成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告56p

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1、——南沿线项目市场环境调研报告2007.3.15城南副中心简介科技产业中心总部经济圈市政办公中心会展商务中心南沿线发展规划城南副中心发展诱因是城市扩张的必然。成都高新区继1997年的“现代化城市新区、高新技术产业化基地”定位之后，城南经过一段时间发展以后，在2004年被正式定位为”城市副中心”。是城南新区的核心区。总规划面积3.59平方公里，北起火车南站,跨三环至外环线。功能上主要以办公、金融、商业、生态居住和高新技术产业为主。而在对城南新区最新一轮规划定位中，又发生了一些新的变化。未来的城南新区天府立交南沿线发展规划新城南在

2、最新一轮规划被定位为“城市新中心，现代化新城区”。城市建设区面积约35平方公里，其中外环生态保护带约3.8平方公里。在总目标下，下辖五大子目标：“行政办公中心”、“创新研发中心”、“区域总部基地”、“现代服务基地”以及“宜居人文住区”即是两中心，两基地，一住区。将有50多万居住人口，60多万就业人口。天府软件产业园预计将形成约1000万平米软件研发及科技创新硬件设施区域，在2010年将达到800亿的软件销售收入，容纳20万从业人员；新城南未来住宅开发拟以11、12层的中小高层为主，同时适度提升公共用地的开发强度和力度；南沿线发

3、展历程世纪城会展中心绕城高速元华路站华路天府大道三环路地铁会展中心站天府长城站南启动华阳行政办公区孵化园天府软件园地铁1号线通威中信新希望中国水电希顿国际广场点位拉动：城南新区与高新区发展密切相联，2000年之后，随着城南新区三环外交通路网的逐渐完善正式进入快速发展阶段。第一阶段：沿天府大道从站南向华阳方向纵向发展，代表项目为03年天府长城；第二阶段：04年城南规划出台，政府南迁确认，站前启动、会展世纪城开始动工从中部带动，随后和黄拿到“城南地王”；第三阶段：也就是目前阶段，随着站华路、元华路、红星路南沿线的打通，新区进入快速

4、发展阶段，开始由纵横成片发展线型发展：城南新区主要依托于六纵道路在南北向将市区各不同功能板块和华阳连接起来，为区域人流、物流提供了纵向交通体系；东西向的交通体系主要是为了打通与双流和东部新区的连接；由于双流板块（包括老城区、航空港、牧马山片区）和东部新区板块发展价值在不断提升，目前四横道路以及经未来地铁出口站横向至双流百家，蜀郡到牧马山的多条横向道路将大大拉动沿线的土地价值。从目前新区住宅发展来看，继南沿线两边住宅热潮后，站华与元华纵向带正成为角逐场，居住价值极高。地铁1号线带来的速度经济、人流效应将极大的拉升区域价值，市政府

5、、软件园、第三领馆区、会展中心等因素将使商业商务价值凸显。①②成昆铁路③④⑤一号线南沿线发展历程住宅地价演变：（商业地价详见附件表单）04年和黄（206万/亩）05年底蓝光（366万/亩）06年九龙仓（640万/亩）07年4月中海（702万/亩）；6月武城（920万/亩）；10月嘉里（1220万/亩）（7号地块）三年地价增加六倍；项目所在大源组团板块其居住价值主要靠区域科技和商务配套横向拉动，由人南路、1号线纵向拉动；由于受制于成昆铁路和成雅快速通道影响，往西向价值逐渐减弱；站南板块价值>大源组团>沿线盘>双流、华阳包含总部经

6、济圈和市政办公中心包含科技产业和会展商务中心华阳板块牧马山板块航空港3400-4000元/㎡7500-12000元/㎡7500-8000元/㎡7500元/㎡4800元/㎡5800元/㎡洋房7600元/㎡别墅1.6-2.3万/㎡南沿线发展历程从南沿线写字楼发展状况看现实的市场机会世纪城会展中心绕城高速元华路站华路天府大道三环路地铁会展中心站天府长城站南启动华阳行政办公区孵化园天府软件园地铁1号线集中商服用地（写字楼）管委会办公大楼(中档)市政府办公大楼软件与孵化园办公世纪城与传媒中心写字楼集群用地各写字楼沿南沿线两侧分布，由政府

7、主导，针对性与功能性强南沿路线写字楼供需现状与分布特点南沿线写字楼供需现状与分布特点本部分所指南沿线是从三环外（天府立交）到华阳部分。1、现有写字楼供应与主要特点现有写字楼部分主要包括高新管委会、市政府办公大楼、孵化园与软件园总部中心、世纪城与传媒中心。主要沿南沿线两侧分布，是在政府主导下形成的，主要承担政府相关职能与软件业发展职能。在最初由于无写字楼可以租用，为了能最先把握南沿线的发展机会，这些办公楼形成后有部分房产开发企业，贸易企业也进入到孵化园和高新管委会办公。随着南沿线的不断发展，他们必然会做出新的选择。南沿线写字楼中

8、观部分（写字楼）南沿线写字楼中观部分南沿线写字楼需求分析随着南部新区的发展，各种利好因素将促使此区域写字楼得以快速发展。其利好因素主要包含地铁以及各市政道路完善、（实现与CBD快速对接）市政府搬迁、会展作用加强、明确提出IT软件发展目标、第三领馆区的落户、成都作为新特区等。地