物业管理业主组织创建

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1、物业管理业主组织创建物业管理业主组织创建物业管理业主组织创建物业管理业主组织创建物业管理业主组织创建物业管理业主组织创建物业管理业主组织创建　　业主自治组织的研究是伴随着物业管理行业的发展而发展的。在我国,《物权法》和《物业管理条例》把业主大会和业主委员会确定为物业管理中业主自治组织。众多学者对“什么是业主”、“什么是业主自治”、“业主自治组织的工作”、“自治组织的运作体系”等作许多探讨。张丽曼(2008)立足当前的法律制度的不完善提出了自治制度的完善对策。程兵(2010)探讨了业主自治组织法人化的发展趋势并构建其模式。王敏(2010)从业主自治的内涵、性质、影响因素、运作中探讨了业

2、主自治的走向。邓和(2008)根据物业小区业主自治的成功案形成业主自治应立足“自主”与“民主”的结论。朱爱华(2002)、张作祥(2008)对美、日、德的业主自治组织的权责以及运作方式都作了比较详尽的阐述和经验的借鉴。总的来说,目前对业主自治组织的研究是在处理众多纠纷的基础上从法律的角度去探讨的,而且大部分文献也是近年才出现的。其对治理下物业管理中的业主自治组织的构建研究是一次非常有意义的尝试。本文主要通过对目前南宁市小区物业管理的现状调查和问卷调查进行研究。　　一、物业管理中的自主治理与业主自治组织　　治理相对统治是一种新的公共权力配置模式。近年来从政治学或者公共管理学派来说,更多

3、用治理代替政府的管理,一个社会的管理不是政府一家,而是政府、企业、社会多家共同管理,共同协作[1]。在社区建设中我们更多的使用“自主治理”,它更能体现是自己的事自己管理,自己的财产自己管理。这样一种自主治理的权力不是任何人赋予的,它是一种财产权,这种财产权有公共事务的性质。世界上有三类物品,一类是纯私人物品,跟别人没有关,今天买多少吃的穿的或买一辆汽车都跟别人没有关系。还有一类是纯公共物品,是政府提供的。第三类绝大部分是两者的混合的物品,居住小区就是由私人共有物品在这基础之上产生的私人共有的财产权,它有社区公共事务的性质。我国改革开放不断深化,改到了财产权制度的变革,越来越多的人拥有

4、自己的房子,这些私有的物业自然而然要求相应的权利与之配套。正如前面所阐述的,这些私人财产权是具有公共事务性质的,比如:你的房子外墙漏水了,你要维修就可能涉及到楼上楼下甚至更多业主的权利。因此,业主自主治理组织的构建成为了必要,它是一个众多业主沟通、议事和决策的平台,而这种自主治理的权利来自于众多业主的财产权。这种领域的私有财产的治理成为地方公共事务是全世界的一个趋势。业主组织在国外被称为私人政府、准政府组织,因为它要提供很多地方公共福利,地方公共事务,都是由私人提供的。随着时间的推进,我国传统的单位办社会的功能日渐淡化,城市居民正在从“单位人”转化为“社会人”[2],业主自治组织成为

5、社区建设的基本组织,其作用也得到了激活和强化。　　二、南宁市业主自治组织的构建困难重重　　2011年9月,我们针对南宁市物业管理做了实地问卷调查。本次调查共发放问卷243份,实际回收236份,回收率%,有效问卷228份,有效回收率%。其中实地调查中商品房小区占绝大部分,见表1。　由于是实地发放问卷,因此回收率较高,可是在实地问卷调查的时候发现有些被调查者仍然心里有所顾虑,担心受报复,哪怕我们一再强调调查的结果只是用于统计研究,完全是匿名的。因此在一些问题上,估计部分答案是失真。但是所统计的数据研究价值还是非常大的。实地调查显示南宁市物业管理中业主自治组织的构建困难重重。　　(一)人数

6、达不到召开业主大会的要求　　在调查过程中发现,南宁市许多小区都希望召开业主大会并成立业主委员会,但是往往不是入住的人数没达到要求,而是该小区入住的根本不是业主本人。调查数据显示其中所调查的小区中租户达到调查总人数的%,此外,还有的是给父母居住,有的是给远房亲戚来租住,真正的业主根本不住在本小区。根据《物业管理条例》的规定,业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。因为人数达不到《物业管理条例》的规定,召开业主大会成了众多小区的一大难题。　　(二)物业服务企业不但不帮助反而阻碍自治组织的构建　　《物业管理条例》第十条第一款规定:“同一个物

7、业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。”南宁市的情况是开发商都事先指定一家物业公司进驻小区,这就是“前期物业”,前期物业公司先于业主进驻小区。按正常程序,应是业主购买房屋并入住后,再与前期物业公司协商签约。但现实情况是,几乎所有的业主在入住时都会被要求签订物业合同,同时还要缴纳一定的物业费,才能领到房屋钥匙。因此,一开始业主就对物业管理认识错位。同时,“