时代科技大厦、层投资购买可行性研究报告

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1、时代科技大厦22、23层投资购买可行性研究报告时代科技大厦22、23层投资购买可行性研究报告深同诚咨字（2008A）03QX005号深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司地址深圳市华富路1004号南光大厦四层东电话（0755）83778788传真（0755）83778539项目投资购买可行性研究报告项目名称：时代科技大厦22、23层委托方：深圳市高新技术投资担保有限公司评估单位：深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司评估人：张瑶宫方强沈晓伟项目负责人：陈平评估时间：二○○八年十二月十八日至二○○八年

2、十二月二十二日报告编号：深同诚咨字（2008A）03QX005号目录1第一部分项目总论1一、项目背景11、项目名称12、委托方13、承担可行性研究工作的单位14、研究工作依据15、研究对象基本情况5二、可行性研究结论51、投资购买的必要性52、宏观环境与市场预测53、物业考察分析54、物业价值分析65、对委托方财务状况的影响66、风险及防范建议7第二部分项目购买必要性分析7一、深圳市高新技术投资担保有限公司简介7二、高新投公司办公物业现状8三、高新投公司购买办公物业的必要性9四、高新投公司购买办公物

3、业对企业发展的意义91、符合公司发展战略，有效解决人员与有限办公场地之间紧张的矛盾、促进业务发展。102、可有效完善现代办公功能，改善办公环境，集中办公，提高工作效率。103、符合高新投公司总部建设的需要。104、改善资产结构，获得物业增值收益。11第三部分项目购买宏观背景及市场环境分析11一、宏观背景分析111、全国投资环境122、深圳市及福田区经济环境13二、深圳金融产业发展环境与布局研究131、深圳金融业现状及趋势152、深圳市金融产业布局与本项目发展的联系17三、深圳市写字楼市场研究24四、

4、项目区域市场分析25五、宏观环境与市场背景分析小结26第四部分物业调研分析30第五部分物业价值分析30一、项目基本情况描述31二、估价报告过程及结果33三、物业价值分析小结34第六部分项目购买和租赁对公司财务影响评价34一、公司经济状况分析36二、对公司财务状况的影响评价37三、分析小结38第七部分风险分析及防范38一、风险分析38二、风险解决建议与防范39第八部分可行性研究结论391、投资购买的必要性392、宏观环境与市场预测393、物业考察分析394、物业价值分析405、对委托方财务状况的影响4

5、06、风险及防范建议第一部分项目总论一、项目背景1、项目名称时代科技大厦22、23层投资购买项目2、委托方甲方（委托方）：深圳市高新技术投资担保有限公司（以下简称甲方）地址：深圳市深南中路二号新闻大厦一号楼二十二层电话：（0755）82090684传真：（0755）820918773、承担可行性研究工作的单位乙方（受托方）：深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司（以下简称乙方）地址：深圳市福田区华富路1004号南光大厦四层东（176#信箱）电话：（0755）83778788传真：（0755）8377

6、85394、研究工作依据·《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）·《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资[1993]530号）·《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）·深圳市高新技术投资担保有限公司提供的相关资料·国家及深圳经济建设的方针、政策和城市规划5、研究对象基本情况a)所在时代科技大厦基本情况·地理位置位于深圳市福田区车公庙片区，东与泰宝大厦相邻，南依深南大道，西边隔着农园路与招商银行大厦相望，北近香

7、林路。·时代科技大厦景观·项目东200米处泰宝大厦与物价局。·项目南边紧挨深南大道及对面的多栋办公楼。·项目北边隔香林路与大型住宅小区东海花园相望。·项目西边237米高的招商银行大厦。·项目周边已建成的商业、办公楼宇或场所，如喜年中心、浩铭财富广场等。·区域内其它项目如金润大厦、大庆大厦、英龙站业中心、杭钢富春商务大厦等。·交通条件位于福田区农园路与深南大道交汇处，属于福田区车公庙片区，楼下即为地铁1号线车公庙站及公交站，到达广深高速公路、深圳中心区、皇岗口岸、深圳湾口岸均十分便捷，交通十分便利。·

8、大厦基本情况大厦1-4层为商业裙楼，6-25层为办公层，分别以每层走廊连接的主楼和辅楼南北两部分组成。主楼分6-25层共20层，辅楼分6-13层共8层，每层1,072平方米。根据委托方提供的相关资料，大厦规划指标见下表：序号名称数据单位1总用地面积10,695.8平方米2总建筑面积113,364.79平方米计入容积率办公73,674.37平方米商业11,686.77平方米小计85,361.14平方米不计容积率地下三层停车场28,003.65平方米3容积率≤7.984建