苏州某酒店项目营销方略提案

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1、苏州明远酒店项目营销方略提案产权酒店起源欧美国家进入“中产社会”后出现的一种物业投资和休闲度假相结合的投资模式。通用模式开发商将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者将客房委托给酒店管理公司统一经营以获取年度客房经营利润分红，同时投资者还享有酒店管理公司赠送的一定时间的免费入住权和多种酒店消费的特别优惠。产权酒店=分红型投资产品对产权酒店承购者（小业主）而言对产权酒店投资商（大业主）而言运营过程中，产权酒店和经营性酒店具有相同的利弊利：经营得当，成为投资商的优质资产年收益基本固定，收益期限长回报率（年净利润率）较高，国际一般标准12%左右

2、弊：前期资金投入较大收益易受宏观环境影响而波动不属于短线投资（3年回收期）行为酒店运营之前，可以一次性收回前期投入，并谋取利润从收益角度出发投资商（大业主）承购者（小业主）出售酒店产权收取房价款经营酒店年度分红购买酒店产权支付房价款拥有酒店部分产权等待年度分红正收益正收益负收益正收益年收益基本固定价格临界点酒店运营前酒店运营后寻找定价的方法1产权酒店典型个案分析2客户意向价格分析3收益回报分析《莫奈印象》——绿地海怡酒店公寓华东地区当前在售的产权酒店典型个案情况地域：上海市区位置：延安西路番禺路口投资商：上海绿地集团酒店管理公司：豪生国际（中

3、国）酒店管理集团酒店档次：涉外四星级客房规模：约400间/套客房建筑面积：51~101平米产品特色：全套型服务式酒店公寓伽利略订房系统销售均价：15000元/平米业主收益模式：收益期为10年，前三年每年8%的固定回报，收益分成比例未定业主其它权利：每年免费12天的使用权目前销售情况：未开盘，预定阶段，80平米以下的套型全部定完1《锦绣天地》——杭州皇冠假日酒店地域：浙江省杭州市市区位置：凤起路近环城西路投资商：杭州锦绣天地房地产开发有限公司酒店管理公司：洲际酒店集团酒店档次：涉外五星级客房规模：约300间/套（可出售为100间/套）客房建

4、筑面积：约50平米产品特色：商旅型酒店绝版西湖美景销售均价：20000元/平米业主收益模式：收益期为11年，每年税后6%的固定回报业主其它权利：洲际酒店金卡会员（全球住店超低折扣）目前销售情况：未开盘，全部定完1《东方云顶》——广场度假酒店地域：江苏省昆山市阳澄湖旅游度假区位置：巴城镇湖滨西路阳澄湖旁投资商：昆山红枫房地产有限公司酒店管理公司：拉斯维加斯环球酒店管理集团酒店档次：涉外五星级客房规模：约1200间/套客房建筑面积：31~53平米产品特色：度假型酒店销售均价：10000元/平米业主收益模式：收益期为50年，前10年每年8%的固

5、定回报，后40年按营业利润的30%分成。业主其它权利：每年免费12天的使用权目前销售情况：未开盘，预定阶段1《锦地星座》——观前酒店式服务公寓地域：江苏省苏州市市区位置：人民路富仁坊巷口（观前街商业区）投资商：苏州宏基置业发展有限公司酒店管理公司：新加坡千禧集团上海信都酒店管理有限公司酒店档次：酒店式服务公寓，无星级客房规模：208间/套客房建筑面积：33~82平米产品特色：酒店式服务公寓（房屋性质为住宅，配置为一般商住楼）销售均价：8400元/平米业主收益模式：收益期为3年，每年税后8%的固定回报业主其它权利：每年免费6天的使用权目前销售情

6、况：售完1名称`物业性质酒店类型收益回报收益年限收益率均价（元）总价（万元）莫奈印象高星级酒店商务型固定+分成10年前3年8%1500075~150锦绣天地高星级酒店商旅型固定11年税后6%20000约100东方云顶高星级酒店度假型固定+分成50年前10年8%1000031~53锦地星座酒店式服务公寓——固定3年税后8%840028~69在华东地区已出现的产权酒店及准产权酒店项目中，总价分布没有呈现明显的特征，总价的范围从28-150万不等。在销售上表现较好的项目，有莫奈印象、锦绣天地和锦地星座，前两者主力总价为100万元左右，后者则为40万

7、元左右。可见，产权酒店的销售情况并不单纯地与售价相关，高、低总价的产权酒店都可以取得良好的市场业绩。111月沪杭两地房展会调查资料统计（1）：211月沪杭两地房展会调查资料统计（2）：已购产权酒店的客户经济承受能力普遍高于总体水平。从图表来看，选择总价30~50万、50~70万以及70万以上的客户各有30%的比例，明显形成三个市场份额区间。但结合‘调查资料统计(2)’的情况，总价越低相对应的市场份额越大，相应的市场风险也越小，反之亦然。2苏州老城区主要四星级酒店客房明折后成交价格名称标房价格(元)规模(客房数)位置备注雅都大酒店518400三

8、香路——雅戈尔富宫大酒店470201观前街年卡会员不以此价计凯莱大酒店550300盘门年卡会员不以此价计竹辉饭店498356干将东路——丽都大酒店46098干将西路