城市资源融资的模式研究与分析

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1、城市资源融资的模式研究与分析基础设施融资部王新雪【摘要】城市是人与物的社会性、自然性空间集成，城市发展依赖于城市影响力空间的集成资源。城市聚集的大量人口及其纷繁复杂的不同需求，使城市资源具有显著的投入产出绩效和强大的增值能力，这种经济性为城市资产经营提供了广阔而深厚的现实基础和可能条件。因此，二十一世纪是人类从农业文明到工业文明再全面步入城市文明的时代，是以城市为主导的城市世纪，是全球展开激烈争夺的城市资源市场化运营的世纪。本文从项目融资方式入手，着重讲述了各种城市资源开发融资模式。【正文】一、城市资源简介从存在方式与表现形态上来看，城市资源可分为

2、自然资源、人文资源、人力资源、无形资源，其各自的内涵包括：1、自然资源。自然资源主要是指建城区或规划区范围内的土地、山水、植被、矿藏、物产等自然形态的经济性资源。2、人文资源。人文资源主要包括建成区内历史遗存与现实创造的各类表象性基础设施、文物古迹和行政管辖区内的民众传统习俗、社会文化底蕴、城市主流时尚等人文现象，包括各类显形的物态性资产、不可传播的实体性文化与可传扬的流体性文化，如城市道路、桥梁、楼宇、亭站、管线、路灯、车船等基础设施性公共资产，以及城市文化景观、市民生境、节庆活动和各种本土的源发性文化潮流等社会性、经济性资源。3、人力资源。人力

3、资源主要指城市人口的数量规模、比例结构、文明素质、思想观念、伦理道德、价值标准、学习能力、创新能力、精神风貌等基本状况和取向态势。4、无形资源。无形资源主要包括理念资产、愿景资产和名誉资产，如城市总体规划、建筑单体或景观设计个案，城市公共资源开发利用的特许权、使用权、经营权、冠名权、广告体位支配权，以及城市法制（政策）管辖权、治理权、荣誉授予权、社会活动统筹权、区域群团或国际组织缔创权、缔结权、邀驻权等；此外，各种影响城市发展的社会性与自然性有效信息，作为特定的功利理念知识、实践经验教训和物象事态的变异讯息，也是当代城市极其重要的无形资源，如市域外

4、传播的新观念、新知识、新模式、新方法，某些自然灾变的声讯数据和民意社情、重大事件等。二、城市资源融资模式我国大部分城市的城市运营市场发育滞后，城市资源的开发营销率低，更多的城市资源被闲置化或公益化，加之政府公共财力投入有限，使得城市发展长期滞缓，人口城市化与城市现代化水平普遍偏低，不少城市缺乏自身吸聚扩张的旺盛活力和强势能力，尤其中西部地区的内陆城市大多工业化进程缓，城市化水平低，现代化程度弱。面对市场经济，通过唤醒城市资源的增值潜能，充分经营和实现其经济性潜值，就能更好地促进城市快速健康发展，更多地满足城市人多样性的社会需求。城市资源的开发利用离

5、不开资金的投入，下面我们就从项目融资的角度来分析城市资源开发融资的模式和方法。（一）非经营性城市资源融资模式非经营性城市资源无收费机制，无现金流，政府开发此类资源的目的在于此类资源广大的社会效益。文物古迹、城市景观、图书馆等都属于非经营性城市资源。这类资源的融资只能由政府财政承担，主要分为两种融资模式：一是政府财政直接投资；二是以政府信用为担保进行负债融资。1、政府财政直接投资长期以来，财政资金一直在城市资源开发中占据主导地位，地方政府用于城市资源开发的财政资金主要有以下四种渠道：（1）各级财政拨款。财政拨款主要有中央财政拨款、省级财政拨款和市级财

6、政拨款。（2）财政各项收费。政府将收取的城市建设维护费、市政公用设施配套费、过路过桥费、污水处理费、垃圾处理费、水资源使用费等用于城市建设。（3）土地出让收入政府可以用以城市资源开发建设的土地出让收入主要有四个来源：一是以招拍挂方式出让国有土地使用权所得的土地出让金；二是转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设补交的土地价款；三是处置抵押划拨土地使用权补交的土地价款；四是改变出让土地使用权的土地用途、容积率等补交的土地价款。（4）国债专项资金从1998年以来，中央政府为了扩大内需、拉动经济增长，通过增发国债专项用于加大基础设施建设等

7、方面投入的资金。国债专项资金分为两类：一类列入中央预算支出，用于中央建设和补助地方项目建设；一类转贷给地方政府和中央部门，用于地方和中央部项目建设，由地方政府和中央部门还本付息，不列入中央预算，也不作财政赤字处理。政府财政投资的优点在于来源稳定可靠，融资成本较低，融资风险小且易产生较大的政策、社会影响及土地的溢价效应，能较为广泛的吸引后续社会投资和产业资本的进入。但是与落后地区城市系统性开发所需的巨额资金相比，政府资金几乎是杯水车薪。2、基于政府财政信用的债务融资非经营性的城市资源的开发和建设没有预期的利润，投资者一般不愿意进入，目前地方政府在此方

8、面的融资以间接融资为主，主要的融资渠道包括国内银行贷款、国际银行贷款、外国政府贷款和城投债券，在此主要介绍国内银行贷款的情