需要信贷支持,而且这个投资周期长、贷款金额高。虽然房地产信贷不是房地产价格波动唯一影响因素,但是很多影响因素也是通过房地产信贷来对房地产市场施加影响的。在房地产市场上,银行房地产信贷为房地产开发提供贷款,支持了房地产市场的供给;银行房地产信贷为个人购房者提供按揭贷款,支持了房地产市场的需求。因此调节房地产市场的供给和需求就可以通过房地产信贷
6、来实现,从而对房地产商品价格的施加影响。另一方面,房地产行业属于高风险、高回报的行业,银行支持房地产行业的同时也能获得高额利润,自然银行就有动力为房地产行业提供大量信贷资金。近几年,我国房地产行业在银行信贷支持下迅速扩张,银行房地产信贷额不断增大,其间积累的潜在风险也一定在不断增大,一旦超出可控范围,就很容易出现房地产泡沫裂和金融系统动荡的情况。因此认真研究二者之间相互影响的关系究竟是什么、相互之间的传递影响的机制是什么、相互之间影响的程度有多深,为政府、开发商、金融业者、消费者提供决策依据,为避免出现房地产泡沫破裂教训提供解
7、决方案。具体而言,本文的研宄目的有三个:找出房地产价格波动和房地产信贷关系,他们之间是否存在因果关系,是单向还是双向。如果这种关系存在,探索银行信贷影响房地产的供给和需求的机制。根据二者之间的关系和作用机制提出防止房地产价格剧烈波动的对策建议。第二章房地产价格波动和房地产信贷概述2.1房地产价格波动概述房地产行业提供的商品同市场上其他商品一样,其价格是房地产价值的货币表现形式,但是房地产又有与其他商品不一样的地方,它不仅仅具有使用价值,还具有投资价值,因此房地产的价格波动幅度要比一般商品更大一些。房地产价格波动就是指房地产价格
8、偏离其均衡价格,而均衡价格是房地产的长期价格,是由市场供给和需求双方共同作用决定的。房地产业其实是由房产和地产组成,但是一般情况下,房产必然位于地产之上,两者是结合在一起的,房地产业就是房产和地产相结合的产业,同其他产业一样房地产经济运行的实质上是房地产商品在生产、流通、分配
