如何做好房地产市场研究

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1、如何做好房地产市场研究主要内容房地产市场研究基本思路14、CBD的开发房地产宏观经济分析2房地产整体市场分析3房地产政策影响分析4房地产市场供求分析5房地产项目市场分析6一、房地产市场研究基本思路1、总体认识——体、面、线、点市场是一个多面体，多面体是由不同的面构成的，而面是由线构成，线是由点构成，每一个点可以理解成为一个交易行为，在房地产市场可以理解为一个项目的开发和销售。按照这种设想，宏观环境是“体”，而房地产市场与其它的市场一样是构成国民经济宏观环境的“面”；房地产市场这个面又是由各类型物业市场的一条条“线”构成，各类型物业市场这条线是由一个个项目开发的“点”构成的。房地产市场分析方法就

2、是要从体到面，从面到线，从线到点的层层深入，直到认清项目市场的方方面面。2、房地产市场分析的十大常见问题对未来市场预测不足定量分析方法运用不当分析层次不清市场研究的方向不明确对需求分析不足不进行供求对比对市场份额估计过高市场研究没有给出多种可能方法过高的估价了土地市场价值过于偏重二手资料的运用，缺少对消费者的跟踪调查一、房地产市场研究基本思路3、房地产市场分析的方法与思路比较法模式运用估价方法，与可比案例进行比较、修正假设条件法模式假设房地产市场某种发展趋势，进行预估未来价格等现状类推法模式通过对现状的分析，可以发现什么类型物业成交量最大等，然后假设项目所在市场与宏观市场同构进行分析方法：一、

3、房地产市场研究基本思路3、房地产市场分析的方法与思路三个层次地区市场、专业物业市场、项目物业市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来五个影响因素经济方面、人口方面、区位环境方面、地点的经济地理方面、人文心理方面五个项目分析指标区域、价格、体量、客户、产品思路：32355一、房地产市场研究基本思路3、房地产市场分析的方法与思路房地产市场分析所需基本信息表一、房地产市场研究基本思路4、房地产市场分析的基本内容估价成本－效益分析可行性研究营销分析专业市场供求分析土地最佳用途和最佳利用分析地区经济分析及预测一、房地产市场研究基本思路4、房地产市场分析的基本内容不同委托人的不同要求，可选的市场研究

4、种类一、房地产市场研究基本思路4、CBD的开发主要内容房地产市场研究基本思路1房地产宏观经济分析2房地产整体市场分析3房地产政策影响分析4房地产市场供求分析5房地产项目市场分析6二、房地产宏观经济分析1、房地产市场行情与经济周期的关系不同的国家或地区，房地产波动的周期长度不同。从1870年到20世纪末，美国的房地产周期基本为18-20年，日本的大约为10年，香港的大约在7-8年，台湾大约为5-6年。1、房地产市场行情与经济周期的关系美国房地产经济周期与宏观经济周期的关系二、房地产宏观经济分析2、房地产宏观分析内容宏观经济与地区经济分析宏观经济运行的总体状况和景气状况中央和地方政府的政策法规动向

5、及影响重大事件的影响宏观报告房地产市场总体分析房地产市场总体趋势分析房地产政策法规的动向和影响分析二、房地产宏观经济分析2、房地产宏观分析内容房地产市场总体分析内容：房地产市场总体趋势预测一般用房地产业的主要经济指标的变动来表现。主要经济指标分为总量指标和结构指标（物业分类和地区分类）。房地产政策法规动向与影响分析土地、商品房、二手房、经济适用房等方面。二、房地产宏观经济分析2、房地产宏观分析内容可借鉴的专业成果：中国经济宏观景气专家调查问卷系统中经宏观景气动向各城市的景气报告系统二、房地产宏观经济分析3、宏观基本数据的获得全国社会经济统计指标总量指标：GDP、人口、进出口等结构指标：GDP、

6、第一产业、第二产业、第三产业等水平指标：人均可支配收入、人均居住面积（人均建筑面积）、人均使用面积等动态指标：零售价格指数、固定资产投资、价格指数、贷款利率、通货膨胀率等数据来源：统计年鉴、经济统计年鉴二、房地产宏观经济分析3、宏观基本数据的获得地方经济统计指标宏观年度经济指标GDP、GNP、GDP指数、人均GDP、固定资产投资需求、社会消费品零售总额、进出口总额、商品零售价格总额宏观月度经济指标第一、二、三产业的GDP、工业（工业综合效益指数）、商业(社会消费品零售额、社会商品购售存总值等)、投资（固定资产投资、开复工面积、竣工面积、商品房销售建筑面积、销售额）、收入（职工数、职工平均工资）

7、、人口（人口总数、家庭规模、出生率、死亡率）、外经贸、财政、金融、物价等数据来源：地方统计年鉴、地方经济法发展月报二、房地产宏观经济分析3、宏观基本数据的获得房地产业统计全国房地产统计指标投资：全国总计、商品房建设投资、土地开发投资、计划总投资资金：本年资金来源、国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金等开发：本年购置土地面积、完成开发土地面积、施工面积、竣工面积销售：商品房销售面积、销售额、