城中村改造中承租人损失补偿的请求权基础

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1、城中村改造中承租人损失补偿的请求权基础于凤瑞（清华大学公共管理学院，北京100084）摘要：租赁合同因交易专用性财产价值很大而无法自我调节时，有必要通过适当的规制结构加以辅助，使得承租人利益得到保障。其他国家和地区的城市更新通常采取安置承租人或者明确承租人对出租人损失补偿请求权的保障模式。在我国既无法律明文规定，政府机构又对非村民利益无力顾及的情况下，明确承租人损失补偿的请求权基础，使之可以通过司法途径实现权利救济是现实路径。基于后合同义务的损害赔偿请求权、代偿请求权、不当得利请求权三条路径可以作为承租人损失补偿的请求权基础，请求权的选择需依个案确定。.jyqk550689

2、）简介：于凤瑞（1985-），女，河南新乡人，清华大学公共管理学院博士后、助理研究员，法学博士，研究方向：物权法与民法基础理论。一、问题的提出承租人有大量的“交易专用性资产”，包括装修、家具、邻里关系以及在工作、生活上所作的其他投资，城中村改造对承租人的居住及经营影响重大。依据《土地管理法》及其实施细则，征收补偿的对象仅为土地所有权人、使用权人等物权人，作为债权主体的承租人未被纳入补偿范畴。国土资源部2010年修订的《征收土地公告办法》第6条规定：“被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征收土地公告规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。”该

3、规定将“其他权利人”纳入征收补偿范围，弥补了法律规范对征收过程中被征收人以外利益相关主体关注的欠缺。然而，该规定仅属于程序性规定，未规定租赁合同补偿安置的实体内容。而且，各地城中村改造除了征收方式外，还有保留集体土地所有权性质的改造方式，以及集体所有权直接转为国有的形式等，其不适用该规定。再来参考与城中村改造最为类似的旧城改造，旧城改造适用国有土地上房屋征收补偿规定，已失效的《城市房屋拆迁管理条例》将房屋承租人确定为征收关系当事人，第27条规定了承租人的具体安置方式，承租权具有代位性。《国有土地上房屋征收与补偿条例》取消了上述规定，第23条仅授权各地对停产停业损失予以规定，

4、承租人原来享有的代位权失去规范依据。根据调研，政府在规划城中村改造时，一般只考虑产权人的安置，对于房屋承租人、合建人、买受人等非村民的安置则不介入，交由各村自行安排。但村民获得安置补偿资源是有限的，让非村民再来切分利益不符合“理性”。实务中，各村制定的补偿安置方案最多将在该村居住时间较长的房屋合建人与买受人纳入进来，鲜见对承租人的安置补偿。因此，承租人的损失补偿只能由当事人基于租赁合同自行协商，然而租赁合同纠纷却是城中村纠纷案件的重要类型之一，对承租人的损失补偿是争议焦点。现有研究已经注意到将承租人作为征收关系人的必要性，对于如何补偿承租人方面，一种意见认为，征收公告发布之

5、日尚未登记备案的，租赁权不予补偿；另一种意见认为，征收造成承租人损失的，待有权机关依法确定后，由征收部门予以补偿，或在征收协议中追加承租人，通过“三方协议”解决被征收人和承租人的损失。但现有研究多为提出观点，对“承租人有没有损失补偿请求权？请求权基础是什么？”这些实体问题欠缺系统梳理，尤其在城中村改造这一具体场域中租赁合同应如何处理，缺乏细微探究。据此，本文将围绕城中村改造中承租权的安置，依次探讨两个问题：第一，租赁合同未约定对承租人损失补偿的情形下，承租人能否主张拆迁补偿？第二，如果承租人主张损失补偿具有正当性，其请求权基础是什么？文章结构也将以此展开，在对司法裁判进行评

6、析的基础上，分析在当事人之间应当如何分配风险，并进一步讨论承租人请求损失补偿的法规范基础。在讨论之前，首先需要界定承租人的范畴。实务中，形成租赁关系的原因比较复杂，有因政策原因形成的，例如直管公房，有因市场原因形成的，也有因规避法律形成的，如“以租代买”形式的小产权房，不同原因形成的租赁关系导致承租人的权利义务有重大差异。由于直管公房涉及历史与政策因素，“以租代买”小产权房的处理涉及集体土地流转的正当性评价，均已超越租赁合同这一单一的民事法律问题，因此，本文所探讨的承租人指基于市场原因形成的租赁关系中的当事人；同时，为集中论述，本文将租赁合同限定为有效合同。其次，需要界定承

7、租人请求损失补偿的构成。参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条补偿金的构成，承租人请求损失补偿的内容包括：作为房屋价值一部分的装饰装修残值，因改造造成的搬迁补偿，以及经营性房屋租赁中承租人的停产停业损失。二、承租人损失补偿请求权的正当性基础城中村改造案件中，法院在认定租赁合同履行不能的具体原因时，有三种观点，一是明确其为不可抗力，二是明确否认其为不可抗力，三是对其不作定性②。在城中村改造是否属于不可抗力这一问题上，由于作为城镇化重要内容的城中村改造并非完全是一个令所有市场主体措手不及的突变过程，而是一个逐步演