迁安市房地产市场调研

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1、晟乔机构｜房地产整合营销中心河北省迁安市房地产市场调研简报11－08－10撰写人：徐洋审核人：袁振一、迁安城市整体概况：迁安市位于河北省东北部，燕山南麓，滦河岸边，是典型的半山区市。东西跨度39公里，南北纵距45公里。属暖温带，半湿润季风性气候。地势西北高，东南低，山地和丘陵约占全县面积的55.4%。有滦河、青龙河、冷口沙河、西沙河等16条河流。铁储量大，素有“铁迁安”之称。全市总面积1208平方公里，全市总户数228471户,总人口721703人。迁安市辖12个建制镇，7个乡。2010年全市完成地区生产总值748.7亿元，按可比价计算同比增长13.4%，其中，第一产业完成增加值27亿元

2、，同比增长5.2%；第二产业完成增加值517.9亿元，同比增长15.1%；第三产业完成增加值203.8亿元，同比增长11.1%。人均地区生产总值达到103815元，同比增长12.4%。三次产业构成为3.6：69.2：27.2。全年物价总体呈平稳上涨态势。全市居民消费价格总指数为103.9%，其中，消费品价格总指数为104.4%，社会商品零售价格总指数为103.3%，迁安处于环渤海、环京津“两环战略”的前沿地带。环渤海与日本、韩国相望，与辽东半岛相联；距首都北京200公里，天津160公里，唐山60公里，距曹妃甸港100公里，京唐港100公里，秦皇岛港70公里。距省会石家庄市423千米。迁安

3、地处环渤海环京津一级经济开发区内，区位优势明显，交通四通八达，境内现有铁路四条：京秦、大秦、通坨、卑水铁路。公路：国道2条，京沈高速、102国道；省道3条，三抚路、平青大公路、长城旅游路。二、迁安城市综合实力：1990年以来，迁安综合经济实力一直位列河北省前十名，2003年至2007年全部财政收入连续突破10亿元、20亿元、30亿元、40亿元、55亿元大关。2008年市域综合经济实力跨上新台阶，全市地区生产总值达到495亿元，同比增长23.3%，完成全社会固定资产投资140亿元，同比增长27.2%，实现全部财政收入71.2亿元，同比增长29.4%，实现地方一般预算收入20.1亿元，同比增

4、长10.8%，综合经济实力连续6年位居全省县级30强之首，在第八届全国县域经济基本竞争力百强县（市）评比中列第25位。资源型城市转型取得新突破，钢铁产业实现战略重组，27家民营企业正式组建了长城钢铁集团；淘汰落后和节能减排工作取得可喜成绩，全市万元生产总值综合能耗下降5.6%；矿产资源开发秩序整顿深入开展，将39个采矿权整合设置为15个采矿权人；新兴产业发展水平进一步提高，企业自主创新能力不断增强，搭建了资源型城市转型新平台。市域经济发展活力得到新提升。特色中等城市展现新面貌，入选2008中国特色魅力城市200强。社会主义新农村建设取得新成果。各项社会事业实现新发展。人民生活水平得到新提

5、高，城镇居民人均可支配收入达到16132元，增长14.7%。三、迁安城市房地产市场分析：近几年迁安市经济发展较快，以矿业开采为主，商业氛围一般，流动人口很少，繁华地区不多且相对集中于商业中心区，近几年政府对土地放量有限并不大，房地产每年投资开发量也不大，当整体开发水平挺高很快，销售水平整体不高，收入水平两集分化明显，差距较大，城市建设有很大开发潜力。迁安市房地产市场目前属于唐山及省外房地产开发企业的辐射区域，本地没有成规模的开发企业，大多数项目的营销策略和手段滞后，金融市场与收入相比并不发达，金融机构运作、服务等尚有差距，且对房地产市场的支持有待开发运作。加之由于迁安是个县级市，长期以来

6、的居住观念限制了本地房地产的发展，所以其对住宅的销售观念需要进一步引导加强。目前在售房地产项目的基本情况：楼盘名称建筑类别区域项目卖点价格西班牙庄园独栋双拼黄台湖水景别墅，以独栋为主13000元/平米黄台湖一号独栋黄台湖水景别墅，纯独栋，为迁安较早的别墅豪宅项目12000元/平米罗马世纪城高层丰安路在建最新的迁安市中心的大型中高端住宅小区5500元/平米奥特永顺嘉园高层市中心纯现房销售，纯南向板楼设计5800元/平米从最新销售列表可以看出，迁安市房地产发展两极分化严重，市中心的普通住宅在5600元/平米左右，基础房地产建设水平较差。相反，在黄台湖旅游区内的独栋别墅住宅价格已经突破1万元关

7、口，其主要购买人群为当地以及唐山的资源类矿主，其中当地人以自住为主，而唐山以及周边县市的购买客群以企业会所性质为主要购买用途。从目前在售的高端楼盘销售量以及销售周期来看，整体销售周期较长，政府对区域宣传缺乏力度，市场对迁安市房地产市场缺乏认知度。以迁安市最近几年的发展速度以及城市底蕴来看，当地的房地产建设与资金积累程度不成比例。周边秦皇岛等旅游城市即将面临第二批限购令的压力，对于拥有优质天然水资源的迁安市是一个良好的发展契机，只要逐