次承租人代偿请求权解读

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1、【次承租人的代偿请求权】解读《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》　　第十七条【次承租人的代偿请求权】　　因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。　　次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。【条文主旨】　　本条主要规定的是次承租人的代偿请求权。【背景依据】　　一、起草本条的背景情况　　现实生活中，租赁关系是一个非常重要的法律

2、关系，由于租赁权在法律体系中具有准物权性质，法律对此非常关注。一般的租赁关系仅涉及出租人与承租人，但一旦涉及承租人将租赁标的再转租时，法律关系则相对较为复杂。当出租人与承租人解除租赁合同，次承租人的权利如何维护，其承租权是否还存在，成为法律实践中的难题。　　转租在现实生活中广泛存在，目前许多办公楼、店铺甚至居民住宅以转租的形式进行使用。办公楼和店铺往往涉及价格高昂的装修费用、广告费用和其他费用，如果出租人解除合同，则次承租人将面临巨大损失，而住宅则涉及人民群众的日常生活，即便是承租人违约，出租人解除合同收回

3、房屋以后，如何善后也是一个十分棘手的问题。在次承租人没有任何过错的情况下，尤其是承租人拖欠的租金金额小于解除合同给次承租人造成的损失时，片面保护出租人利益无疑很不可取。转承租人的损失只能向承租人追讨，但承租人既然拖欠租金，足见其支付能力存在很大的问题，这种索赔将面临着极大的风险。另外，在次承租人已依照合同的约定履行了合同的义务，在其完全没有过错的情况下允许出租人收回房屋，将使次承租人的法律地位处于极不稳定的状态。次承租人无法控制前手承租人的行为，也无法预见前手承租人可能的违约，无法预测自己的合同地位。趋利避

4、害是人的本能，此种情况下，次承租人必然会以降低投入，包括对租金的投入和使用房屋的投入（装修、广告等）以减少可能的损失，这最终对出租人也没有任何好处。现实生活中存在的这一尴尬难题，亟需相对比较合理的法律规定来破解。　　《房屋租赁司法解释》针对房屋租赁司法实践中的难题，规定了次承租人的代偿请求权，以化解次承租人的弱势地位和转租合同的不稳定状态。出租人的法定解除权的设置主要在于维护出租人在租赁合同中的重大利益，这些利益主要包括租金的收取以及租赁物在价值和使用价值上的合理维持。《合同法》第二十二条规定承租人无正当理

5、由不支付或迟延支付租金的，出租人经催告可以解除，其与承租人的租赁合同，依据合同相对性原则，次承租人不负有代负租金义务。其即便能代付租金，也不能对抗出租人的合同解除权。为维护次承租人的利益，我国台湾地区“民法典”第311条有次承租人为第三人代承租人清偿租金的规定。从常理上看，出租人因承租人不能支付租金而行使解除权，不能说与次承租人没有利害关系。因此，有必要规定次承租人的代偿请求权。按照民法理论，除根据债的性质，必须债务人亲自履行，或者债权人与债务人事先约定必须由债务人亲自履行外，第三人可以为清偿人。因依债务本

6、旨提出给付者，债务人既未因此而受不利益，债权人亦可满足其希望。第三人代债务人清偿，并未加重债权人的负担，债权人无正当理由不得拒绝。从实际效果来考虑，第三人清偿在大陆法系国家也都得到普遍承认。从目的解释的角度考虑，第三人清偿并无损害他人利益之处，且与我国合同法规定的基本原则不相违背。如果出租人依据《合同法》第二百二十七条规定行使解除权，而次承租人完全具备支付租金的能力，由次承租人代承租人支付租金，丝毫不影响出租人的租金利益。同时，次承租人的权益也可以得到保障。经出租人同意的转租合同，如因承租人拖欠租金，出租人

7、要求解除合同，次承租人享有代偿请求权，该代偿请求权可以对抗出租人的合同解除权。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。正是基于司法实践中大量出现的出租人主张行使合同解除权，而次承租人无能为力的情况，《房屋租赁司法解释》赋予了次承租人代承租人清偿的权利，并使其产生对抗出租人合同解除权的法律效果。但是由于本条的规定突破了合同的相对性原则，使得次承租人能直接与出租人发生联系，因此，在讨论中针对该条的争论也相对比较大。　　二、制定本条的依据　　司法解释中关于次承租人代偿请求

8、权的确突破了合同的相对性理论，这种对传统理论的重大突破有无法理依据和价值基础，有待我们探讨。　　（一）合同的相对性理论与次承租人的微弱地位　　依据合同的相对性理论，出租人与承租人的房屋租赁合同和承租人与次承租人的房屋转租合同，两者是完全独立的两个合同。既然是合同，就要恪守合同的相对性原则。次承租人与出租人之间并不发生直接关系，次承租人的任何主张当然不能对抗出租人。从转租的法律关系上和合同的相对性上来理解，次承租人